浅析房地产投资风险分析-开题报告

1、国外的研究现状

在风险的分析和评价方面，国外的研究已经比较成熟，前后出现了多种分析技术和方法。对于房地产投资风险的研究在20世纪60～70年代有了一些进展，大多是在风险分析与防范、风险衡量、投资组合和风险决策等领域。

美国Savage、Anscombe等人提出的风险选择一期望效用模型，Treyhor、Lintor等人建立的以平均值一标准差为基础的风险评价模型，用分布的方差或标准差平均值对风险做出分析。

英国C.B.chaPman教授在《Risk Analysis for Large project:Models,Methods and cases》一书中提出了“风险工程”的概念，他认为风险工程是对各种风险分析技术的集成，该框架模型的构建弥补了单一工程的风险分析技术的不足，使得在较高层次上大规模的应用风险分析领域的研究成果成为可能。

Wurkzebach在《现代房地产》(《Modern Real Estate》)一书中对房地产开发风险进行了分析，并涉及到投资组合问题，但没有更深入阐述其内涵和致险机理。Gaylon．e．Greer在《房地产投资决策分析》(《(Investment Analysis For Real Estate Decisions》)一书中研究了不同类型房地产投资收益及决策问趔。

国外房地产投资风险研究比较深入，关于投资风险管理的研究成果，在风险的分析技术、评价方法和控制措施等方面，为本文对房地产投资风险研究提供借鉴。

2、国内的研究现状

对房地产投资风险的研究，我国起步更晚。过去，我国的房屋建设不讲效益，以福利分配为主，理论上讲是一种低风险甚至无风险建设投资，致使风险的理论研究工作十分缓慢。真正对房地产投资风险与决策的研究，开始于20世纪90年代，特别是1993年的房地产投资过热现象促使对房地产投资风险的研究进一步深入，但有关这方面的著作还很少。

(1)中立银和俞明轩对房地产市场各种物业所面临的风险和影响房地产市场各类风险因素进行了系统的研究和分析，给出了简单的风险度量方法。陈佑启等编著《房地产投资风险管理及经营决策方法》和杜海鹏主编《房地产投资风险与防范》推动了房地产投资风险的研究。

(2)彭俊、刘卫东编著的《房地产投资分析》一书中通过分析房地产投资的各种不确定因素，阐明投资项目的风险分析方法、风险处置手段和风险决策策略，判断项目在考虑风险因素情况下，在经济上的可行性；同年，俞明轩编著的《房地产投资分析》一书就房地产投资分析的目标、特点、经济效益分析、经济评价指标、不确定性分析、风险分析、可行性研究、投资决策等问题进行了系统讲述，全书观点新颖，内容充实，实用性很强。

(3)由丁芸、谭善勇主编的《房地产投资分析与决策》一书对房地产投资分析的主要内容与操作技巧进行了全面、系统、深入地分析与介绍，包括房地产投资环境分析、房地产投资市场分析、房地产投资的资金筹措与决策、房地产投资成本与收入估算、房地产投资财务分析、房地产投资不确定分析、房地产投资风险分析等。

经过几十年的发展，我国房地产业虽然取得了长足的发展，但仍处于发展完善阶段，相关的法律制度还不健全、不完善。结合近年来房地产投资项目常见的实际状况，分析房地产投资风险存在的问题。

⑴ 投资高，投资的持续超高增长，且呈现逐年加快的趋势。

⑵ 投资结构有待进一步改善。

⑶ 商品房价格偏高，价格构成失调，抑制市场有效需求。

⑷ 销售量较低，市场有效需求不足，商品房空置量进一步加大。

⑸ 投资风险增加，投资效益下降，企业停业和亏损现象普遍。

⑹ 房地产企业缺乏现代的管理手段和正确的经营观念。

    ⑺ 政府的宏观调控以及自然环境的影响。

二、^范文提纲

1、房地产投资及投资风险概述

1.1房地产投资的含义

1.2房地产投资风险

1.3房地产投资风险分析必要性

2、房地产投资阶段性风险

2.1房地产投资过程中各阶段的风险

2.1.1.房地产投资项目可行性研究风险

2.1.2.房地产投资项目实施阶段风险

2.1.3.房地产经营管理阶段风险

2.2房地产投资的不确定性风险

2.2.1.房地产投资项目的主要不确定性

2.2.2.不确定性与风险的关系

2.3盈亏平衡分析

3、房地产投资风险分析的内容及作用

3.1投资风险分析的内容

3.1.1.风险识别

3.1.2.风险估计

3.1.3.风险评价

3.2投资风险分析的作用

4、房地产投资风险识别的方法

5、房地产投资风险的规避与控制手段

5.1房地产投资风险规避

5.2房地产投资风险控制手段

5.2.1.计划控制

5.2.2.审计控制

5.2.3.组合投资控制

三、参考文献

[1]刘正山.房地产投资分析[M].辽宁.东北财经大学出版社.2000

[2]于九如.投资项目风险分析[M].北京.机械工业出版社.1999

[3]刘圣欢.房地产投资分析[M] .武汉.武汉理工大学出版社.20011.07

[4]杜海鹏.房地产投资与风险防范[M] .北京.经济科学出版社.1998

[5]李启明. 房地产投资风险与决策[M] .南京.东南大学出版社.1998

[6]刘涛. 基于实物期权的房地产开发投资决策理论研究[M] .北京.经济科学出版社.2008

[7]丁芸、谭善勇.房地产投资分析与决策[M].北京.中国建筑工业出版社.2005

[8] 彭俊、刘卫东. 房地产投资分析[M].上海.同济大学出版社.2004

[9] 俞明轩、丰雷. 房地产投资分析[M].北京.中国人民大学出版社.2004

[10]刘斌、王冲.房地产投资风险与防范的分析和研究[J].商场现代化，2009