房地产成本管理与控制-开题报告

（一）国内研究现状

房地产业经过几十年的发展，特别是近几年的迅猛发展，以及国外房地产大企业和房地产投资基金对我国房地产市场的逐渐进入和争夺，使我国房地产业的发展环境、市场开发机制、运作模式、产品开发、营销策划以及管理技术和方法等和以前相比都发生了很大的变化。在这样的社会背景下，一方面政府部门出台了一系列的关于土地、融资等方面的宏观调控政策；另一方面因近年来房价上涨，使得开发商有比较客观额度利润空间，行业进入者大量增加，但土地作为不可再生额度资源不断减少，使得房地产开发企业之间竞争更趋激烈。 随着房地产市场的逐步规范和行业竞争日渐加剧，房地产正在告别暴利时代。如何使房地产企业求得生存、求的发展是当前摆在房地产企业面前一个急需解决的重要问题。房地产企业的核心竞争力主要在于两点，一个是产品的差异化竞争，一个是产品的成本竞争。在相同的开发环境中，除了开发适销对路的适应市场需求的产品，加大产品的差异，形成市场品牌外，最重要的是价格，尽可能地减少建设成本，保持产品市场价格优势，最大限度地提高企业的投资收益，是房地产投资控制的最重要的问题。如何降低工程成本，提高企业工程投资收益，是许多房地产开发企业面临着生存与发展的难题。因此房地产开发企业在相同开发环境与条件等软硬设施下，谁能在工程项目建设中，既能确保工程质量与进度，又能注重项目开发成本的管理，控制和把握好合理的造价，从而以最低的项目成本获取最大的社会效益和经济效益，谁就能在这激烈的市场竞争中获取主动，从而走向成功。 房地产开发企业在追求利润的同时，还应该有一种社会的责任感：构建和谐社会，维护社会公平与正义。中国房地产行业决不能单从商业角度来看待，而更应把它置于全面建设小康社会的大背景下来审视，也只有这样才能实现房地产开发企业与社会的双赢。而实现这种双赢的局面就需要房地产开发企业如何在房价和利润之间寻求到一个平衡点，控制好房地产的开发成本就非常有意义。 

（二）国外研究现状

国外房地产发展的模式 一、中国香港模式：香港的房地产市场开始于20 世纪50 年代，其本质特点是房地产开发商以取得土地为经营导向，政府对土地的高度垄断，以高价将土地出卖给开发商，房地产开发商以高房价在市场交易，高度垄断市场。企业的经营过程就是融资、土地储备、项目开发和产品销售的不断循环。 “香港模式”产生于香港特殊的背景，这主要源于香港土地资源严重稀缺，土地高度垄断，目前中国香港、日本、新加坡等地区和国家基本上都是采用这种模式，这种模式主要特点可以概括为：土地开发的垄断性、融资渠道的单一性、项目运作的全程性、经营暴利的独占性。基于这种特点，房地产开发商经常采用的开发模式就是：利用大量银行资金拿地、盖房、销售、物管一条龙式的滚动开发模式，因此中国香港模式的开发商可以称作“全能开发商”。因此成本控制也是一种全过程的成本控制。 二、西欧、美国模式：美国的房地产的起步大约在20 世纪初，由于土地的私人化，美国62％土地归私人所有，政府无力对土地的高度控制，形成土地自由供应。因此其本质特征是以实际研究消费群的购买力及需求细分为经营导向，其重点在于开发地产，通过对产品的精细化定位，高效地开发流程，迅速地完成销售周期。美国的房地产市场化程度高，市场上的竞争比较充分，地价和房价都由供需关系决定，在这种充分竞争的市场之下，加之成熟的金融体系，导致美国的房地产公司采用高度的专业化，精细化，产业化，在细分的市场上取胜，靠长期的经营获取利益。首先，这种专业化的操作，很容易形成品牌的核心竞争力，进而品牌就很容易制造出来了，同时也是因为这种专业化已经形成了完备的公司治理结构和战略导向，不会因为地区的不同而产生很多的不利，因为它是针对市场。其次，通过专业化、产业化的操作，缩短开发周期，近而可以提高资金的使用效率，从而产生更多的收益。再者，由于产业化，操作上就得需要多标准化，快速化的工业化，用工业化生产的方式来建造住宅，设计标准化和产品的定型，进而工厂化预制，现场装配。因此美国模式的房地产成本控制主要在产品的工业化方面。

^范文提纲

一、房地产行业成本背景、目的、意义

（一）房地产行业成本控制背景

（二）房地产行业成本控制目的和意义

二、房地产行业成本控制概况

（一）房地产行业成本管理和控制特点及原则

（二）国外房地产发展模式

（三）国内房地产成本控制现状

三、房地产关键环节成本管理和控制

（一）投资决策、设计环节控制

（二）招投标阶段控制

（三）施工环节控制

（四）竣工审计环节的管理和控制

四、结论

（一）总结

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三、参考文献

[1]赵涛,潘新鹏.项目成本管理[M].北京：中国纺织出版社,2004

[2]乐艳芬.战略成本管理与企业竞争优势[M].上海：复旦大学出版社，2006

[3]杜晓荣.成本控制与管理[M].北京：清华大学出版社，2007

[4]萧保生教授 《企业战略管理》 西安交通大学

[5]李嘉政 《地产破冰术》 中国工商出版社  2009年1月第1版

[6]彭俊 刘卫东《房地产投资分析》 同济大学出版社  2004年1月第1版

[7]徐蓉 王旭峰 《工程造价管理》同济大学出版社 2008年2月第2次印刷

[8]胡文发《项目采购管理》同济大学出版社 2007年6月第1版

[9]胡文发 何新华 《现代工程项目管理》同济大学出版社 2007年9月第1版

[10]泰盈决策资源集团 《决策情报》 2007总第74-75期