浅析房地产经现状，问题及对策 -开题报告

（一）我国房地产发展的背景 

1.国情背景 

   人多地少，人口持续增长，加速了城市化的建设速度。特别是改革开放以来经济的迅速提升，使人们对生活质量的要求也加大，同时经济发展导致居民可支配收入的增加，经济的发展长期被压制的购房欲望得到解放。尤其是在1998年6月，国务院下发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，实行住房分配货币化，被长期压抑的需求进一步迸发。这些原因必然使得房地产在供给和需求两个方面都持续而强有力的增长。

2.制度背景 

住房制度改革，金融制度改革，福利制度问题；这一系列的改革措施居民成为了我国城市住房投资和消费的主体，市场的消费主体发生了根本性的变化。

传统的城镇住房制度是国家统包统配，低租，企业包袱重，分配不均。通过改革引起了金融深化、金融竞争和信贷业务创新，带了个人贷款余额的急剧增加。特别是农民人口向城市流动，中小城市的人口向大城市流动，这些也是形成城市化的动力之一。

3.意识作用 

城乡阶级意识、消费意识，这种意识由来已久，但是正事这种意识的存

在，农村人口对于城市的向往，摆脱阶级差距，导致了农村人口的大量向城市转移，从来导致城市住房需求的进一步扩大。贷款购房也成为一种普遍现象。对于拉动需求起了不容忽视的作用。

（二）国外房地产发展的背景 

1.美国房地产开发模式及发展背景

   美国模式代表了西方发达国家房地产开发的主流模式。其核心是金融运作，美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系，房地产投资信托基金和投资商成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。以金融运作为核心，收益大众化。美国的房地产资金只有15%左右是银行资金，剩下的70%是社会大众的资金，其中35%是退休基金，35%是不动产基金。在美国房地产模式的各个链条中，金融产业链最为发达。全民参与投资，既降低了房地产金融风险，也使行业利润被民众摊平，基本不可能出现如任由国内房地产开发商敛聚暴利的现象。

2. 新加坡房地产开发模式及发展背景

   新加坡是一个市场经济国家，但在住宅消费保障制度方面，政府干预和介入得很深。当然，这也与其是城邦型的地理特征有关。政府大力发展公共住宅。受到英国的影响，新加坡近年来也倾向于住房私有化，通过推行住房私有化计划，新加坡一方面成功地把原属国家所有的住房逐步转让给个人，另一方面对经济收入不同的家庭，实行不同的政策。对收入高的居民，国家不包其住房，使其住宅完全商品化；对收入高的居民，国家不包其住房，使其住宅完全商品化；对中低收入家庭，实行准商品模式，由政府投资建造社会住宅，然后再按优惠条件出售。梯级消费加上公积金支持的购买力使新加坡80%以上的居民购买了组屋居住。

3. 德国房地产开发模式及发展背景

    德国采取了住房政策和金融政策相结合，与市场经济相配套的措施，其梯度型、自助性的金融体系在解决居住问题方面发挥了明显的作用   

  公共住宅的建设与供应。战后，德国面临非常严重的房屋短缺，为此政府大力推动低价住宅建设，同时也支持建设了相当规模的福利性公共住宅。国家和私人共同投资，主要以国家控制为主，承建公益性的大众住房。房租仅相当于一般房租的1/3，其余由政府补贴，也可以采用分期付款的办法将房屋出售给个人，售价也低于市场价格。购房财政税收政策。为鼓励私人建房，政府通过减免税和其他奖励措施予以鼓励。联邦所得税法规定多方面优惠。此外，财政还给予收入较低的购房人不同程度的购房补贴，86%的德国人都可以享有不同额度的补贴。

二、^范文提纲

摘要

引言

1. 我国房地产发展的背景及其现状

1.1我国房地产发展的背景

1.2我国城市房地产发展现状

2. 促进我国房地产健康发展的意义

2.1 房地产在国民经济中的重要作用

2.2房地产在我国城镇化过程中的重要作用

2.3房地产在居民生活中的基础作用

3. 我国房地产发展过程中出现的问题

3.1各地区房地产发展呈现明显的地区差异

3.2住房供给结构存在着不够合理现象

3.3房地产开发的利润与质量不成正比

4. 解决房地产发展中存在问题的措施

4.1房地产的供给和需求的经济学理论分析

4.2供给方面解决房地产存在问题的措施

4.3需求方面解决房地产存在问题的措施

4.4金融危机下房地产发展需要注意的问题

5. 新形势下对于我国房地产的展望

参考文献

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