物业管理法制建设的探讨-开题报告

一、文献综述

    随着我国房地产业的迅猛发展，物业管理作为城市管理的一个第三产业中的新兴产业应运而生。1981年3月10日，深圳市成立了我国第一家涉及商品房管理的专业公司—深圳市物业管理公司，这标志着物业管理行业在我国的诞生与起步。30多年来，物业管理经历了一次从引进试点，总结经验，到逐步推广的过程，它由南向北，由沿海到内地飞速蔓延至全国各地城市，涉及千家万户。据不完全统计，至2004年底，我国物业管理企业已经超过3万家，全国城镇住宅总量的近30%已实行物业管理，不少省市实行物业管理的覆盖面已达50%以上，深圳市已超过95%。要了解物业管理，我们首先得知道我们是物业。有人认为，“物业”实际为一种方言，从全国范围看，仍使用房地产一词较为普遍，而目前物业管理世实际上就是对建成并投入使用的房地产的管理，因此没有必要使用“物业管理”一词，但大多数专家、学者和企业管理人员认为，物业管理是与我国传统的房屋管理体制不同的一种新的管理模式，房地产管理则一般指各级人民政府房地产管理机关在宏观上对房地产的管理。为了把二者区分开来，把已建并投入使用的房地产的修缮、养护及对使用人的相关服务称之为物业管理比较妥当。基于后一种认识，我国有关部部委和地方人民政府。在相关的规章制度或地方性法规中使用了物业管理一词。在2003年6月8日温家宝总理签发的《物业管理条例》（以下简称《条例》）中，将物业表述为“房屋及配套的设施设备和相关场地”。物业管理起源于19世纪60年代的英国，目前，物业管理以其“企业化经营、专业化管理、社会化服务”的运行机制，适应了市场经济的发展，被称为是现代城市房地产市场的“朝阳产业”。所谓物业管理，就是专业服务企业运用先进的科学管理方法，依靠有关专业技术，依据相关法律和契约，以房地产管理为中心，向房屋产权所有人或使用人提供安全、舒适、方便的生活环境的经营性综合服务。从这一句概念可以看出，物业管理服务与其他消费服务有着显著差异，那就是物业管理涉及相当广泛的领域。既涉及物业的开发与建设，更涉及物业的运行使用；既包含管理，也包含服务；既具有专业性，又具有社会性。      

    近年来，物业管理纠纷层出不穷，存在的主要法律问题得不到及时解决，全国各地的物业管理投诉有增无减，2003年中央电视台“3.15”晚会也把镜头对准了三大消费陷阱和投诉热点之一的物业管理。物业管理的现实状况不容乐观，有调查表明，有五层以上的业主对其不满意或不是很满意，有人曾预言：物业管理纠纷将会出现“多米诺骨牌效应”。物业管理的快速成长在给业主或使用人带来血多便利的同时，也由于存在着诸如：物业管理的基本概念界定不一，业主及其组织的地位责任不明确，物业管理的合同不规范，物业收费不合理，开发商的责任不明确，物业管理公司缺乏相应资质，物业管理办公和经营用房的权属登记困难混乱，业主人身财产的安全责任认定难等一系列问题。 

     为了规范物业管理行为，推动物业管理行业可以朝着健康有序的方向发展，必须加强物业管理的法制建设。各国关于物业管理的立法模式，共有四类：1.民法模式，此种模式以意大利和瑞士为代表。2.住宅法模式，此种模式主要为现今英美法系的英国、加拿大、澳大利亚、新西兰、印度等国所采用。3.建筑物区分所有权法模式，此种模式以德国、日本、法国等国为代表；4.物业管理发模式，此种模式以我国香港和台湾地区为代表，指专设物业管理法，统一规制物业管理法律关系。我们在立法的同时，也要遵循基本法律原则。物业管理的基本法律原则，是指其规定内容能反映物业管理社会关系主体根本利益的社会特征，可以为物业管理法制建立和完善指示趋势和方向，构架支撑物业管理体制和活动的基本模式，是各种与物业管理有关具体行为和处理物业管理纠纷的指导依据的法律准则。它含示的规则精神统摄和弥漫单行的及配套系列的物业管理规范性文件，体现立法者对物业管理法律秩序的基本格局如何构造的理想和意志。它是贯穿物业管理全过程始终的、起指导作用的原则，石油浴的物业管理主体法律制度的建立和运用都必须受到物业管理基本法律原则的指导和制约。

二、^范文提纲

1 绪论

1.1 选题的背景

1.2 选题的目的及意义

2 物业管理概论

2.1 物业管理概念

2.2 物业管理国内状况

2.3 物业管理国外状况

3我国物业管理法制

3.1 我国物业管理法律制度存在的主要问题

3.2 加强法制建设的必要性

4 物业管理法律法规的运用

4.1 物业管理的基本内容

4.2 物业管理解决对策

5 结论与建议

三、参考文献

[1]刘昌平、尚宇梅. 物业管理规范化重在买方市场的成熟[J].经济师, 2004

[2]黄河. 房地产法[M].中国政法大学出版社, 1995

[3] 胡信华.浅议我国现行物业管理立法的缺陷和出路—以业主自治为视角[J]. 广东经济管理学院学报, 2005.

[4]朱爱华、张彦、陈佩华.物业管理[M].社会科学文献出版社, 2002

[5]周琪. 物业管理若干法律问题探析[J].山西高等学校社会科学学报, 2003

[6]赵继新. 物业管理案例分析[M].清华大学出版社,   2010

[7]刘兴桂. 广州市商品房小区物业管理现状与问题调查[J]. 经济法年会资料,   2004

[8]张学银. 我国物业管理法制建设问题研究[D].华中师范大学, 2003

[9]宾文高、聂慧.完善我国物业管理立法的探析[J].广东职业技术师范学院学报, 2000

[10]徐建明、王洪卫.物业管理法学[M].上海财经大学出版社, 2001

[11]陈跃东.物业管理中的问题及对策[J].山东法学，1997

[12]王文.民政法制建设亟待加强[J]. 中国民政，2000