城中村合作开发项目可行性研究报告——台州椒江区繁荣村案例研究-开题报告

1.国外城中村合作开发现状

  关于国外城中村合作开发，我们纵观世界城市发展史，城市贫困和贫民窟（即城中村）是城市化进程中的一种普遍现象。无论是在发达国家，还是在发展中国家，都曾经或者正在面临贫民窟或者类似贫民窟问题的困扰。刘易斯·芒福德在其1961年的著作中就已提出城市规划应当以人为中心，注意人的基本需要、社会需求和精神需求，城市建设和改造应当符合‘人的尺度’。同时，刘易斯也反对“巨大”和“宏伟”的城市改造计划。而后，随着社会的进步，“可持续发展”理论逐渐成为了大国乃至全球对于城市发展的主心骨。例如：

1美国——通过市场机制，鼓励开发商参与贫民窟（即城中村）改造。美国联邦政府城市更新计划授予地方城市更新机构接受联邦基金和收购贫民窟财产的权利。这些经过更新的管理机构通过拆毁贫民窟建筑，将土地整合成可用的地块，以低于市场的价格卖给住房开发商。 为减轻政府的建房负担和保证住房市场的良性发展，美国政府进一步扩展了住房政策，重点在鼓励私营发展商为低收入阶层建造住房。

1.2英国——大量拆除贫民窟，兴建统建房。由于二战的破坏使伦敦获得城市更新以及根除贫民窟的重大机会。英国政府实行了统建房建设制度，并话费30年时间大规模拆除贫民窟。统建房针对的就是城市贫困人口，一般由很多栋房子连成一片，楼的外形朴实，布局简单，建筑材料一般，住起来比较拥挤。统建房目前依然是失业者或低收入家庭的住宿保障，也是英国的老人福利之一。住在这样的房子不需要住宿租金，水电气费也只用缴纳一点点，而且房子住的越久，越有可能属于住户。就英国与美国对于城市改造的做法有利于我国当前对于城中村的改造，可以引以为鉴。

  

2.国内城中村合作开发现状

2.1城中村是我国城市化进程中存在的普遍现象。我国处于城市化初期，中国的城市化率已经从1978年的17.9％提高到2004年的41.8％，1978～1998年城市化年均增长速度为0.77%，1999～2004年年均增长速度提高到1.40%。在城市规划方面表现为人口增长与面积的机械扩张，由于城市扩张速度快，大量地区仍然保留和实行农村集体所有制，农村社区被城市建设用地所包围，形成城乡并存的二元结构，成为城中村。在李俊夫的《城中村的改造》中，认为城中村改造的前提是土地改制，并提出了城中村土地和房屋改制的具体政策构架，同时也提出“自下而上”以村为主体实施城中村改造的思路。同时他指出了政府、开发商、村集体是城中村改造开发的主体，并提出了重建型、调整型和控制型三种改造形式，并以广州文冲村为例，阐述了广州市城中村改造的新模式：村集体主导、实施土地改制、展开土地资产经营、完善政治保障、重视村民的观念改造和技能培训。台州市椒江区繁荣村与文冲村相似，临近河流，紧挨主干道。因此广州市文冲村的改造成功也为台州椒江区繁荣村的改造提供了优秀合理的改造模式。

2.2自2013年始，浙江省政府决定实行“三改一拆”行动，其中又以“温州模式”取得巨大成功。其主张1.旧村庄华丽转身2.新旧违建，拒不赔偿3.让利于民，使广大老百姓纷纷支持，加速了温州的城中村改造开发。由于台州市毗邻温州，两地城市化模式相近，就台州椒江区繁荣村的开发改造，可以借鉴学习。

2.3在《台州市旧住宅区(危旧房、城中村)改造专项规划(2013-2017年）》也明确指出2013-2017年台州城中村改造开发的规划原则：政府主导，市场运作，统一规划，整体改造，逐步实施、坚持综合开发，配套建设、挖掘用地潜力、改善人居环境，提升城市形象、改善公共设施，搞好配套设施。

二、^范文提纲

1．国外类似项目的发展情况简介

  1.1发达国家城中村改造的进程

  1.2发展中国家城中村改造所遇到的困难

2．浙江省范围内城中村开发改造项目的概况

  2.1.城中村的定义

  2.2浙江省城中村开发改造的现状

  2.3浙江省各县市城中村改造项目较成功的案例

  2.4浙江省各地城中村改造项目所带来的社会影响

3．浙江省现阶段城中村开发的困难和问题

  3.1城中村改造的利益分配

  3.2城中村改造所滋生的腐败问题

  3.3村民转变为居民的就业及生活问题

  3.4身份的转变与思想观念的转变相脱节

4．台州市椒江区繁荣村开发的优劣势及建议

  4.1椒江该类项目主要特征及模式 

  4.2繁荣村开发的主要优劣势分析

  4.3繁荣村开发项目的风险点分析

  4.4对于繁荣村开发项目的建议

台州椒江区繁荣村开发可行性结论

三、参考文献

[1] 刘瑛，乔宁著.《房地产开发》.北京大学出版社，2007.9

[2] 孙晓璐编著.《房地产经营管理一本通》.经济科学出版社，2007.9

[3] 高峰 董晓峰 侯典安 成刚.《国内城中村研究综述》.《现代城市研究》2006年 第7期

[4] 田天柏.《政协委员毛国政——城中村改造要有超前意识》.台州日报 2008.02.25

[5] 《台州市旧住宅区(危旧房、城中村)改造专项规划(2013-2017年)》.台州市住房和城乡建设规划局，2013.11.26

[6] 李俊夫.《城中村的改造》.科学出版社.2006.03.01

[7] 海珍.《房地产开发与经营》.浙江大学出版社.2012.08

[8] 章佩娅.《“三改一拆”温州模式之城中村改造》.台州晚报.2013.05.07

[9] 齐国生.《房地产主要项目风险及应对》.中国宇航出版社.2013.05.01

[10] 刘易斯·芒福德.《城市发展史》.中国建筑工业出版社.2005.02.01