浅谈房地产工程项目管理的成本控制_开题报告

(一)房地产行业成本控制综述

房地产企业开发成本是指为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，并将这些费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。房地产开发成本的控制是开发商对所有项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理的重要组成部分，它是通过对投资估算、预算、合同、合同执行管理的一个从宏观到微观、从粗放到细致的过程。无论是在投资决策阶段、规划设计阶段、过程实施阶段、竣工阶段都应该把项目投资控制在预定限额内，随时纠正偏差，保证开发企业项目顺利实施，力求开发中使用人力、财力、物力获得良好的经济效益、社会效益和环境效益，达到利润最大化。

房地产项目成本控制的特点：

一)成本控制的综合性成本目标不是孤立的，它的标地物有质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源消耗相结合综合考虑才具有它的价值。在项目的实施过程中，必须是与质量控制、进度控制、合同控制、目标控制一起进行。具体表现为：在对房地产项目的成本目标进行确定或论证时，应综合考虑整个目标的协调和统一，要让成本目标、进度目标和质量目标满足开发商的需要及要求，这就要求在确定目标的系统时，充分考虑开发商的整体要求，做到成本目标、进度目标、质量目标、反复协调工作，力求优化实现各目标之间的平衡。在进度成本控制过程中，要协调好与质量、合同及安全控制的关系，做到有机配合，当采取单相成本控制措施时，要充分考虑到这种措施是否对其他目标控制产生影响，协调目标一致十分重要。

二)成本控制的全面性 房地产项目成本控制贯穿于整个房地产开发实施过程，包括建设过程及销售过程的所有费用。要防止片面性，只控制承包单位的建安成本，而忽视设备和装修费用的控制，防止只注重结构而忽视其他专项工程，如园林工程或单项工程费用，要对所有合同的付款进行成本控制。

三)成本控制的微观性

四)设置科学的成本控制目标

五)设计阶段投资控制是重点

六)变被动控制为主动控制

七)采取经济与技术结合的成本控制手段，要研究建筑经学，每个开发环节都要把经济、技术结合起来，追求其利润最大化。

房地产企业的成本控制就运用扩大内涵和外延的目标成本管理方法，即蕴含市场导向原则、顾客满意原则、全面成本管理原则、成本效益观和源流管理原则的目标成本管理方法来进行成本管理。通过房地产开发项目目标成本的制定、优化及分解，实施项目管理中的控制管理体系，实现合同管理、付款计划及付款实际动态查询分析。

房地产企业的成本管理，必须建立起系统的成本管理系统，首先是成本管理的流程与制度体系，其次是每一个阶段的控制要点和知识积累，最后是从公司的战略角度优化成本结构。

成本管理的流程与制度体系包括目标成本管理体系、动态成本管理体系、成本后评估体系以及责任成本体系，分别从事前、事中、事后反馈以及责任与激励机制方面进行管理。成本控制要点和成本数据的积累则是建立在一定的流程规范基础之上的对开发过程的每个环节的成本控制的知识与经验的传承，从战略角度所进行的成本优化则往往是伴随着公司的重大战略措施，如根据客户细分而进行的产品标准化、战略采购等。从管理的层次而言，建立起基本的成本管理流程是最基础的管理工作。

(二)我国房地产发展综述

我国房地产市场属于发展历史相对较短的新兴市场，自上世纪90年代才开始逐步开发商品房。现在中国内地基本是照搬香港的模式，就是政府高度垄断土地，政府不断以土地经营来维持它的财政，开发商垄断市场，于是就把房价提高，转嫁给消费者。这种模式之所以能够在中国香港、日本、新加坡等地区和国家获得成功，原因就是这些地区土地都特别有限，但是通过这些年的发展，“香港模式”越来越显示出不适合我国内地房地产市场的发展。中国内地显然不同于香港地区，在香港，土地相对而言是无限供应的，但中国内地目前却在争相圈地和圈钱。在这种模式下，土地成本不断高涨，对于大部分房地产企业而言，融资和土地获取成为制约企业长远发展的两个关键因素。房地产企业当前的经营模式往往是用耗费大部分自有资金拿地，随着土地价格的不断上涨，企业进入下一个开发周期后拿地成本就可能成倍增长。这种模式会导致企业出现资金紧张、土地储备困难等问题，并直接影响企业的持续发展。

随着宏观调控的进行，从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2007年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令（236号文），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。特别收缩性的货币政策，使许多开发商的资金链变得风雨飘摇。融资渠道的单一性是“香港模式”的一大致命伤，因此房产新政自然引出对以往追随“香港模式”的全面而深入的反思。房地产行业暴利时代逐渐远去甚至走向终结，市场竞争日以猛烈。

从经营模式看中国地产转型大趋势：结合我国房地产市场的特点对美国地产模式进行本土化改造，加强房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化趋势。中国地产发展与美国地产发展具有更多的相似性：首先从土地资源上讲，两国皆土地资源丰富，城市和乡村、东部和西部之间存在极大的地租差，因此中国也应适当放开土地供给，实行适度的多元化土地制度。其次，从融资渠道上讲，中国的金融体制改革势在必行，银行要规避风险，开发商以后只能走多元化融资道路，金融将统领房地产开发的各个环节，在信托、基金、REITS等方面可借鉴美国经验。最后，从提高行业的专业度上讲，中国地产业正经历急剧“洗牌”，行业门槛必将进一步提高，随着地产开发各环节专业分工的加速，投资、管理、经营将实行“三权分离”，只有美国模式，才能充分体现高度的市场化、社会化和专业化。

^范文提纲

1研究的主要内容

1.1房地产开发的成本概述及其要点分析

1.1.1房地产开发成本的概念

1.1.2房地产开发成本控制与管理的原则

1.1.3房地产开发在各个阶段的成本控制

1.2引起房地产开发成本居高不下的主要原因

1.2.1土地供应价格上升

1.2.2.政府行政性收费项目繁多，费用偏重

1.2.3市政公共设施由开发企业承担，加大企业成本开支

1.2.4房地产开发企业税赋偏重

1.2.5融资渠道相对薄弱，贷款利率居高不下

1.2.6建材价格波动，带动建安成本提高

1.3如何行之有效地控制房地产开发中的成本

1.3.1强化土地供应管理，控制土地供应总量，降低地价

1.3.2加大对房地产开发和消费环节不合理收费的清理力度

1.3.3完善市政配套，履行政府职责，合理分摊城市公共设施费用

1.3.4适当降低税收负担

1.3.5开拓金融业务，增强产业活力，降低利息费用

1.3.6充分发挥政府职能，加强市场宏观调控力度，维持物价平稳

1.3.7维持合理利润空间，加强房地产公司内部管理

2研究的主要方法

2.1对^范文所研究的题目进行分析并综合其概念

2.2分析^范文所涉及的问题

2.3参考相关的书籍，文献，网络资料找到与^范文题目有关的文献

2.4寻找与^范文题目有关的案例，分析专家对案例的总结并从自己的认识角度分析案例得出自己的结论

2.5根据现阶段发展的主要背景和形式总结自己的观点和看法

三、参考文献

[1] 庞小平.项目管理的理论与实践内刊[N]. 2006-01-25

[2] 李求军.从“香港模式”到“美国模式”[J] .CN 12-1006/F.2008(08)

[3] 陈真诚.美国模式与中国住宅房地产发展趋势[J].财经纵横.2005,25(05)  ://finance.sina.com.cn 

[4]吴雪迪房地产开发企业成本管理成本会计[J/OL]，2013,01（05）. : .jscj.com/index.html

[5]王永峰. 建筑工程项目成本的量化管理 [J], 建筑施工,2005(2);56-58

[6]邱明正,莫正林译. 成本控制最佳实物 [M],经济科学出版社, 2006

[7]岳振国.浅谈项目管理中质量、进度、成本的协调[M]，内蒙古科技与经济出版社，2004

[8]王玉香.建筑工程项目的成本控制[J].冶金财会.2004年（7）

[9]黄有亮、成虎.工程项目管理理论与实践新进展综述[J].CN32-1195/TU 2004(10)

[10]王淑荣.房地产企业目标成本管理研究[J].北京交大学硕士学位^范文2007(7)

[11]郑岩.房地产开发项目成本控制方法研究[N].CN 11-3914/TU，2007-07-01

[12]张华.实行项目化管理提升房地产企业的核心竞争力 [N].CN11-2373/TU .2004-10-13

[13]王文群.房地产经济学[M]. 北京：经济管理出版社 . 2003-01

[14]赵顺福.建筑工程项目管理规范实施手册[M]，北京：中国建筑工程出版社，2001

[15]袁国盾.建筑工程项目成本控制的方法和内容[J].中小企业管理与科技（上旬刊）.2011（5）