《浅谈温州住宅市场发展趋势研究》_开题报告

（一）研究现状

我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供给制度所取代。在1987年之前，中国城镇实行实物住房分配体制，住宅不是商品，住户没有所有权。改革开放后，恢复了住房商品属性和产权。1992年邓小平南方谈话以后，1993年党的十四届三中全会通过了《关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，明确提出了规范和发展房地产市场，自此，中国房地产市场从无到有，并且不断发展。自1998年国务院下文停止实物分房以来，城镇家庭从市场购买住宅比重增加，市场成为住宅来源的主渠道，住宅业也成为国民经济新的增长点。

住宅市场是房地产市场中最大的市场。我国房地产业起步虽晚，但是发展速度较快，波动较大。早年为应对亚洲金融危机影响，国家做出扩大内需的战略部署，启动居民住房消费。后来国务院颁布文件，推进住房制度改革，停止实物住房分配。从1997年到2004年，全国商品房销售面积从1.45亿平方米增加到3.82亿平方米；从1998年到2014年，城镇居民人均住房建筑面积由近19平方米提高到约48平方米。而在此期间，住房价格起起落落，但总体呈现波动增长趋势。

进入二十一世纪以来，中国的城市化趋势愈加明显，大量农村人口涌入城市。在城市不断扩建的条件下，可用于房屋建设的土地资源仍然十分有限，致使中国房地产价格在相当长的时期内不断上涨。

温州作为我国首批经国务院批准的十四个开放城市之一。改革开放三十多年来，温州的房地产业取得了巨大的成就，市场也经过曲折的发展历程。温州的传统民营经济异常活跃发达，改革开放后更是蓬勃发展，其房地产市场更不例外，几乎是走在全国开放城市前列。有准确房价数据记载的是在1981年，当年浙江温州瑞安商品房热卖，68.85元/平方米，每套2600元。在全国房价暴涨的大背景下，温州的房价也曾一度飙升,位于鹿城区核心地段的绿城鹿城广场项目，户型都在200多平方米至1000平方米，2009年开盘时卖出了4万元/平方米的价格，之后每次开盘价格都在上涨，2010年时最高涨到8万多元/平方米，到了2011年9月，“眼镜大王”胡福林跑路事件拉开了温州这场经济危机的序幕，民间借贷链条迅速断裂，越来越多的温州商人被追债，以致跑路、自杀，曾经支撑温州房价暴涨的各种因素都发生了逆转，最终导致温州的房价迅速下跌。2013年8月中旬，国家统计局公布了最新的全国70个大中城市的房价，69个城市都在同比上涨，唯有温州，仍在下降。至此，温州已经连续23个月同比下降。到2015年房价平均降幅达到6%，举世罕见。随后在政府的一系列措施，数据显示：房地市场在逐渐升温，但短时间内，消除库存的压力很大，房价反弹的可能性为零。在利好的政策下，成交量仍持续，价格将趋于稳定。最新的数据显示温州目前的房均价维持在16000左右一平米。

现阶段温州房地产市场是否过热，温州房地产价格是否存在泡沫，在理论界、实业界和政府部门引起了激烈的争论。

（二）选题意义

住宅产业是房地产业的重要组成部分，住宅产业发展状况决定了房地产业发展状况。房地产业尤其是住宅业对国民经济的影响主要体现在两方面：一方面，房地产业是国民经济的支柱产业，与其他产业关联度大，可带动众多相关产业发展，对国民经济发展影响巨大。若房地产业发展速度与国民经济相符，可带动相关产业的健康发展，调整和优化产业结构，促进国民经济健康、可持续发展。但若房地产业发展速度过快，会刺激能源、原材料、土地等价格上涨，导致上游产业过度投资和其他产业成本上升，可能形成全社会的通货膨胀，增加国民经济整体运行成本，同时，我国房地产业资金多来自金融机构，房地产业的过快发展，也增加金融机构的风险，威胁国民经济的可持续性。若房地产业发展速度过慢，则无法充分发挥其国民经济经济增长点的作用，可能导致国民经济增长速度放缓。另一方面，房地产业尤其是住宅业发展程度与人民生活水平息息相关。居住是人民的基本需要，在住宅商品化的背景下，房地产业能否以人民可承受的价格提供足够的满足人民基本和改善需求的住宅，直接影响人民的生活质量。房地产供给规模小于需求规模，将推动房价上涨，房价过高，会挤出人民其他商品的支出，使人民整体生活水平下降。

二、^范文提纲

一、住宅业的相关概述

二、温州房地产特性

（一）温州文化

（二）温州炒房团

三、温州住宅市场的供给与需求分析

  （一）住宅市场供给分析

  （二）住宅市场需求分析

  （三）住宅市场价格分析

(四）住宅市场影响因素分析

四、未来温州住宅市场预测

三、参考文献

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[2] 浅谈温州房地产的现状与走势研究

[3] 邹韵.中国城市房地产市场现状及发展趋势研究[J] 财经视点 2011（2）

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[6]张原 刘琳.住宅市场现状分析与预测[J]

[7]沈英丹 李泰连.房地产市场现状及发展趋势研究[J] 科学论坛

[8] 杨树新.民用住宅建筑发展现状与趋势分析研究[J]城市建筑 学者论坛

[9] 张红 刘洪玉.中国住宅市场供给结构分析[J] 首都经济大学学报1999（4） 

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