畅想未来十年杭州城市房地产市场-开题报告

（一）杭州城市房地产市场研究现状

因为自己在杭州生活了十余年，也因为一直学习、从事房地产相关行业的原因，亦或是因为房子列位“安居乐业”之首，乃我等百姓大事，因此一直关注着杭州的房地产市场、城市的变化。

过去十年，杭州房地产乘着城市化进程的快车高歌猛进,取得了有目共睹的丰硕成果,也暴露出许多结构性矛盾和难以绕开的症结。本人列举杭州近十年的房地产市场的大事，大致如下：

2006年 “90方”元年

   2006年5月29日 新华社北京电 国务院办公厅转发的建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。《意见》规定,自今年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。

2007年 地王涌现

2007年7月9日，雅戈尔拍下杭州商学院附近一块土地，创下了杭州土地拍卖的天价，楼面地价达到每平方米15712元，比周边楼盘的销售价格还高；中天房产以每平方米7077元和7750元的楼面地价竞得杭州三墩两块地，基本赶上或超过三墩目前在售项目的房价；在8月末的一次拍卖中，杭州转塘多个地块再创新高。

2008年 降价与“救市”

    2008年9月，万科·魅力之城等楼盘的猛烈降价成为导火索，杭州楼市迎来了前所未有的下滑时刻，降价潮此起彼伏，部分开发商一度接近了崩盘的边缘。

2008年10月14日《杭州日报》记载：为贯彻落实科学发展观，进一步完善房地产市场调控政策，合理引导住房消费与住房开发建设，促进我市房地产市场健康稳定发展，我市出台了《关于杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》。《意见》明确：将购房入户政策实施范围由杭州经济开发区、杭州高新开发区(滨江)、钱江新城区域扩大到上城、下城、西湖、江干、拱墅区等区域；将住房公积金贷款最高额度由50万元提高到60万元，降低住房公积金贷款首付比例，职工购买商品房首付款比例由30％降低至20％；自本《意见》发布之日起至2009年12月31日止，对个人购买普通商品房的，实行契税、印花税补贴，在取得房屋所有权证后，按所缴纳的契税、印花税地方体制分成部分给予全额补贴；对新出让的经营性房地产用地，特别是价款超5亿元的地块，可适当放宽地价款支付期限和比例。

2009年 成交天量

2010年1月5日，据杭州透明售房网数据，2009年杭州的房产成交总共创下了115577套的天量（这个数据还没有包含萧山和余杭两区的成交量），平均每个月成交近1万套。其中，新房成交量为66319套，比2007年和2008年两年的成交总量还多出3911套；二手房成交量为49258套，是2008年（共计14181套）的约3.5倍。这一年，杭州成交套数排前十名的楼盘，全部在1000套以上。而成交在千套以上的楼盘，多达12个。2007年这一数字是4个，2008年这一数字是0个。排名榜首的欣盛·东方郡更是破天荒地达到了2604套。

2010年 史上最严厉调控

2010年9月29日，国庆长假前夕，中央出台二次调控政策。10月11日，杭州出台22条房产调控新政，其中，暂定本市及外省市居民家庭只能在杭州新购一套商品房（含二手存量房），以及落实差别化信贷政策，首套首付不低于30%，二套首付不低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍，三套房及外地不能提供1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，暂停发放住房贷款(被坊间称为“限购令”和“限贷令”)。无疑，这是地方反应最快、出台细则最快的一次调控。

2011年 板块价格体系重塑

2011年6月：杭州楼市的价格体系正在重塑。其中最具标志性的是，德信·中外公寓宣布以14800元/平方米的均价首度开盘。这个价格已经表明了杭州房价的回调幅度，不仅与一路之隔的龙湖·滟澜山拉开了显著的价差，而且直接倒退到了两三年前德信·早城（同样一路之隔）的价格水平。德信·中外公寓在杭州楼市价格体系重塑过程中可以说是“战略要塞”，它的东面是下沙沿江板块，西面是九堡，与下沙沿江、九堡，甚至丁桥、华丰、笕桥等热门板块均存在着显著的地缘性传导效应，它的价格站位势必影响着这些板块重塑其价格体系，进而有可能影响整个杭州的房价水准。

2012 丁桥“破万”

丁桥在杭州的楼市，有着独特的存在地位，作为杭州刚需楼盘的集中供应地，丁桥成熟配套一直被视为“杭州最佳刚需置业地之一”，其房价的变化，基本能检测出杭州主流房价的变化。2012年5月，丁桥房价“破万”——跌破万元单价。而在此之前，4月20日，杭州主城区丁桥楼盘昆仑·天籁正式宣布降价，以均价8800元/平方米的价格进行销售，成为本轮调控以来主城区首个均价跌破1万元/平方米的住宅楼盘，创下主城区房价的新低。4月27日，丁桥另一楼盘中豪·四季公馆也宣布均价降至8500-9000元/平方米；昆仑·天籁迅速跟进，宣布当晚紧急开盘，并且把均价再次下调至8536元/平方米。这被称为杭州房地产有史以来“最血腥的价格战”。杭州楼市由此走入熊市。

2013 杭州主城区土地成交金额841.6亿元

2013年12月13日，宝嘉地产拿下了该年度杭州主城区公开出让的最后一块宅地，为整年高潮迭起的杭州土地市场画上了句点。2013年，杭州主城区共出让土地102宗，出让金额达841.6亿，成交面积320.5万平方米（约合4807.6亩），可建面积884.7万平方米。其中，住宅用地出让45宗，出让面积185万平方米(2774.7亩)，成交583.3亿元，占总成交额的七成左右。住宅用地平均楼面地价达到约11822元/平方米，这是一个历史高点。从总成交金额看，2013年几乎是2012年的两倍，并超越2009年784.85亿元的历史纪录，也再创历史新高，并且位居全国第三，排在北京、上海之后。作为二线城市，杭州的城市规模远逊于北京与上海，杭州土地供应量的增加，有效抑制了房价的上涨。

2014 绿城、融创之争

    在2014年，没有一家企业的并购案能如此吸引目光，剧情的精彩程度更是不亚于一部宫斗剧。

    2014年5月22日晚间，融创中国发布公告称，公司已与绿城签订协议，以约63亿港币的代价收购绿城24.313%的股份。当月23日，绿城、融创在杭就股权收购联合召开新闻发布会。收购之后，融创与九龙仓并列绿城中国第一大股东。而100多天后的10月，宋卫平即将回归绿城的传闻四起。

    2014年12月18日，融创中国和绿城中国签署终止协议。当月19日上午，绿城中国发出公告，有条件终止向融创方面出售股份，至此，宋卫平正式回归绿城。当月23日，中交集团与绿城联姻，中交集团成为与九龙仓并列的绿城中国第一大股东。

    不过融创绿城之间的“纠葛”并未就此结束。2014年12月31日，融创发布公告称以155.4亿元代价收购合营公司融绿平台的境内外目标公司的权益。随后，绿城声称，该公告只是融创的“一厢情愿”，并于今年1月5日以公告的形式表态，强调无法接受融创中国于未取得所需批准及同意前所作出的无事实根据宣称及单方面行动。1月6日，融创中国发公告就绿城5号的公告进行反驳。当晚，绿城中国在媒体沟通会上紧急表态，称融创所言不实，并在7日早上再发公告，表示不排除通过法律途径解决此事。

    而在融绿之争的大半年时间内，杭州另一房产公司郡原地产也传出牵手中城建的消息，在杭州开发有升华·悦西溪等项目的升华地产则由中交集团收购了80%的股权，余杭的海港城项目由北大资源集团整体收购，未来楼市企业并购或将成为常态。

2015 城市再升级

杭州城市在经历西湖西进、西溪湿地开发、钱江新城崛起、运河申遗等重大历史事件后，再次进入一个全新的阶段，杭州城市在这一年开始再升级。继明年将有一个国际性峰会落子杭州后，杭州又取得了2022年亚运会的举办权，成为继北京和广州之后，中国第三个举办亚运会的城市。在一跃成为中国名列前茅的城市后，杭州这些年一直在开启国际化的进程，除了国际性峰会和亚运会，杭州这些年还诞生了阿里巴巴这样的世界级企业，并且在互联网产业方面走向全中国所有城市的前列，今年上半年，杭州GDP的增幅更是高达两位数，排名全国第二，并且现代服务业在其中占据很高的比例。在经历一段时间的阵痛之后，杭州率先在全国城市中完成经济转型升级，在未来产业的发展开拓上占据有利位置。而这一系列的成长，也让杭州的城市与房地产业受益良多，杭州城市再升级所爆发出的能量，让人刮目相看。

未来十年杭州城市房地产市场研究的意义

杭州房地产市场的消化力必竟是有限度的，这样说是基于尊重市场规律的基础。在投资性需求和外来需求日益减少的情况下，本地市场的容纳度相对有限。期盼杭州城市房地产在成交量上继续有非常大的爆发是不现实的。杭州楼市具有非常好的购买基础，但是购买需求的增长空间已经相对有限，这是基本事实，举办亚运会等因素也改变不了这个事实。

未来十年，城市建设必定走向另一个高度，开辟另一片天地。本文将结合当前杭州房地产市场状况、未来杭州城市发展规划、未来消费者需求，结合在浙大学到的《房地产开发与经营》专业课程知识，对未来十年杭州的城市地房地产市场大胆畅想。

　　

 

^范文提纲

一、房地产市场概念及基本特征

（一）、房地产市场的概念

（二）、房地产市场的类型

（三）、房地产市场的基本特征

二、当前杭州城市房地产市场现状

（一）当前杭州城市房地产市场成交概况

（二）当前杭州城市房地产市场商圈概况

（三）当前杭州城市房地产市场的政策与运行机制

三、未来十年杭州城市房地产市场的发展

（一）未来十年与杭州城市发展有关的政策规划

（二）未来十年杭州城市房地产市场产品演变

（三）、未来十年杭州城市房地产市场供给

（四）、未来十年杭州城市房地产市场需求 

（五）、未来十年杭州城市房地产市场供求均衡分析

综述、结束语

参考文献

[1]包宗华：住宅与房地产.北京：中国建筑工业出版社,2002. [2]曹振良，高晓慧.中国房地产发业发展与管理研究.北京：北京大学出版社,2002. [3]华伟.房地产经济学.上海：复旦大学出版社,2004..

[4]《杭州日报》，杭州，2005-2015年. 

[5]杭州透明售房网，杭州，2015.9. 

[6]马志勇.房地产项目市场定位的研究.华北电力大学硕士学位^范文，2007 

[7]谭术魁：《房地产开发与经营》，上海：复旦大学出版社，2008. 

[8]王全民：《房地产经济学》，大连：东北财经大学出版社，2002 .  

[9]谢文蕙、邓卫：《城市经济学》，北京：清华大学出版社，1996 . 

[10]姚玲珍：《房地产市场研究》，北京：中国建筑工业出版社,2008.  

[11]张泓铭：《城市土地制度与房地产企业研究》，上海：上海社会科学院出版社，2004.

[12]温海珍、张凌、杨英楠：房地产开发与经营，浙江大学出版社，2012.8