我国房地产现状分析及发展趋势_开题报告

一、文献综述

（一）国外研究现状

国外在发达的市场经济运行进程中，大约在300年前就开始了对房地的理论研究，到目前已经形成了一套系统的、以资本主义经济体系为理论前提的理论框架。而我国的房地产研究，则起步于改革开放之后。随着东部沿海开放城市的经济崛起，我国的房地产业逐渐发展开来，相应的理论体系也一步一步得到健全。因此，国外的房地产研究以资本主义市场经济体系为背景，而国内的房地产研究以社会主义市场经济为前提。目前对于房地产业的研究，可以大致分为几下一个方面：基础理论的研究；与国民经济的关系的研究，具体包括房地产业在国民经济发展中的地位、关系、相关联的专项研究；周期波动的理论研究；宏观调控政策的研究；开发投资的研究；风险研究；区域差异与战略研究；可持续发展研究等八个方面。国外对房地产业的研究多集中于某一侧重点，如《房地产业的环境影响》(约瑟夫-E-高特)，从经济活动受环境因素的制约这一角度，对房地产业的影响因素进行分析。

杨同利，从地产业受经济因素影响的角度出发，分析在我国的房地产市场中经济利益关系。中国作为发展中国家，其房地产业的发展应该有自己的规律，正如赫尔希曼认为的，经济相对落后或起步较晚的国家，为了提高自身的综合实力，可以将政策倒向于具有发展潜力的产业，培养新的经济支柱。武康平分析1994-2002年期间的Panel数据，研究房地产的市场与经济发展之间的联系，进行因果检验发现，两者存在着双向的因果关系，这一发现，可以使政策的制定者对于如何正确的决定我国的房地产政策，调控房地产的市场行为，促进经济发展有一个清醒的认识。（朱宇，2004）我国从2004年开始频繁实施房地产调控政策，虽然各地在不断加强房地产调控政策，的力度，年初全国各地都制定了适合本地区发展的房价控制目标，尽管如此，一些大多数城市仍然没有遏止住房价迅速上涨的趋势。

（二）国内研究现状

（丁祖昱，2013）从目前我国房地产市场的发展状况来看，房地产发达的城市大都位于国内的主要路网干线区域内，与国内目前形成的“两横三纵”主体功能布局相吻合。（阎小培，1998）我国的房地产市场和其他国家相比存在一定的特殊性，中国人受传统置业观念的影响使得对房地产的需求量巨大，导致房价收入比比其它国家高很多。从世界范围看，这种有发展潜力的产业在成为支柱后的一个阶段如果过分的飞速发展，以至于消耗了后期的潜能，那么很容易导致以后经济发展的停滞。在房地产领域中，我国的很多学者都关注到了这一问题，如肖新军，宋玉军，李廷等学者，他们都具体的分析了我国房价的非正常增高，对于我国消费者的消费信心和消费能力造成了巨大的限制，也影响社会财富的再分配，财产性收入差距悬殊，从而使社会贫富差距进一步夸大，影响社会的持续长久稳定。中国房地产的发展虽然时间较短，但是慢慢暴露了很多问题，韩剑鸣提出，我国不同于西方资本主义国家的市场体系，使我国的房地产市场受各级政府、各级市场的影响，中间商和利益集团的存在更是使中间消费者和最终消费者的购买房价有很大偏差，这种错综复杂的社会利益网络，生成了我国特有的中国房地产价格机制。中国经济以领先发达国家的速度迅速发展，使得社会各个行业、各个领域的关系相互牵制，宏观经济政策与地方经济政策的偏差，都使得房地产价格在区域内、区域间的影响被放大与改变，可谓牵一发而动全身。

陈美兰指出，中国房地产业的特殊性，必然导致不同利益主体的博弈。宋锋在2011年针对中小城市房地产发展问题的研究中提出，中小城市的房地产市场发展不稳定,很容易被其他经济发展因素影响，市场容量相对于大城市有限,但房地产的质量有较大的提升空间。综合统计来看，国外的房地产研究历史较长，有完善的理论体系和实践经验，研究细致、侧重面比较广泛，并且对于房地产的投资开发、市场周期波动、房地产金融等这些与房地产发展密切相关的领域的研究较多，而且充分合理有效的利用了数据统计与建模分析，对于实证资料的收集比较充分。国内的房地发展研究，多借鉴国外的研究成果，较少运用数据分析与建模分析，多局限在现状的分析，研究成果的总结等。尽管有很多学者针对：房地产以及房地产市场、地方性房地产发展、地方经济发展与房地产业发展的关系，进行了相关的理论与案例研究，但是仍然存在很多局限性，没有全面或者详细的分析个例来对房地产发展问题进行研究，有的局限在集中分析对比，只限于个别影响因素，而大部分学者的研究局限于理论层次，缺乏有代表性的实证研究。

二、^范文提纲

摘要

一、绪论

（一）研究背景及意义

（二）研究现状

（三）研究方法

二、我国房地产市场发展现状

（一）房地产市场的基本情况

（二）我国房地产市场的发展阶段

（三）房地产郊区化发展成为趋势

三、我国房地产市场存在的问题及原因分析

（一）我国房地产市场问题分析

1、开发建设存在一定的盲目性

2、房地产市场发展不完善

3、开发企业经营管理理念落后

（二）产生问题原因

1、房地产企业还不够成熟

2、住房制度改革还有待于深化

四、促进我国房地产市场健康发展的对策建议

（一）政府角度

1、加强政府对房地产市场的宏观调控

2、克服经济适用房开发销售中的诸多弊端

3、加强房地产管理的法制化与制度化建设

（二）开发商角度

1、加大中小户型商品房供应，调整产品结构

2、树立品牌，提高行业信誉

3、提高商品房质量

（三）消费者角度

1、切合实际选择合适的住房面积

2、树立务实的住房观念

参考文献

致谢

三、参考文献

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