商业房地产运营模式与策略探讨_开题报告

国外研究现状

商业地产在国外已经有100多年的发展历程，发展成熟，积累的研究成果众多。但是，许多上世纪的研究成果已经不能适应现阶段商业地产开发运营，所以，仅对相对较新的研究成果进行介绍。

（1）J-R-Kninght(1994)、T-H-Paark(1996)对存在于商业地产开发运营全程的活动主体进行价值链分析，包括商业地产开发商、投资者、商业经营者、终端消费者。认为这个完整的价值链体系中，商业地产开发商、投资者、商业经营者通过各自活动参与了商业地产开发运营的价值创造，并最终通过终端消费者购买产品或服务的活动实现各自的价值[1]。

（2）Stuar Gabriel(2002)等经过对社会经济研究分析，发现近年来商业地产成为开发的热点是因为社会经济迅速发展，人们的购买力发展迅速，居民的消费观和对生活质量的要求发生了巨大的变化，从而带来地商业服务业需求的增加。最终，为商业服务业的载体—商业地产快速发展提供契机[2]。

（3）Adrienne Schmitz(2003)通过运营大量国际案例对商业地产市场进行研究分析，系统的介绍了商业地产开发运营的操作流程[3]。

（4）Kelley Deborah·Brett（2004）运用金融风险和商业房地产业内的基本指标进行测算，试图预测出商业房地产业未来的发展前景，获得了一些理论性的结论[4]。

（5）Drye(2005)对美国相关税收政策的变化与商业房地产市场变化的关系进行了研究分析[5]。

（6）Alberto Plazzi(2006)研究分析了美国53个大都市商业市场的交易数据，验证了商业房地产中租金价格比率与未来项目的收益和租金增值得内在关联[6]。

国内研究现状

近年来，商业地产受到地产界乃至社会各界的高度关注，成为经济领域最有活力的产业之一。商业地产是社会经济，消费水平和消费模式发展到一定程度的产物，其持续升温和受到热捧是以市场需求为支撑的。商业地产几乎成了购物中心的代名词。作为房地产中商业房地产主要包括酒店、超市、临街商铺、大型住宅项目的商业配套、购物中心、特色商业街区、商业广场、专业批发市场、Shopping Mall等。商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业地产项目，可以达到几十万平米，规模小的商业地产项目仅几百平米，甚至更小。相对于住宅房地产而言，商业房地产具有自己的特点：收益性强，经营方式多种多样，风险大，投资规模大，经营管理要求高，经营内容多种多样等多种特点。经过业内人士和学者不断的研究、实践和总结，对不同开发运营模式、不同物业类型、不同地理位置都有了广泛研究，得出不少适应我国国情的商业地产开发运营模式。

(1)翁南道，林平（2006）从商业地产运营的构成研究入手，系统阐述了商业地产运营的模式和特点，对以房地产开发商为主导地位的“万达模式”和以商业运营商为主导地位的“颐高模式”进行了系统的比较分析，认为商业地产运营模式的构建应该以商业为核心、资本为杠杆、实现商业与房地产的强耦合[7]。

（2）陆鸿敏（2008） 指出在国际上商业地产的经营模式中，大致分为两大类，即出售产权和不出售产权的经营模式。不出售产权的经营模式是商业地产发展到成熟阶段的必然产物，它是欧洲国家商业地产中经常采用的模式[8]。

（3）吴晓峰（2014）指出现代市场经济条件下，房地产企业想要在竞争中取胜，在保证为顾客提供所需产品的同时，也要不断调整观念，实施多元化的营销策略组合[9]。

（4）谈琴（2014）指出我国商业地产起步较晚，但随着社会经济的高度发展和城市化进程的加快，我国为商业地产的迅猛发展提供了良好的环境。近几年，受整体宏观经济环境和国家出台的政策法规对住宅房地产行业的影响，住宅开发商纷纷转型进入商业地产领域，以图在商业地产市场分得一杯羹。由于住宅开发商并未充分认识并理解商业地产集的特性（集地产开发、商业运营、资本运作为一体），导致目前商业地产发展过程中存在不少问题[10]。

（5）张威（2015）指出商业地产投资规模迅速增长并向中心城市集中，商业地产投资主体呈多元化，商业地产融资以银行贷款等间接融资为主要渠道。提出商业地产运营的关键是：重管理、重经营、建立专业的行业运营团队，商业运营模式可以做到统一招商管理、统一营销[11]。

二、^范文提纲

1商业房地产概述

2研究的背景、现状和意义 

2.1研究的背景

2.2商业地产的发展现状

2.3研究的意义

3我国商业房地产运营模式的问题

3.1商业地产建设缺乏资金支持

3.2空置率大幅上升

3.3决策缺乏战略眼光

4我国商业地产运营模式的选择分析

4.1纯销售模式。

4.2纯出租（物业经营）模式。

4.3售后回租模式。

4.4租售并举模式。

5模式的选择及优势探讨

6我国商业地产运营的策略探讨

6.1适应国人需求，多开发混合型的商业地产。

6.2重视商业地产的城市景观职能。

6.3通过旧城改造促使城市老商业街区的复兴。

6.4注意体现商业地产建筑风格的本土特色。

7结语

三、参考文献

[1]Michael Morris,Minet Schindehutte,Jeffey Allen.The entrepreneur′s business model:toward a unified perspective[J].Journal of Business Research.Nov.2003,12(2)

[2]Petre weill,Michael R.Vitale,Place to Space:Migrating to Ebusiness Models

[M].Harvard Business School Press.May 2001:251-257.

[3]David Geltner.Commercial Real Estate Analysisand Investments [M].

SWEP.Dec.2006:67-70

    [4] Chen Jun,Essays on Commerical Real Estate and Commerical Mortgages[J].

Southem California University.2003,6(8).

[5]Bill Bickel.Real Estate Investors Eye Real Estate[J].US Investora Eye Real Estate.2003,10(5)

[6] C.M.Lizieri,Occupier Requirements in Commercial Real Estate Markets[J]. Urban Studies.Vol.2003,16(12)

[7]翁南道，林平．商业地产运营模式研究[J]．商业经济研究，2006(24)：27－28．

[8]陆鸿敏，我国商业地产运营模式研究[J]，《中国高新技术企业》，2008（14）：19-19.

[9]吴晓峰，房地产行业的营销策略研究—以万科地产为例[J]，《商》，2014（6）：40-41.

[10] 谈琴，我国商业地产运营模式研究[z]，知网空间学位^范文库. :// .cnki.com.cn,2014年7月1日/2017年4月10日。      

 [11]张威，商业地产项目开发及运营模式探讨[J],《卷宗》，2015（4）：257-258.