2016年中国房地产行业市场现状及发展趋势分析_开题报告

    我国房地产业在计划经济时代曾被福利化的单位住房供给制度所取代而一度销声匿迹。而现在，中国正在经历人类历史上最大规模的城市化进程，一方面，城镇化伴随着巨大的发展动力，另一方面经济面临下行压力加大，发展需要新的动力。要分析目前中国房地产发展的现状以及日后的走势，我们需要将房地产行业加以描述，同时对其所属的经济基础和影响因素加以分析。现在综合以往的研究文献，主要从以下几点来综述一下：

（一）国内研究现状

1、房地产经济及其发展经济周期

    房地产行业的发展同其他行业一样，是必须要遵循市场经济的规律并受到市场中必有的决定因素影响，主要存在以下观点：

    华伟在《房地产经济学》介绍了房地产商品与房地产市场、房地产市场供求分析、房地产企业组织资源及其管理、房地产企业经营管理等方法和理论。

    曹振良等在《房地产经济学通论》中重点论述房和地作为一个耦合体所涉及的一般的、二者共有的基础性理论问题。主要探讨土地产权、土地开发利用、地租地价、土地市场和土地税收等问题，以及房地产经济宏观调控，把产、住宅房地产、非住宅房地产作为一个经济整体就其宏观调控进行了目标、政策法规手段、预警模型等。这也为我国房地产业的持续健康稳定发展提供了理论指导。

    蒋蕾在《对我国房地产周期波动问题的几点思考》中认为周期性的经济波动现象会直接影响到各种产业经济的发展，会使其出现同样的周期性波动现象。我国房地产周期波动的特征及其与宏观政策微观经济的具有相互关系，并提出了应对周期波动房地产业的发展政策和调控政策。这些研究不但是对经济周期理论的创新，也是房地产周期波动理论的拓展。

    刘琳在《房地产业已经成为我国重要的支柱产业》认为我国房地产行业稳定快速发展，在国民经济中的比重逐渐提高，同时在促进经济增长、产业结构调整和吸收就业等方面都发挥了积极作用。而魏后粦在《建筑经济与房地产经济》中则认为我国房地产产业的蓬勃发展让建筑经济产业链的讨论甚嚣尘上，它为我国国民经济发展做出了重要贡献，但是这种过快过热的局面容易引发与市场经济发展不协调的问题。

房地产行业影响因素及政府宏观调控的影响

    王颜、李莹在《对房地产经济的思考》中认为随著市场经济的发展，房地产经济与国民经济的联系日益加强。但近几年来房地产的畸形发展对我国社会政治，经济造成了严重危害，不仅危及国家金融安全，还加剧了贫富分化，社会矛盾加深，同时，也导致了土地资源浪费，社会公信力下降等一系列问题。政府应当大胆吸收国外的先进经验，运用房地产中的公共经济学原理，制定出有效的公共经济政策；通过财政、金融和行政政策降低商品房空置率；提供足够的普通住宅供市民消费，从而增加供给，降低房价。

马征在《从供求两方面分析我国房地产价格上涨的原因》中认为在房地产市场化的条件下，房地产价格形成受到供给与需求两方面因素的影响。从供给方面看，我国房地产市场是区域垄断性的市场。在这种市场格局下，房地产开发企业具有较大的价格决定权。在房地产开发企业面对地价上涨与资金成本上涨的压力时，有能力也有动机通过房价上涨维持其高额利润。从需求方面看，城市化快速发展和人均收入的持续增长必然会形成强大的住房需求。同时，对房地产市场的投机需求以及国际上对人民币升值的预期，也使我国的房地产价格不断上涨。

丁成日在《土地政策和城市住房发展》首先分析了北京的住房市场，然后对住房价格的构成及其变化进行了分析，结合微观经济学理论，总结出北京市房价高的原因，即，(1)房地产开发过程中没有不变成本，因而没有规模经济；(2)根据基准地价系统，容积率决定地价，这一方面与西方城市经济学理论相悖，另一方面使房地产商没有经济利益驱动，资源没有得到合理强度地利用。最后，提出了进一步改革的建议和对策。

白霜在《房地产价格的决定因素分析》采用《2007中国统计年鉴》中除港、澳、台外的31个省(市、区)的经济基本面和房地产价格的Panel数据，运用回归分析方法，对房地产价格的决定因素进行了实证分析。研究结果表明，房地产价格的主要影响因素为消费者购买力、产品成本、企业数量、人均资源占有量、投资状况以及税收政策。

最后，本文引用了中国国家统计局2015年统计年鉴中的一些相关数据，作为本文分析的数据基础来源。

（二）国外研究现状

国外房地产研究大多是实证研究， 最常用的理论是现代资产组合理论。该理论在房地产研究中主要是着重于以下两方面的研究，一是房地产投资作为投资的一种，它在各种投资中所占的地位和与其他投资的相关度；二是房地产投资内部各种物业之间的风险分散度和收益的大小。经过欧美国家诸多学者专家的实证研究，得出下列结论既房地产投资的收益大于物价上涨率，并且房地产投资作为一种投资方式与其他投资的相关度很小。香港经过很多专家学者的论证也证实了这一结论的正确。在进行这种研究中一般所采用的理论支持，还是的投资组合理论，但也有很多学者在使用该公式的过程中，发现了很多与现实相低触的问题，如现代投资组合如何在不确定的环境下的使用，以及使用多阶段的收益模型代替阶段的收益模型，这些都是对其进行局部的完善与修饰。

当然，伴随国外研究房地产市场最常用的工具便是利用各种指数来测量评价。国外的房地产价格指数的编制单位大都是一些专业的房联度高，交易周期长，无论是宏观调控还是市场培育均需要地产中介公司，他们有充分、完整的房地产交易数据．便于使用学有效的指示器作为指导。房地产市场迅猛发展给地产业工作特征价格法及重复销售法的应用，并且价格指数的资料来源者及政府决策者提出了一个重要的问题：如何客观的衡量各类广泛的数据？除编制单位的调查数据外，还有不动产估价师协会的估房地产价格变动程度和变动趋势?这就涉及到房地产价格指数价数据、抵押贷款机构的抵押贷款交易数据，房地产价格指数研究。

纵观国外房地产经济周期研究，可以发现国外比较偏重实证研究，旨在通过对房地产行业运行的归纳性总结，试图规避行业运行风险。通过过去几十年的研究，建立了许多确定房地产经济周期的指标体系，但没有建立一个统一的标准和指标体系，一些专业研究方面缺乏连续性。对经济周期的判定和预测方面的研究工作也相对较少。另外，国外学者对理论的研究具有现实意义，但在一定程度上缺乏广泛性和普遍性。

  

二、^范文提纲

第一章 房地产行业基本概述

　1.1 房地产概念阐释

　　1.1.1 房地产的定义

　　1.1.2 房地产的特征

　　1.1.3 房地产的自然形态

　　1.1.4 房地产的类别

　1.2 房地产行业概述

　　1.2.1 房地产行业的定义

　　1.2.2 房地产行业的主要领域

　　1.2.3 房地产行业的特点

第二章 房地产行业宏观环境分析

　2.1 房地产经济周期分析

　　2.1.1 房地产经济周期理论

　　2.1.2 中国房地产经济周期分析

　2.2 经济环境

　　2.2.1 全球经济贸易形势

　　2.2.2 中国经济缓中企稳

　　2.2.3 人民币汇率的变动

　2.3 消费环境

　　2.3.1 居民收入情况

　　2.3.2 消费价格走势

　　2.3.3 消费市场特点

　2.4 城市化进程

　　2.4.1 城市化水平

　　2.4.2 城市化模式转变

　　2.4.3 城市化带来房地产业发展空间

第三章 2013-2015年房地产土地市场供需分析

　3.1 2013年房地产土地市场供需情况

　　3.1.1 2013年土地市场供给分析

　　3.1.2 2013年土地市场需求分析

　　3.1.3 2013年土地市场价格走势

　3.2 2014年房地产土地市场供需情况

　　3.2.1 2014年土地市场供给分析

　　3.2.2 2014年土地市场需求分析

　　3.2.3 2014年土地市场价格走势

　3.3 2015年房地产土地市场供需情况

　　3.3.1 2015年土地市场供给分析

　　3.3.2 2015年土地市场需求分析

　　3.3.3 2015年土地市场价格走势

第四章 2016年房地产市场运行状况分析

　4.1 中国房地产行业发展综述

　　4.1.1 房地产行业整体回顾

　　4.1.2 房地产行业呈现短周期化特征

4.1.3 我国房地产行业泡沫浅析

  4.2 中国房地产行业面临的问题及考验

　　4.2.1 当前需注意的问题

　　4.2.2 行业面临的瓶颈

　　4.2.3 房价上涨压力仍然较大

　　4.2.4 市场供需结构明显失衡

第五章 房地产行业需求状况分析

　5.1 中国的人口现状

　　5.1.1 人口规模及其变化

　　5.1.2 人口结构

　　5.1.3 人口分布状况

　5.2 房地产市场需求形势分析

　　5.2.1 房地产的需求差异

　　5.2.2 中国房地产供需比率分析

　5.3 影响房地产消费需求的主要因素

　　5.3.1 人口因素

　　5.3.2 城市化因素

　　5.3.3 收入因素

　　5.3.4 城市拆迁改造因素

　　5.3.5 投资投机因素

房地产行业的政策背景分析

   6.1 2012-2014年中国房地产行业政策回顾

　　6.1.1 2012-2014年中央调控政策概述

　　6.1.2 2012-2014年地方调控政策概述

　　6.1.3 2012-2014年房地产第三轮调控展开

　　6.1.4 2012-2014年房地产调控重要政策综述

　 6.2 2015年中国房地产政策分析

　　6.2.1 中央确立“双向调控”思路

　　6.2.2 地方政府房地产调控政策微调

　　6.2.3 金融、财税体制改革推动房地产业市场化进程

第七章 房地产行业前景及趋势的预测

　 7.1 宏观环境未来形势分析

　　 7.1.1 国际经济发展趋势

　　 7.1.2 中国经济发展趋势

　　 7.1.3 城市化的发展趋势

　 7.2 中国房地产行业发展前景展望

　　 7.2.1 中国房地产市场将逐渐步入理性发展

　　 7.2.2 “十二五”中国房地产行业趋势预测

　　 7.2.3 中国房地产市场中长期发展展望

三、参考文献

著作：

[1]中国统计年鉴。  :// .stats.gov.cn/tjsj/ndsj/2015/indexch.htm

[2]华伟。房地产经济学[M]。上海。复旦大学出版社。2004。

[3]蒋蕾。对我国房地产周期波动问题的几点思考[J]。现代商业，2008（9）

[4]白霜。 房地产价格的决定因素分析[J] 。财经问题研究。2008 ( 8 ) : 107 —110．

[5]曹振良等。房地产经济学通论[M]。北京。北京大学出版社。2003。

[6]刘琳。房地产业已经成为我国重要的支柱产业[J]。中国投资。2010(1)。

[7]魏后粦。建筑经济与房地产经济[J]。经济研究。2008(2)。

[8]王颜，李莹。对房地产经济的思考[J]。商业经济。2009(7)。

[9]马征。从供求两方面分析我国房地产价格上涨的原因[J]。商业经济。2008年(9)。

[10]丁成日。土地政策和城市住房发展[J]。城市发展研究。2002(02)

[11]Raymound Y.C Tes.Housing Price land Supply and Revenue from Land Sales[J]Urban Studies 1998(35)

[12]Haibin Zhu.What Drives Housing Price Dynamics:Cross-country Evidence [J].BIS Quarterly Review,2004(5):65-78