开题报告：H大厦工程项目风险管理问题研究

一、立论依据

课题来源、选题依据和背景情况、课题研究目的、工程应用价值

    （一）课题来源

    自选课题。

（二）选题依据与背景

改革开放以来，随着我国社会主义市场经济的稳步发展和经济体制改革的不断深入，以推行城市综合开发房屋商品化、住房制度改革和土地有偿使用等制度为契机，房地产业迅速发展和壮大，显示了勃勃生机和旺盛的活力。房地产开发日益活跃，投资额逐年上升。房地产业已经逐步显示出在国民经济发展中重要的支柱性、导向性、带动性的产业特征。

但在，房地产开发是一种资金投入量大、生产周期长，变现能力差，易受政治、社会、经济等因素影响的高风险经济投资活动。从宏观上看，目前我国城市化进程的加快，部分省市GDP增长过度依赖于房地产投资，对其他产业产生排挤效应，造成社会资源配置失衡；加之一些商业银行过度依赖房地产贷款获取利润，以解决自身流动性过剩问题，从而使房地产行业占用过多的金融资源，容易诱发社会较严重的社会矛盾和威胁金融安全。从微观上看，在房地产开发的巨大利润诱惑下，部分开发商忽略项目风险，一些项目盲目上马，造成目前国内房地产开发行业内部混乱的局面。同时这些风险因素带来的政策调整，也是房地产行业存的重大风险隐患。因此要避免或减少房地产开发过程中风险发生的概率，就需要房地产开发企业对项目风险因素做出准确的预测，对风险可能发生的时间、影响的范围做出判断，为随后的风险评价和控制奠定基础。只有对风险进行的科学预测、合理的评价，才能做到有的放矢，成功的控制风险，减少风险有可能造成的损失，提高开发企业的经济效益和社会效益，树立成熟、健康的品牌形象。

房地产风险控制研究是房地产开发经营企业内部机制运行的要求，是房地产开发经营企业所处的外部环境的要求，也是整个房地产业健康发展的保证。

（三）研究目的及价值

我国现阶段经济发展的一个重要任务是国民经济产业结构调整，其主要内容包括发展高科技产业、用高、新技术改造传统产业以及大力发展现代化的第三产业。随着高科技产业的发展以及第三产业的繁荣，私营企业比例的增涨和服务型、智力密集型企业的增多，对办公场所的需求逐年增加，极大的促进了中高档办公楼的消费。此外，上个世纪90年代以来，得到迅猛发展民营经济己经基本走过了原始积累阶段，目前正在进行全国性的市场扩张以及全国性品牌化运动。开发、占领新市场，开展多范围的市场营销等商务活动，也增加办公场所的需求，也将极大的增加了开发企业的投资机会。

但由于我国写字楼项目开发的历程较短，很多开发企业对其风险的认知程度和防范能力较商品住宅有着不小的差距。在阅览大量国内外文献后，笔者发现目前国内相关研究处在传统的定性描述阶段，可供借鉴的案例型资料相对稀缺。对写字楼的风险分析及控制等问题尚缺乏全面、系统、深入的研究。这给投资者进军写字楼市场带来了许多不便。同时，笔者结合实际工作经验，对H大厦项目实施过程中，YL公司对几个主要风险因素所采取的控制措施和方法进行了较为系统的归纳和整理。希望在实践中为投资者把握写字楼市场发展和项目风险防范措施的制定提供一些有益的参考和帮助。所以，建立和完善写字楼项目全过程风险研究体系，对提高开发项目的综合效益，无论在理论上，还是在实践中都具有重要的意义。

二、文献综述

国内外研究现状、发展动态

（一）国外研究现状及动态

风险管理作为系统科学的一个分支产生于20世纪初的西方国家。1921年美国的Marshall在《Business Administration》一书中首先提出了风险承担管理（Administration of Risk Bearing）的观点，提出了风险转移和风险排除的处理方法。1929年席卷全球的经济危机爆发后，西方经济学家开始深入研究企业风险管理问题。1931年，美国管理协会首先倡导风险管理，并在以后的若干年里，以学术会议及研究班等多种形式集中探讨和研究风险管理问题。此后，对风险管理问题的理论探讨和一些大企业中进行的初步实践逐步展开。

上个世纪50年代，伴随着西方社会战后重建工作的展开，一批大型、超大型基础工程陆续开工，在巨额资金投入的同时使得风险管理工作愈发受到重视。虽然这一时期学者们使用早期的项目计划评审、敏感性分析和模拟等技术对影响工程项目的风险因素的进行评估和量度，但却取得了不少有价值的研究成果，为后期的房地产项目风险管理和研究工作打下了坚实的理论基础、积累了宝贵的实践经验。

1954年Savage提出后来广泛使用的风险选择期望效用模型。1965年Stephen，A.Phyrr等开始致力于西方房地产市场的周期研究，分别从微观和宏观角度，采用多模型和多理论对比的方法，探索房地产波动周期及其原理，提出房地产市场和整个宏观经济一样存在波动周期，这对于人们理解房地产开发项目的投资风险具有较大的启发意义。1986年Austin J. Jaffe，和C.F. Sirmans 在《Fundamentals of Real Estate Investment》一书中阐述了风险与回报紧密相联，房地产投资决策是定性与定量的综合风险决策的观点。 1998年美国斯坦福大学的M.Elisabeth、Pate-Cornell和Peter J.Regan 着手研究快速时变系统的房地产动态风险管理，建立了一套以人工智能和决策分析方法相结合的风险测度和决策模型。1999年Petar Jovanovic针对房地产投资风险作了全面研究，其主要研究集中在房地产项目投资风险辨识、评价和防范等方面。2001年，William C．Wheaton和Raymond G Torto提出了运用前瞻性方法来评估房地产市场风险的研究理论，运用现代时间序列方法(VAR) 建模量化风险。2005年，Gurkaynak、Hay、Christos和Anderson等学者通过对美国41个MSA的住宅数据样本数据进行的回归分析与检验，研究了由于宏观经济环境、房地产市场结构、金融政策等因素变化对的美国房地产风险周期的影响。

此外，Tah（2011）通过对银行工程项目贷款风险管理现状和工程项目贷款风险评估体系存在的问题分析，发现工程风险对贷款偿还还存在巨大的影响未被考虑，建议积极利用避险工具在工程贷款风险管理中防范风险。Wideman（2012）重点调研了 NASA 典型工程项目风险管理的内涵、工作计划和管理机制等方面的内容，进一步明确了风险管理的流程和方法，并对 NASA 工程项目风险管理的组织机构和岗位职责进行了研究。

（二）国内研究现状及动态

我国对风险的研究始于上个世纪80年代，1980年周士富在其《经济管理中的决策分析方法》一文中首次使用“风险”一词。随着郭仲伟《风险分析与决策》、吴鸣《经济风险论》以及卢有杰、卢家仪《项目风险管理》等著作的相继出版，标志着我国风险管理方面的研究正式起步 。

在计划经济体制下，我国的基础设施建设由国家统筹管理，不重视经济效益，从理论上讲是一种基本忽视风险管理的投资行为，直接影响了房地产风险的理论研究工作。20世纪90年代初，以国家推行城市综合开发房屋商品化、住房制度改革为契机，房地产投资风险与决策的研究才真正展开。1993年，陈佑启在其《房地产投资风险管理及经营决策方法》一书中详细阐述了述房地产投资风险的评估、预测、管理过程，以及投资决策的经济评估，经营决策战略及方法。1996年，申立银、俞明轩的《房地产市场风险》书中结合大陆和香港地区的房地产的相关案例，对房地产市场中的政策风险、社会风险、经济风险等各类风险因素进行了系统的研究和分析。1999年于九如在其《投资项目风险分析》书中较系统地阐述了投资项目风险分析的基本理论与方法；论述了投资项目经济风险、通胀风险、工期与费用风险、汇率风险、财务风险等对项目的影响。2003年赵世强主编的《房地产开发风险管理》一书在风险理论研究的基础上，通过对房地产开发经营特性的分析，建立了房地产开发风险管理系统；利用风险识别、风险估计和风险评价方法，从投资决策、土地获取、项目建设和租售管理四阶段分析了房地产开发中存在的风险及产生根源，建立了房地产开发风险评价指标体系。同时，针对各类风险，系统阐述了风险管理措施的原理和在房地产开发经营中的应用。

李伊、刘鹏（2011）在坚持以进度管理为核心的进度管理模式下，基于对目前核电施工管理特点的分析，通过应用现代管理理论来探索适合核电工程施工的进度管理模式，对项目进度全面风险管理的实际运用进行了探讨。

梁福生（2012）以建筑工程施工项目风险管理为研究对象,基于项目风险管理理论和建筑工程施工项目风险管理理论,依据大量文献与实际情况调研的成果,对影响建筑工程施工项目的风险进行有效识别和分类,采用层次分析法构建建筑工程施工项目风险评价指标体系并得出评价结果,针对评价结果相应地提出建筑工程施工项目风险管理的措施。

综上所述，在建设工程项目风险管理方面，我国的风险研究水平仍处于引进、消化和吸收的阶段，无论是理论研究还是应用与西方发达国家相比都有很大差距。建设工程项目在实施过程中，既要经营发展，又要保证风险可控，风险管理是生存的底线。目前我国建设工程项目面对风险时，大都采取“救火式”的处理方法，即问题来了才去解决，没有建立完善的制度和体系流程。为了尽快缩短和其它世界各国之间的差距，并实现我国的突破和创新，就要求项目管理者提出符合我国国情的风险理论并利用丰富详实的经验，对各种方法进行有效性检验，解决建设工程项目风险管理中的实际问题。

参考文献

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三、研究内容

1．主要研究内容

（1）研究思路：

本文主要是从房地产投资者角度来研究房地产项目投资风险，借鉴了国内外房地产风险分析、控制领域研究的一些比较成熟的理论和方法，对H大厦项目实施过程中的风险控制问题进行了研究。选择H大厦项目为研究对象，结合项目内外部环境及自身的特点，从项目决策阶段、项目前期阶段、项目建设阶段分析了H大厦项目开发中存在的主要风险及产生原因。然后，用专家调查法对H大厦项目进行风险识别和风险因素赋值，使用RBF神经网络法评价项目整体风险，最后使用敏感性分析法计算出项目重要风险影响因素。最后，针对项目影响最大的风险因素，采取具体的风险防范和控制措施。

（2）内容框架：

第1章  绪论

1.1  研究背景

1.2  研究目的和意义

1.3  国内外研究现状

1.3.1  国外研究现状

1.3.2  国内研究现状

1.4  研究内容和方法

1.4.1  研究的内容

1.4.2  研究的方法

第2章  相关理论概述

2.1  风险识别定义与方法

2.1.1  风险及风险识别的定义

2.1.2  风险识别方法的选择

2.2  风险评价的定义与方法

2.2.1  风险评价的定义

2.2.2  风险评价方法

2.2.3  风险评价方法的选择

2.3  房地产项目风险控制方法

2.3.1  风险回避

2.3.2  风险转移

2.3.3  风险自留

2.3.4  风险减轻

第3章  H大厦工程项目风险识别

3.1  项目决策阶段风险

3.1.1  土地政策风险

3.1.2  金融政策风险

3.1.3  税收政策风险

3.1.4  投资时机风险

3.2  项目前期阶段风险

3.2.1  勘察、设计风险

3.2.2  合同风险

3.2.3  招投标风险

3.3  项目实施阶段风险

3.3.1  成本风险

3.3.2  质量风险

3.3.3  技术风险

3.3.4  工期风险

3.3.5  安全风险

3.3.6  销售风险

第4章  H大厦工程项目风险评价

4.1  H大厦风险因素评价体系

4.2  H大厦项目风险因素赋值

4.3  基于RBF神经网络的H大厦项目风险评价

4.3.1  RBF神经网络的理论基础

4.3.2  RBF神经网络的实现

4.3.3  建立基于RBF神经网络的风险评价数学模型

4.3.4  H大厦RBF神经网络风险评价

4.3.5  H大厦风险评价值计算

4.4  H大厦项目风险因素敏感性分析

4.5  总结与启示

第5章  H大厦工程项目风险控制对策

5.1  H大厦项目销售风险控制措施

5.1.1  销售模式的制定

5.1.2  销售价格的制定

5.2  成本风险控制措施

5.2.1  项目成本控制体系框架

5.2.2  H大厦项目设计阶段的成本控制

5.2.3  H大厦项目招、投标阶段的成本控制

第6章  结论与展望

参考文献

攻读学位期间的研究成果

附录

致谢

学位^范文独创性声明、学位^范文知识产权权属声明

2．拟采取的研究方法、技术路线、实施方案及可行性分析

拟采取的研究方法：

（1）理论与实际相结合。在本文中，根据笔者在H大厦项目实施过程中的实际经历，结合项目风险管理的相关理论，阐述了项目实施过程中风险控制的方法和措施。

（2）理论分析和实证分析相结合。理论分析和实证分析都是风险研究中广泛运用的方法。一般地说，前者偏重于对风险因素的理性判断，后者偏重于对风险因素的客观评价。本文既注重理论层面的风险因素识别，更注重项目实际应用层面的风险评价和控制。通过规范化分析，对H大厦项目的风险因素作出理性的判断；通过实证分析，建立数学模型对其进行风险评价，从而保证了该项目风险研究的科学性和实用性。

（3）定性分析和定量分析相结合。通过对H大厦项目风险因素进行定性分析，随后使用人工神经网络模型和敏感性分析进行定量计算，从而保证H大厦项目风险研究的合理性和严谨性。

（4）对比分析法。为了保证风险研究过程的顺利进行，通过风险识别、评价、控制所采用理论方法的对比，确定各种风险研究方法在H大厦项目的适用性。

技术路线:

通过搜索并查阅大量相关文献信息，借鉴并吸收最新研究成果，结合H大厦工程项目实际情况，运用建筑工程项目风险管理的理念和方法进行研究。

实施方案：

第一阶段：2个月时间收集相关文献资料，包括建筑工程项目风险管理相关理论和方法。1个月时间分析并总结提炼文献资料的先进经验和成果。

第二阶段：1个月时间调查并分析H大厦项目情况。

第三阶段：2个月时间进行^范文初稿写作。

第四阶段：2个月时间修改^范文。

第五阶段：^范文定稿。

可行性分析：

发挥图书馆文献信息中心的优势，通过充分收集并利用现有的各种相关信息资源，包括纸质和电子文献资源，参考国内外项目风险管理有关研究成果和案例分析等，通过访谈、调查分析等形式，结合H大厦工程项目的实际情况，为我院数字图书馆建设提供更加优化的实施方案。

3. 预期目标

对H大厦工程项目实行风险管理进行探索，按照风险管理的管理理论步骤：项目风险识别、估计、评价以及处理，对该项目的风险管理进行科学的探索和分析，得出各类风险的应对方法，为该项目的项目管理小组提高风险管理水平，完善风险管理体系提供有效的启示。本文研究的目的在于确保项目的最终结果与项目预期目标保持一致，对项目风险进行识别、分析评价，从而提出有效的应对之策，保障工程目标的顺利实行。同时，完成的项目管理工程硕士学位^范文可以为今后进一步深入研究该课题打下良好的基础。

四、研究基础

本人多年来从事建筑工程项目管理工作，有相关的理论基础和实践经验，通过对项目管理中多个知识领域,即成本管理、质量管理、时间管理、范围管理、人力资源管理、沟通管理、风险管理、采购管理和整体管理的系统学习和研究，并通过各种途径收集查阅并分析大量的相关文献资料和案例，对本课题的研究工作提供了扎实的理论基础和依据。

五、工作计划

序号

阶段及内容

工作量估计

（时数）

起讫日期

阶段成果形式

1

2

3

4

5

开题

^范文初稿形成

修改^范文

^范文定稿

答辩

30

120

80

60

2015年5月

2015年6月-12月

2016年1月-2016年2月

2016年3月-5月

2016年6月

开题报告

初稿^范文

^范文修改稿

定稿^范文

六、评审意见

导师（或导师组）对本课题的评价

导师签名                   

      年   月   日

评议小组的审查结论

组长          组员                         

                                               年   月   日

工程领域意见

负责人签名             

                                              年   月   日