我国房地产市场的现状分析及对策研究_开题报告

（一）国内研究现状

　我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供给制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供给体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。近年来随着城市化、工业化步伐的加快，中国房地产业一方面得之于天时,在总体上对经济社会的发展确实起到了促进作用；另一方面由于野蛮生长，其负面影响也在蔓延，不仅扭曲了经济结构，更成为经济社会的一大隐患。其表现为房地产供求总量和供求结构上的非均衡性。房地产供求总量上的非均衡一般表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求和超额供给同时并存，也即短缺与过剩同时存在。近几年中，房地产过热的问题一直是社会焦点，是和政府连续出台相关的调控措施，但收效甚微。究其原因，既有我国住房市场发展总体水平比较低刚性需求客观存在的问题。也有我国家庭和企业对房地产所有权的特殊偏好及把住房作为保值增值工具的心理作用，更有政府不当行为的影响。住房供应结构的非均衡性主要表现在商品房和经济适用房、廉租房的供给和需求数量不匹配，结构不合理。我国住房制度改革以来，由于我们过分强调住房的市场化分配，导致房价上涨过快，地方政府和房地产开发商热衷于开发商品房，在提供经济适用房和廉租房上根本没有积极性，使得本应占市场主体的保障性住房逐渐边缘化，廉租房、经济适用房的供应，根本满足不了中低收人家庭住房需求，商品房成了解决居民住房的基本模式。而商品房高档住宅和中低价位之间比例也不合理，商品房中的中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。

（二）国外研究现状

    以日本为例，日本是亚洲先进入发达国家行列的国度，日本房地产市场发展到今天这样的情况也是经过几轮发展和调整后逐渐形成的。日本最大一次房地产泡沫来自于20世纪80年代，当时日本的房地产价格上涨速度飞快，短时期内涨幅巨大，很多投机者利用迅速上扬的股票的账面利润投资房地产，导致房价飙升。在日本当年的房地产热中，最大投机者是财力雄厚的企业，它们在大量资金投入促使商业房地产价格快速抬高的同时，也拉抬了住宅房产的价格。最终，由于日本中央银行升息力度的不断加大，在股市崩溃的同时，楼市的泡沫也同时被挤破。随着投资者大量抛售股票以填补土地市场的损失，或者抛售房产以弥补股市损失，促使日本的股市和楼市价格在短期内直线下降，跌至低谷。从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。现今日本房市才得以恢复，进入新一轮的增长周期。日本房地产泡沫的破灭给世人很多的警世，其一是市场经济环境下政府如何做好对房地产市场的风险预测和调控，其二是房地产更多的是用于解决人们的居住和生活的产品，而不应过分看重它的投资回报，其三是避免受高涨的房地产市场的诱惑和吸引，动用高利和高额贷款来购买或投资房地产。

二、^范文提纲

1.房地产的概念和特征

1.1.房地产的概念

1.2.房地产的特征

2.我国房地产市场的基本现状

2.1.房地产价格持续上升

2.2.房地产开发购买土地呈几何增长

2.3.我国房地产市场呈现持续增长态势

现阶段我国房地产市场发展中存在的问题

3.1.沿海经济发达地区房价上涨速度过快

3.2.住房保障体系不完善，廉租房部分落实不到位

3.3.房屋供求结构矛盾明显

3.4.我国部分地区住房空置率高

解决目前房地产市场存在缺陷的有效对策

4.1.健全保障性住房投资融资政策和运行机制

4.2.规范普通商品房建设行为

4.3.加大对房地产市场的监管力度

4.4.合理利用金融贷款，加强银行贷款审批，控制房地产金融风险

4.5.引导房地产开发商理性投资，购房者理性消费

4.6.完善房地产市场法规

5.结语和展望

三、参考文献

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