浅议近十年上海房地产市场价格发展趋势与应对-开题报告

我国房地产业改革开始于1998年，经过十余年的发展以及近年来连续政策支持，房地产业已经成为我国经济发展的支柱产业。房地产业作为一个与民生有着重要联系的产业，在这十几年的发展中也存在许多问题，包括房地产价格过高，房地产供给的结构失衡以及政府的条款滞后乏力等等。中国是一个国土面积第三的世界大国，也是一个人口超级大国，各地发展极不均衡。因为房地产在地理位置上的固定性，而且影响房价的因素非常多，所以房地产的价格也会因时、因地、因功能的不同而异。定性研究一个区域的房地产政策，定量分析影响房价各个因素，预测未来房地产市场价格的发展，可以为消费者提供明确和清晰的购买策略，可以为开发商的项目运作和经营管理提供参考，可以为当地政府的政策制定提供一定的依据，从而促进房地产业更加稳定有序的发展，具有极大的研究价值。

（一）国内研究现状

我国学者对上海房地产产业的研究设计了政策、理论和市场等多个方面，比较全面系统的分析了房地产业的发展现状和前景。

赵恩博通过与台湾、日本和美国的房地产业的比较，认为上海房地产市场的发展尚未达到成熟阶段，且一定会像国家经济发展一样，经历“货币贬值、升值，利率波动”等等类似的特殊事件，提出了加强政策措施的预见性，避免盲目，提升关于系统性和全面性的考虑，适当的偏向激励性政策和建设限制性政策。

孔煜通过对我国不同区域的房地产业发展和经济增长的相关数据进行分析，采用VAR计算分析模型，实证研究了我国经济增长和房地产业发展之间的关系，模型分析结果表明，除西部偏远地区以及一些极个别的经济落后地区之外，其他地区的房地产投资额等相关房地产业发展数据与经济增长数据之间都表现出互为因果关系；而且，所有地区的经济增长与当地的房地产业销售额增长基本都表现出具有长期的互动因果关系。

是飞舟认为上海房地产火爆的主要原因有政府对房地产政策的支持、民众手上存有过多的货币、宽松的货币政策所带来的未来通胀预期以及房地产开发商在上海的抢地风潮等等。

（二）国外研究现状

西方对房地产这一领域探索发展的比较早，早在17世纪就有威廉配第在理论上的研究阐释了极差地租的概念，并解释了土地价格等问题是造成房地产价格不同的原因的观点。进入90年代后，海克曼分析了美国14个城市的写字楼市场租售的数据，通过回归分析，得出了写字楼的售价与租金不仅仅与当地的经济相关，还与国民经济周期密切相关；针对日本房地产泡沫的兴起与破灭，野口悠纪雄以日本房地产业为例，深入亚牛了日本房地产市场的运行情况，提出了日本房地产市场的脆弱性及其必然破灭性；进入21世纪后，奥塔罗分析了英格兰和威尔士的住宅销售数据以及当时国内外宏观经济运行情况的主要相关数据，提出了金融自由化和人口年龄结构的变化是房地产市场波动尤其是价格浮动的一个影响因素，并且认为大量普通居民对于住宅需求的波动是影响房地产市场兴衰和房地产价格波动的主要因素；韩国学者金寨成从房地产市场的总额、增速和波动等因素深入探讨了韩国房地产市场与国民经济基本指标的关系，并为政府的工作提供了相关理论依据。

二、^范文提纲

引言：上海房地产市场发展概述及研究价值

一、上海房地产市场房价数据分析

（一）、近十年上海房地产市场房价数据

（二）、近十年上海房地产市场相关数据

1、近十年上海房地产市场地价数据

2、近十年上海人口数据

3、近十年上海经济发展数据

（三）、近十年全国及主要城市房地产市场房价数据

二、上海房地产市场房价影响因素分析

（一）、历史文化因素

（二）、经济发展因素

（三）、政策导向因素

三、上海房地产市场房价发展趋势预测及建议

（一）、发达国家房价发展趋势带来的启示

（二）、上海房地产市场房价发展趋势分析及预测

（三）、促进房地产市场健康发展的建议

三、参考文献

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