浅论提高物业管理水平的对策-开题报告

1、理论意义:

物业管理，不仅是房地产投资、开发、建设、流通的自然延续，而且是房地产业中不可或缺的一个重要的子行业。是否具有一个机能健全、运行良好的物业管理服务系统，已成为衡量房地产业成熟程度的重要标志，并且将成为直接影响房地产业能否持续、快速、健康地发展的一个重要因素，物业管理的发展促进着房地产经济的发展，加快建立适应社会主义市场经济的物业管理服务业具有巨大意义。 

2、实践意义

 随着房地产业的发展，在社会主义市场经济条件下，要长期有效地维护保养好如此庞大的房地产物业，不断提高其使用效益，满足业主和使用人多样化、多层次的不断变化的需要，必须通过物业管理服务，采取市场化、企业化经营和专业化、社会化管理来实现。物业管理使房屋建设与管理相结合，表现了这一管理模式的强大生命力。可见，加快建立适应社会主义市场经济的物业管理服务业有利于提高物业的使用效益，节约大量资金；有利于改善居住环境，提高生活质量；有利于深化改革，加快房地产业的发展；有利于提高整个城市管理的专业化、现代化和规范化程度。

二、文献综述

1、国内研究现状

从国内的物业管理的起源来看，从19世纪中叶到本世纪20年代，是旧中国房地产业萌芽和初步发展的时期。在这个时期，上海、天津、武汉、广州、沈阳、哈尔滨等城市建立了许多八九层高的建筑，在上海，出现了28座10层以上的高层建筑。在当时的房地产市场上，已经出现了代理租赁、清洁卫生，保安服务等专业性的经营公司，这些专业公司的管理方式正是我国物业管理的早期形式。

20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，市场经济的产物之——物业管理才由香港引入。深圳是公认的我国物业管理的发源地，在我国物业管理的进程中，创造了无数个第一，深圳物业人是我国物业管理的先行人和推动者，时至今日，深圳的物业管理在国内仍然是高水准的，其管理概念和实践经验仍然值得效仿和推广。标志性的事件有：                                                            

1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。                               

1993年6月30日，深圳成立了国内首家物业管理协会；1994年深圳市颁布了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。                                               

1994年4月建设部颁布了33号令，《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。                                                                         

2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。

2、国外研究现状

从国外物业管理的起源来看，近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的英国。1908年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织（CBMO——Chicago Building Managers Organization）召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。

在美国物业是一个发展的成熟的行业，他有专业的服务，庞大的规模经营，健全的机制；另外还有最重要的一点也是美国物业管理最突出最有代表性的一方面，就是完善的、详细的法律支持。美国对于物业上法律之细致严格的划分了业主、开发商和物业公司之间的责任，并不偏袒任何一方，从而规范了行业秩序，也是美国物业管理能够廉洁、高效、文明的一个必不可少的条件。所以法律的完善是物业能够繁荣发展的先决条件，这也为我国发展物业提供了好的思路和方法。

在英国政府注重对住宅的管理，有一套庞大的住宅管理机构，而且重视对各级管理人员的职能培养。英国的一些大都会都有住宅委员会，下设住宅开发、住宅管理、住宅计划三个委员会，负责研究起草住宅政策和决定建筑指标。作为执行政策的实际管理机构是住宅局，下设住宅部、住宅建设部、战略部等部门。底层设置住宅事务所，承担修葺和日常管理业务。这样充分的完善了政府的职能，为物业的发展提供了好的环境。

在荷兰，每个社区都有一个或几个物业管理机构。以前一般社区的物业管理单位都是在房屋建成后，才从开发商手中接任管理工作，留下了不少后患。有鉴于此，在荷兰，物业管理单位必须全方位投入居住区的开发建设工作的每一次的议程讨论, 出席人员都必须签到, 如有缺席, 在某一环节的工程质量上出了问题, 政府必须区分情况追究法律责任。而且荷兰还有很好的奖惩激励制度，对于因为个人原因导致的错误会给与一定的处罚，相反的对于工作表现好的人会有奖励。

三、^范文提纲

1 绪论1.1 选题的背景1.2 选题的目的及意义1.3 本^范文的研究思路和主要内容  

  

2 物业管理的基本内容2.1 物业、物业管理的含义

2.1.1物业的含义

2.1.2 物业管理的类型

2.2 物业管理的特征和性质

2.2.1物业的特征

2.2.2 物业的性质

2.3 物业管理行业的发展现状

2.3.1 我国物业管理的发展历程

2.3.2 国内物业管理的发展状况与分析

2.4 物业管理行业的竞争态势

3 物业管理的存在的主要问题

3.1我国物业管理的存在的主要问题

3.1.1开发商遗留问题

3.1.2物业服务企业与业主之间的矛盾问题

3.1.3业主与业主之间的纠纷问题

4 提高物业管理水平的对策

4.1提高物业服务水平与业主的认识水平完善物管企业与业主间的关系

4.2完善物业管理费计量和收缴的标准

4.3通过制约性手段避免业主的违规装修行为

4.4改变观念，业主要树立的消费意识

5 结论与建议

四、^文档^范文(设计)工作进度计划

工作阶段

工作内容

工作进度安排

第一阶段

选题、查阅文献

9月23日 ——9月29日

第二阶段

开题报告

9月30日 ——10月27日

第三阶段

撰写^文档^范文初稿

10月28日 ——11月10日

第四阶段

完善^文档^范文终稿

11月11日 ——11月25日

五、参考文献

[1] 张志国,郑实,物业管理沟通艺术—物业管理职业经理人素质教育丛书   2006年01月      

[2] 赖淑华,朱文进,小区物业管理制度与业主手册,2005年01月

[3] 赵涛,物业经营管理：理论、案例、制度、实务——商业现代化与基础管理丛书,北京工业大学出版社,2006年04月

[4] 刘长森,物业管理纠纷典型案例评析,2002年09月   

[5] 梅新知,尹卓,物业管理案例精析,法律出版社,2006年05月  

[6] 李光辉,侯章良,物业管理职位工作手册—弗布克管理咨询系列

   人民邮电出版社,2005年06月  

[7] 张浩,最新现代物业管理制度与岗位职责范本大全,2006年05月    

[8] 赵凯,牛忠毅,物业公司组建与运作—物业管理职业经理人素质教育丛书  机械工业出版,2006年01月[9] 法律出版社法规中心,物业管理条例注释本/法律单行本注释本系列   法律出版社,2006年09月[10] 季如进,物业管理—房地产经营管理丛书,首都经济贸易大学,2004年10月[11] 张明媚,物业管理服务与经营,电子工业出版社,2006年01月[12王荷,物业管理经营之道—物业管理职业经理人素质教育丛书,2006年01月