房地产市场宏观调控政策下，如何利用法律维护个体权利——以购房者权利保护角度分析_开题报告

（一）国内研究现状

购房者（房地产市场的消费者）在政府、开发商和购房者这个三角关系中通常处于被动劣势地位。购房者的权利要么受到政府宏观调控政策不当对受控主体权利的损害（私权），要么受到开发商利益最大化需求的挤压权利收到侵害，购房者的权利保护亟待重视和解决。综合近期我国有关的研究文献来看有以下方法和途径：

梁桂平在《论宏观调控中的私权保护—经济法与研究中一个未能引起充分重视的问题》中以分析公权与私权关系为切入点,引出了宏观调控中的私权保护问题,在宏观调控中,由于种种原因,利益受损的情况也仍然存在。这种受损的情况,大体上可以类型化为:宏观调控措施的不当制定对受控主体私权益的损害、宏观调控措施的不当变动对受控主体的私权益的损害和宏观调控措施的不当执行对受控主体私权益的损害。分析其原因,无非也有三种:一是文化传统与对改革的不正确认识造成私权保障理念资源匮乏,二是市场的基础作用未能充分发挥,三是政府的非理性因素阻碍了对私权的保护。周珂在《论房地场消费者权益保护》 中提到应在各种涉及房地产消费者的立法中明确房地产消费者的资格，承认相关主体具有消费者性质，以赋予主体以消费者法律资格，进而使其享有消费者权利，并明确规定与消费者保护法一致的保护原则。

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（二）国外研究现状

一是日本，日本期房经过多年发展，目前逐渐成熟。长期发展过程中，日本的期房行业形成一套行之有效的风险分担机制。日本政府通过法律保障期房消费者的权益，减轻消费者的风险负担。如《宅地建筑物交易法》的形成。

二是德国，德国有较完备的机构和体制，从各环节保护购房者权益。德国有业主保护协会和私人业主联合会等业主权益保护组织，为消费者建房和装修提供全方位服务，包括预算、签订建房合同、付款方式，根据业主要求还可以派出独立建筑师，充当房屋监理角色。

虽然在制度上不同，但是西方各国在保护购房者的方式方法，制度和机制值得我们借鉴。他山之石，可以攻玉。

二、^范文提纲

引言：先得安居才能乐业，对普通老百姓来说购买一套称心如意的住房是建大事。我国的土地所有制度为国有和集体所有，能在房地产市场合法流通的商品住宅其土地性质为国有出让地。国家通过土地出让、房产销售产生的税费和带动上下游相关产业，使得房地产成为国家或者大多数地方政府的支柱产业。政府对经济增长、社会和谐的需求，促成政府通过宏观调控来干预整个房地产市场，消化房地产库存，提高房地产供给的有效性和供给质量，促进房地产市场健康稳定发展。

我国目前还处于社会发展的初级阶段，法和制度还不完善，立法还相对滞后，对于目前保护房地产购房者权利和及时解决当前房地产市场形势的迫切要求来说，应急功能显得不足。宏观调控作为政府管理经济的一种手段，对稳定市场和解决一部分问题有着正面积极的作用，但是调控措施不当或不当执行就能对相关个体造成利益的损失，权利受到侵犯。本文对购房者的权利保护正是基于当前“强公权—弱私权”社会环境中购房者所处劣势地位来进行分析和探讨购房者权利在客观层面（法制、制度和机制的建设）和主观层面（购房者认识和意识的提高）如何利用法来保护权利的方式方法。

一、影响购房者权利的环境因素

（一）国家经济制度和宏观调控

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（二）开发商的营销策略

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（三）购房者的观念和认知

1、购房者的观念和认知

2、购房者的权利

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 二、购房者权利受宏观调控影响的利弊表现和分析

（一）购房者权利利弊表现

1、宏观调控给购房者带来的利好

2、宏观调控使购房者的利益受损

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（二）现象分析

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三、购房者权利保护途径和风险应对

（一）保护途径

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（二）风险应对

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三、参考文献

[1]施燕.商品房预售中预购人权益保护的若干法律思考[J].《法制与社会》, 2012(29):101-102

[2]韩蓓，蒋东生.房地产调控政策的有效性分析—基于动态一致性[J].《经济与管理研究》, 2011(4):22-31

[3]袁野.房地产营销学[M].上海：复旦大学出版社，2005

[4]陈承堂.宏观调控的合法性研究——以房地产市场宏观调控为视角[J].《法商研究》2006（5）

[5]方登发.房地产法律实务与案例[M]北京：中国人民大学出版社，2010

[6]廖海，逯其彦.宏观调控对我国商品住房价格的影响及控制对策[J].《中国房地产》, 2004(11):38-39

[7]姚震乾.我国商品房预售条件下购房者的权利保护研究[D].《广东外语外贸大学》，2015

[8]梁桂平. 论宏观调控中的私权保护—经济法与研究中一个未能引起充分重视的问题[D].西南政法大学

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[10]邱本.经济法研究[M].北京：中国人民大学出版社，2008

[11]周珂.论房地产消费者权益保护[J]. 《法学家》，1999（6）

[12]杜雪君.房地产税对房地产价格影响效应的实证检验[J].《浙江科技学院报》，2011

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[16] 德国业主保护协会从各环节为购房者维护权益[Z].客户世界.  :// .ccmw.net/article/8246.html.2015年7月12日