浅析房地产开发可持续发展的问题及对策_开题报告

目前研究现状：我国房地产业发展存在的问题

（一）结构失衡

    结构失衡是目前房地产发展中面临的一个严重问题，这种失衡最主要的表现在供求结构和成本构成上。目前我国房价虚高的原因之一是成本构成的不合理。主要表现在连带费用过多。在国外一些发达国家，建造工程成本一般占到总成本的70%左右，而在我国只占到37%；而税费、土地、连带成本占65%以上，这是管理不善、不正之风严重、市场扭曲的表现。<2>

（二）行业不成熟 

1、行业的不完全竞争和价格合谋

因为房地产所依赖的最主要资源是土地，而土地是一种不可再生的稀缺资源，政府是垄断的土地供应方，房地产开发商之间的竞争也是有限的。要获得土地资源，常常要看除了价格之外的其他竞争因素。房地产业容易形成价格合谋，主要表现在房地产也不像其他竞争行业那样容易出现价格竞争。房地产总体上的有限供应带来的买卖关系上的优势以及地价上涨的长期预期是这种合谋成为可能。而且就算价格高涨也不会影响销路，反而会刺激消费者得追随行为。这使得开发商能够攫取超额利润，同时也妨碍了市场机制对资源配置的指导作用。就目前房地产市场的情况来看，正是由于这种行业的高垄断性，使得供求两方面的力量制衡极不平等，商品房的价格基本上是由房地产开发商来主导，购买者对放假的影响根本不存在，对产品质量的要求也让位于市场竞争的实现。

2、行业发展的后劲不足，企业缺乏核心竞争力

房地产业的低技术壁垒导致进入相对容易，降低了行业的技术性和专业性，导致行业发展后劲不足。房地产业实际上是一个资源整合型企业，企业并不具体承担项目的设计、建设甚至销售等功能，因此在技术要求上其转换成本相对较低，专业技术性要求一般，只要有资金实力的企业或者集团就可以进入产业。在彩电、手机等行业利润逐渐下降的趋势下，房地产业的丰厚利润吸引了大批业外企业纷纷介入。在知识经济时代，企业的核心竞争力必须依靠专业和技术进步的支撑。而现在的状况是，大量并不具备技术和其他相关背景和优势的企业进入房地产业，许多投资只是想短期获利，真正致力于长期的并不多。这样就决定了开发商的惰性。他更愿意投资于能尽快见效并收回投资的领域，而在科技进步方面的投资就尽可能的压缩。<3>

3、房地产服务业发展滞后

房地产服务业作为开发商和消费者之间的纽带和桥梁，作用非常重要，但我国当地产业服务发展滞后。就房地产发展总的趋势来讲，越来越细的专业化分工是不可避免的。而中国目前的开发商，是融投资者、开发商、销售商、物业管理经理等职能于一身的，专业化分工极不发达。长期以来，中国存在大开发、小中介、弱管理的趋势。就中介来看，近几年虽然房地产中介机构遍地开花，但绝大部分规模小、管理乱、技术落后，甚者无固定的办公地点，而且有关法律也不完善，市场显得很混乱。因为许多房地产开发商的短期行为，使得他们的开发行为与物业管理脱节。

研究成果：实现房地产业可持续发展的对策

（一）发挥政府的宏观调控作用

1、切实做好房地产业的长期发展规划，保持房地产业的适度增长

近几年，在我国成功实现国民经济软着陆的前提下，房地产业以高于国民经济增长速度几倍的发展速度持续、快速地增长，如果我们不考虑房地产自身的承受能力及其与其他产业之间的结构与比例关系，继续保持这种高速发展水平，则房地产业不可避免地会产生一定的泡沫成分，呈现一定程度上的过热，其发展也会失去根基而成为无本之木。因此，考虑到我国国民经济的持续、稳定发展及房地产业与其他产业部门的比例与关联关系，在未来一段时间里，我国房地产的发展速度应控制在一个合理的范围和幅度内，即年增长速度应保持在 10%～15%的幅度内，以保证房地产业的发展同国民经济发展相协调。如根据房地产业的发展规划，我国 2000～2010 年房地产业的预计年增长率为 12%就比较适宜。<4>

2、建立房地产业及房地产市场预警制度

为促进房地产业良性、健康的发展，避免房地产业的过热、过快发展给国民经济带来不必要的损失与冲击，西方国家一般都建立起一整套健全的房地产业及房地产市场预警机制及其体系，即通过预先设置警戒线或警戒指标，在房地产业发展轨迹发生偏离或严重偏离时，发出提示性或警告性危险信号，以便管理者做出适当的政策加以管理与调控，并提醒房地产业的参与各方注意投资风险及市场风险。我国在这方面显得比较欠缺。因此，我们应强化房地产市场的调查和研究工作，在对房地产市场进行科学、合理预测的基础上，根据国民经济发展周期及房地产周期同国民经济周期的密切关系，建立并完善房地产业及房地产市场的预警制度，对房地产业、房地产市场及其发展前景发出正确的市场导向信号和警示信号，促使房地产业沿着一条良性、健康的轨道运行，尽量避免房地产业在发展过程中给国民经济带来的负面效应。

3、强化对房地产业及房地产市场的调控与管理

我国房地产业在现阶段存在着房价偏高及房价涨幅过快、开发结构不合理、商品房空置率过高。<5>为此，应利用经济或法律手段，加强对房地产业及房地产市场的宏观或微观调控与管理，如通过利率控制其投资规模及信贷规模，利用补贴或税收优惠政策引导房地产开发商调整其开发结构，降低有关房地产的收费以控制房价的进一步上涨等来规范房地产业及房地产市场各利益主体的经济行为，并以此来保证其沿着一条健康、正常的轨道运行。<6>

4、完善房地产业的相关法律及配套政策体系

房地产业的可持续发展是复杂的系统工程， 涉及到房地产业的方方面面，如各种利益关系、产权关系、体制关系的调整和理顺；政策的统一与体制改革的深化；市场行为的规范、房地产业法规政策的制定、市场法制的健全与完善；对国外先进经验和国际惯例的借鉴与吸收；管理方式、方法的创新等。如从法律法规和管理体制方面来看，我国现阶段实行的以《土地管理法》和《城市房地产管理法》为核心、以土地与房屋分管为特征的法律体系就存在着两方面缺陷，一是房地产法律体系不完善，缺少核心法律，如《住宅法》或《不动产法》；二是立法层次及结构不清，法律规范之间交叉重复的现象较严重，再加上现行的房屋与土地分管体制，其结果是宏观调控市场能力差，管理不力，问题较多。这也是房地产业十多年的发展历程中多次大起大落的原因之一。因此，房地产业的可持续发展离不开相关政策、法规的配套与完善。

（二）构建房地产可持续发展的微观基础

1、增强房地产企业对市场的适应性 

这主要指房地产企业作为市场经济的主体，在生产经营方面拥有完全自主权，能迅速根据市场信号进行资源配置。为增强房地产企业对房地产市场的适应性，应从这几方面入手：给企业以充分经营自主权，建立完善的企业法人制度，使企业有权根据市场信号的变化作出相应反应。国有房地产公司与政府房地产管理机构的职能不分，阻碍公司按市场原则进行决策，所以政府应逐步放开对房地产资本运营的直接干预；完善企业融资体系，规范企业融资行为，增强企业融资能力，以便使房地产企业在开发建设中有充足的资金保证。管理水平的提高，关键之一是建立起中国企业家市场，为造就新一代高素质企业家创造条件。通过上述增强房地产企业适应市场的措施，使旧的生产要素及时退出企业和新的生产要素能够顺利进入企业，实现房地产资源的有效转换和配置，进而保证房地产业发展有旺盛的生命力。

2、激发房地产企业的活力 

房地产企业的活力是指房地产企业依靠自身的力量在市场经济的条件下求生存求发展，而不是依靠政府管理措施的扶植。任何一个国家在发展过程中，房地产供给和需求之间的不平衡、不适应是随时存在的，需要依靠房地产企业发挥创造性，去适应和“调整”这种不均衡。房地产业的创新亦即房地产企业活力的表现。为激发房地产企业的活力，可采用如下措施，房地产业管理措施要适时适度，不能使房地产企业产生依赖感。只能根据房地产需求预测去鼓励和引导房地产资源向某些领域转移，而最终的实现只能靠房地产企业自身的努力。中国房地产市场中经常出现建设项目“一哄而起”、“一哄而散”的局面，这与政府管理过度干预和房地产企业对政府的过度依赖有关；完善权责，明确制度，使经营者有充分的动力去经营管理企业。

3、增强房地产企业的竞争力 

在房地产业发展过程中，资源不断地得到利用和重新配置，房地产市场环境不断发生变化。在这一过程中，房地产企业遇到不同程度和不同性质的震荡和压力是不可避免的。为此就需要房地产企业具有较强的竞争能力，在房地产市场竞争中寻找自己的位置和发展空间。也就是必须使房地产企业的供给结构适应不断变化的需求结构，实现房地产业的健康持续发展。这就要求房地产企业做到，增强竞争意识。随着中国市场经济的建立，房地产企业所面临的竞争压力不仅来自国内市场，而且来自国际市场，尤其是国外一些拥有雄厚资金实力和先进技术水平的房地产企业时刻都准备进入中国这一广阔的房地产市场。如果国内房地产企业不能增强竞争能力，就会在优胜劣汰的竞争规则下被淘汰；增加研究开发投入。通过增加研究开发投入，一方面使房地产企业自身向高科技领域发展，另一方面使房地产企业在开发、投资、经营等决策中保持其科学性。在房地产市场逐步完善深化的今天，房地产企业应在现有基础上通过兼并、收购、合作等方式进行优胜劣汰，优化房地产资源配置，使房地产企业向集约化、集团化方向发展，从而增强其市场竞争力。

^范文提纲

1.房地产可持续发展

1.1房地产可持续发展的必要性和重要性

1.1.1房地产可持续发展的定义

1.1.2我国房地产实现可持续发展的重要意义

1.2房地产可持续发展的一般内涵

1.2.1土地资源利用与可持续发展

1.2.2对城市生态环境的保护

1.2.3经济领域的房地产业可持续发展

2、房地产发展的现状

3.我国房价构成比例

3.1房价是如何制定的

3.2房价构成的计算

4、我国房地产可持续发展面临的突出问题

4.1结构性矛盾和生态环境问题

4.1.1开发失控，无序开发，导致土地资源的大量浪费

 4.1.2结构性矛盾突出，空置率比较高

4.2政策法规不健全引发的道德风险

4.2.1土地批租制度不健全带来的弊端

4.2.2住房制度改革中的寻租和腐败现象

4.2.3房地产企业在进行房地产交易过程中的不规范行为增多

5.实现我国房地产可持续发展的相关对策

5.1建立健全宏观调控体系

5.1.1以科学发展观指导房地产业的发展和城市规划

5.1.2建立房地产可持续发展的市场模式

5.2从产业层面为房地产可持续发展创造条件

5.2.1优化房地产业的产业组织，加快房地产业现代化进程

5.2.2促进创意经济与房地产业的强强联合

5.2.3大胆对外资开放我国的房地产业

5.3构建房地产业可持续发展的微观基础

5.3.1建立和完善现代企业制度

5.3.2房地产企业品牌的塑造

6、总结

  

参考文献

1.包宗华，汪洪涛.房地产经济论：房地产可持续发展研究。上海：同济大学出版社，2000

2.刘思华，可持续发展经济学.武汉：湖北人民出版社，2003

3.潘家华.持续发展途径的经济学分析.北京：中国人民大学出版社 

4.吴家正.可持续发展导论.上海：同济大学出版社，1998

5.曹振良.房地产经济学通论.北京：北京大学出版社，2003 

6.牛文元.持续发展导论.北京：科学出版社，1999

7.张元端.中国房地产业指南.哈尔滨：黑龙江科学技术出版社，1991

8.张元端.中国房地产发展周期波动.1996

9.梁慧星.中国物权法草案建议稿.北京：社会科学文献出版社，2000

10.龚仰军.产业结构与产业政策.上海：立信会计出版社，1999

11.王晓宇.入世后的中国房地产业.北京：中国建筑工业出版社，2002