房地产开发风险分析与对策研究_开题报告

作为聚集大量社会财富的房地产是一种投资巨大、开发周期长的产品,必然成为风险高的行业,这就决定了对其进行开发风险分析和研究的重要性。为了房地产行业安全有效的发展，必须要做出大量的资料搜集和风险预测，对未来的经济状况和各种影响因素做出准确的判断，争取利益最大化的同时将风险降低到最小。随着近年来我国房地产项目管理经验与教训的积累，房地产开发商已经逐渐意识到只有做好房地产项目的风险管理，确立有针对性的风险管理目标，并在项目实施过程中对各类风险进行良好的辨识、解析与管理，才能使房地产项目真正地得到系统、全面而有效的风险管理，反过来就能促使房地产开发单位的综合管理水平得到大幅度的增强。同时房地产开发项目资金投入量大，项目实施周期普遍较长，在项目开发建设过程中可能遇到多种风险因素。做好房地产开发项目风险识别，提前采取风险防范措施，对于开发项目的成功至关重要。

（一）国内研究现状

由于我国计划经济年代比较长，对于风险的研究起步较晚，大部份成果均借鉴于国外。1987年，清华大学郭仲伟教授《风险分析与决策》[1]一书的出版，标志着我国风险研究的开始。对房地产开发风险的研究，我国的研究起步更晚。以前国家的房屋建设以福利分配为主，理论上讲是一种低风险甚至无风险建设投资，从而拖延了风险的理论研究工作。上个世纪90年代初，由于92年至93年的房地产投资过热现象，投资回收遇到麻烦，促使学者们对房地产开发风险的研究，正式进入房地产开发风险与决策的研究阶段。赵世强主编的《房地产开发风险管理》[2]一书内容系统、全面，既有房地产开发风险管理理论的探讨，又有实用风险管理方法的论述，还有开发实例剖析。建立房地产宏观调控体系，是国家对房地产业进行有效管理的基础。罗龙昌编写的《房地产业宏观管理》[3]一书对房地产宏观调控中的总量调控、结构调控、财政调控、金融调控和调控体系问题予以较为系统的研究。目前我国在房地产开发风险研究方面还不够深入，也未上升到应有的理论地位上。定性分析和经验决策仍是进行房地产开发风险分析中常用的方法。尽管有少量的定量方法应用，但整体上不系统，其风险分析还很表面，决策失误的现象大量存在。由于我国的国情和房地产市场的特殊性，需要一种更加完善的，适合我国国情和房地产市场特点的房地产投资风险的分析与决策方法。

（二）国外研究现状

风险的研究开始和发展于西方国家，我国从上个世纪80年代才开始研究。王晓群主编的《风险管理》[4]中有记载，早在公元前3000年，古埃及就开始了风险管理，他们对跨越沙漠的商队骆驼的丢失采取互助共济方式进行补偿；而在幼发拉底河沿岸运送货物时采用冒险贷款，并在巴比伦《汉默拉比法典》中有规定；公元前916年的罗地安海商法所确定的共同海损制度是对公元前2000年以来一直流行的海上风险处理方法的肯定。随着经济的迅速发展和社会的不断进步，个人和组织所面临的风险以及对风险的认识开始发生巨大的、甚至是根本性变化，并由此带来了对风险管理概念的全新诠释和风险管理方法的推陈出新。在风险的分析和评价方面，国外的研究已经比较成熟，前后出现了多种分析技术和方法。对于房地产开发风险的研究在20世纪60-70年代有了一些进展，大多是在风险分析与防范、风险衡量、投资组合和风险决策等领域。如Wurkzebach在《Modern Real Estate》一书中对房地产开发风险进行了分析，并涉及到投资组合问题，但有更深入阐述其内涵和致险机理[5]

房地产是如此的重要，而又如此的广受争议。它是财富的象征、经济周期之母、金融危机的策源地、大类资产配置的核心，同时它关系民生福祉、社会稳定、实体经济竞争力。对于如此重要的问题，长期以来社会各界对于房价、泡沫风险、人口流动、城市规划、大城市病、长效机制等存在广泛的争论、分歧乃至误解。任泽平，夏磊，熊柴编写的《房地产周期》[6]对关于房地产的一系列重要问题进行了长期认真的研究、推敲和雕琢。

宏观经济走势对房地产行业的影响可谓是风疾雨骤、动人心魄，不期而至的经济寒潮令中国的股市、房市携手步入“冰河期”。另一方面，房价的飞速上涨，已经超过了居民的承受能力，商品房空置率增加，投资比例过大，业外巨头纷纷抢滩房地产导致的竞争加剧，而居民的购房行为又趋于理性，持币观望造成一些城市房地产有价无市的情形已经凸现。所有这些最终导致房地产项目难以销售变现，因此，必须要采取切实有效的措施加以规避房地产开发项目的风险。

二、^范文提纲

引言 

1房地产开发项目各个阶段风险分析

1.1房地产投资决策阶段风险

1.1.1开发区域的风险

1.1.2开发时机风险

1.2房地产项目土地获取阶段的风险

1.2.1土地购买风险

1.2.2筹资风险

1.3房地产项目建设阶段的风险

1.3.1承包合同风险

1.3.2自然条件风险

1.3.3工期拖延风险

1.4房地产销售阶段风险

1.4.1租售合同风险

1.4.2销售时机风险

1.4.3自然灾害风险

2房地产开发各阶段风险的对策探讨

2.1房地产投资决策阶段风险防范对策

2.1.1重视可行性分析

2.1.2建立信息中心

2.2房地产项目土地获取阶段的风险防范对策

2.2.1建立风险预警体系

2.2.2风险利用

2.3房地产项目建设阶段的风险防范对策

2.3.1重视工程质量

2.3.2 加强市场监测，实现信息共享

2.3.3规避和转移风险

2.4房地产销售阶段风险防范对策

2.4.1提高管理水平，培养和引进优秀人才

2.4.2定期检查，发现和消除各种隐患

3 结语

三、参考文献

[1]郭仲伟.风险分析与决策[M].北京：机械工业出版社.1987：57-72

[2]赵世强.房地产开发风险管理[M].北京：中国建材工业出版社.2003：1-315

[3]罗龙昌.房地产业宏观管理[M].北京：经济管理出版社.1999：1-234

[4]王晓群.风险管理[M].上海：上海财经大学出版社.2003：1-226

[5]Wurkzebach.Modern Real Estate[M].John Wiley&Sons.1991：1273

[6]任泽平,夏磊,熊柴.房地产周期[M].北京：人民出版社.2017：1-424

[7]黄世国.房地产开发企业风险管理体系研究[M].北京：经济科学出版社. 2018：1-196

[8]袁平.中国房地产市场泡沫与房地产信贷风险管理研究[M].北京：经济科学出版社.2014：1-219

[9]寸晓宏.风险投资项目的风险分析[J].数量经济技术经济研究.2000(1)：37-40

[10]阮连法,刘渊.提高房地产投资效益的几个关键因素[J].学报.1999(3)

[11]黄富年.房地产投资风险及其度量[J].重庆工业管理学院学报.1997(1)

[12]邓田生,徐杰军.房地产开发项目风险管理体系设计初探[J].企业技术开发.2006(11)