目标成本动态管理在房地产成本管理中的应用_开题报告

一、 选题背景、目的和意义 

房地产业经过几十年的迅猛发展，目前许多房地产企业的成本管理依然是粗放型的，存在一系列的问题，这些成本管控问题构成了房地产企业持续发展的瓶颈，只是以前房地产企业处在一个高速发展期，利润空间较大还不足以让这些问题凸现而已，但与其他行业一样，房地产行业同样会经历高发展高效益，高发展合理效益，平稳发展低效益的发展历程，在这样的背景下，房地产行业由暴利时代转为微利时代实属必然。目前房地产市场在中共中央政治局“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策定位的引导下，政府部门相继出台了一系列的关于土地、融资、限购、限贷、限价、限售等方面的宏观调控政策，随着房地产市场的逐步规范和行业竞争日渐加剧，许多房地产企业已经清楚地意识到房地产行业的利润已经回归到正常的利润水平，房地产正在告别暴利时代。目前如何使房地产企业求得生存、求的发展是当前摆在房地产企业面前一个急需解决的重要问题。

房地产企业的核心竞争力主要基于两点，一个是房地产产品差异化竞争优势，一个是房地产产品的成本竞争优势。在同样的房地产开发环境中，除了开发适销对路的适应市场需求的房地产产品，扩大产品的差异，让企业形成市场品牌外，最重要的是产品价格，尽可能地减少建设成本，保持产品市场价格优势，最大限度地提高企业的投资收益，是房地产投资控制的最重要的问题。而如何降低工程成本，提高企业工程投资收益，是许多房地产开发企业面临的生存与发展的难题。

房地产项目开发成本控制对于房地产项目盈利有很大的影响，也事关房地产开发企业的竞争能力和经济效益。近年来，随着房地产行业竞争的不断加剧，很多房地产开发企业加大了对其项目成本管理的重视力度。房地产企业在没有真正实现信息化的前提下，如何根据需要构建适应房地产项目开发的科学合理的成本控制体系，加强目标成本动态管理对房地产开发项目成本控制具有重大现实意义：

第一，为房地产开发企业项目成本控制提供新的管控思路。在当前国内政治、经济形势下，面对房地产市场激烈的竞争，房地产企业的利润空间正在逐渐被压缩，开发成本不断上升。而房地产企业内部所表现出来的工作效率低下、项目实施进度缓慢且效果差等问题就慢慢展现出来，靠原有的项目管理模式已经不能适应社会和房地产企业发展的需要。因此，当前房地产开发企业必须要迅速地找到一种高质且高效的成本控制手段与控制程序，来规范经营行为，谋求更高利润的要求。希望房地产目标成本动态管理这种管控手段的应用能为解决我国房地产开发项目的成本控制难题作出应有的贡献。

第二，通过对房地产开发项目目标成本动态管理成本控制方法的研究，为稳定房价奠定良好的基础。房地产项目的开发周期比较长，市场环境和经济形势总是处在不断的动荡变化之中，这就要求开发商的市场预测、市场细分与定位等应当贯穿到整个开发经营过程中，如果某一个环节出现漏洞或问题，就有可能导致风险危机的出现和全盘成本失控的问题，因此，房地产成本管理对于房地产开发商们来说有着非常重要的意义。住宅产品是与人民的生活水平息息相关的产品，衣食住行吃喝玩乐购等日常行为中，住房已经成为我们广大人民日常支出中占比最高的项目之一，许多家庭都是想方设法以致于挖空家底不惜背上巨额负债去购买一套房子，从而沦为“房奴”。因此，房价的高低也将直接关系到社会的稳定和谐。开发商支出的成本费用或多或少的最终都将会以房价的形式转移到消费者身上，而加强房地产项目成本管理又将直接或间接的作用于房价，为稳定房价发挥作用，所以控制成本有利于稳定房价，削弱房价过快增长的趋势，甚至有利于平抑房价，避免房价大起大落。

第三，为加强我国房地产开发项目的成本控制提供有效的、可操作性的管控思路和办法。近年来，房地产市场管理体制获得了很大的发展与进步，目前正由卖方市场逐步地向买方市场过渡，要想在这样的新环境下掌握经营的主动权和获得竞争优势，在我国住房体制及经济体制的不断改革与创新的大环境下，充分利用目标成本动态管理的思路和办法，并配以有效的激励机制，不断更新管理观念，积极引导目标成本动态管理的有效实施，使之在实践中发扬光大,无疑将提高企业的业绩，使企业走上平稳发展的道路。相反，如果房地产企业管理者的成本管理理念落后或思想陈旧腐化，将直接影响企业的成本管理水平，进而影响经营利润水平，从而使企业丧失竞争力，最终导致企业走向衰败。

二、文献综述

（一）国外相关文献的综述

1、最早由20世纪80年代由英国学者西蒙提出的战略成本管理理论，其研究内容偏重于理论上的探讨。美国哈佛商学院迈克尔.波特教授在其所著两本著作《竞争优势》和《竞争战略》中提出利用企业的价值链获取竞争优势，基于企业价值链的成本控制思路后来被成功地用在对企业战略成本分析上，成为进行战略成本分析的主要工具。美国管理会计著名学者杰克.桑克等人接受了西蒙提出的观点，并在迈克尔.波特研究的基础上，于1993年出版了《战略成本管理》一书，使战略成本管理的理论方法系统化、具体化。1998年，美国教授罗宾.库泊在美国《管理会计》杂志上发表了一年的连载，提出了以作业成本制度为核心的战略成本管理体系。进入20世纪90年代以后，日本成本管理的理论界和企业界也开始加强战略成本管理方面的研究，提出了具有代表意义的战略成本管理模式—成本企划。  

2、20世纪的20年代，美国著名的工程师泰罗在其著作《科学管理原理》一书中提出了“计件工资及标准化原理能改善工人的工作效率”为思想的标准成本理论，在这个理论的影响下，标准成本、差异分析以及预算控制在会计的管理体系中产生了。在由哈佛大学企业管理研究院制定的《会计控制法》中，首次提出了成本控制的概念。标准成本制度(Standardcostsystem)是指事先制定标准成本，通过将标准成本与实际成本相比较以揭示成本差异，并对成本差异进行因素分析，据以加强成本控制的一种成本控制系统。

3、库柏和卡普兰于80年代借鉴了斯坦伯斯的作业成本管理理论，提出了作业成本法，并在90年代形成了作业成本体系。资源是成本源，是执行作业所必需的经济要素，作业导致资源消耗，作业的产出来源于成本的贡献。库柏提出了作业成本归集的基本方法，即二阶段法。第一阶段由于作业耗用资源，需要将耗用量以价值量的形式汇总到作业上，汇总计算成本的集合称为作业成本库。第二阶段是将作业成本库中的成本以一定的基准分配给成本计算对象，形成标准成本。日本和欧美从九十年代开始全面推广以罗伯特.卡普兰和罗宾.库柏为代表所建立的面向流程管理的“作业成本法管理(ActivityBasedCosting)”。通过对所有与产品相关联作业活动的追踪分析，为尽可能消除“不增值作业”、改进“增值作业”、优化“作业链”和“价值链”、增加“顾客价值”，提供有用信息，促使损失、浪费减少到最低限度，提高决策、计划、控制的科学性和有效性，最终达到提高企业的市场竞争能力和盈利能力，增加企业价值的目的。

4、库柏和卡普兰于1987年在一篇题为《成本会计怎样系统地歪曲了产品成本》的文章中第一次提出了“成本动因”(成本驱动因子)理论，认为成本在本质上是一种函数，是各种独立或相互作用着的因素合力驱动的结果。

5、20世纪90年代，基于价值链的成本控制理论由约翰·桑科等学者提出，其所进行的研究在迈克尔·波特于1985年在其所著《竞争优势》中首先提出的企业需要认识价值活动并理解在既定价值活动中，各种活动的关系是怎样的基础上进一步拓展了价值链的概念，这样把成本控制的空间由企业内部向外部进行了扩展，基于价值链的成本控制理论指企业在市场调查、需求分析的基础上，对产品规划设计、供应、生产、销售和售后服务等阶段发生的足以影响成本的诸多因素进行科学严格的计算，制定出目标成本，对实际发生的耗费进行限制和管理，并将实际耗费与目标成本进行比较，找出差异，采取纠正措施，保证完成预定目标成本的一种控制系统。

6、Binde（2012）构建了进度和成本控制信息模型，使得三个目标和三个控制之间密切联系起来。成本和控制功能通过系统流程的规范化和控制化被集中化，数据质量具有真实性、全面性和时效性。

7、Hani（2014）等人根据项目成本管理控制的原则，针对项目中出现的超额预算和质量不合格的现象进行了研究分析，基于“最大流最小割”的项目管理的理论，提出工期——费用优化函数，详细阐述了如何解决网络计划工期——成本优化的问题的具体方法。

8、Seppo，Harri（2014）提出房地产开发成本管理要以经济效益为首要原则，制定目标成本和进度计划，在方案实施过程中进行定期和不定期的监督控制，分析实际情况出现偏离的原因，最后及时采取必要的措施进行调整。

（二）国内相关文献综述

1、匡仲发（2019）在《房地产企业成本预算与控制手册》中提到必须根据房地产企业成本产生的特点，以全程成本控制为指导，建立战略执行体系，并将全程的成本控制战略贯穿于投资决策、规划设计、招投标、材料采购、项目施工等关键环节中，以此实现成本控制的战略目标，提到通过确立房地产企业成本控制体系健康运行的标准，应用房地产开发企业全程成本控制方法：确立目标成本控制法，运用动态控制的思想，采用集约管理模式实现成本的精确控制。

2、朱德义（2018）在《房地产财务核算与成本控制》中提到一个项目开发过程需要经过土地竞买、投资决策、设计、招标、施工到竣工验收、运营维护等环节，每个环节相互制约，相互作用，相互补充，构成了一个全过程的成本控制管理系统。采用组织、技术、经济、合同的控制措施完成各环节成本控制目标，从而实现成本的降低，达到预定的目标。房地产开发各个环节对成本的影响程度是不一样的，投资决策及设计环节对成本的影响程度最大，约为70%，施工及竣工验收环节对成本的影响程度为20%，销售、运营及维护等其余环节对成本的影响程度最低，约为10%。

3、候龙文、邓明政（2018）在《房地产·建筑精细化成本管理》中提到将项目成本工作内容精细化，根据《建设工程项目管理规范》将成本管理工作归纳为成本预测、成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核七部分。提出项目成本管控的36个关键控制点：塑造成本管理文化、构件成本管理架构、规定成本管理原则、规范成本科目分类、建立成本管理流程、可行性研究八股化、刻画业主产品需求、市场利润决定成本、控制设计八大环节、制定限额设计指标、开展方案设计优化、降低图纸的出错率、加强设计图纸标准化、加强图纸深度审核、严肃设计图纸不拖、规范变更签证流程、合理设定营销设施、严格控制营销总额、提高会员服务质量、严控质量打造精品、开展供方分级分包管理、规范清单招标流程、规范招标文件标准、合同内容格式标准、科学制定评标规则、提高战略采购比例、有效控制甲供材料、及时支付工程款项、细化施工过程管理、加强动态成本控制、落实成本管理责任、及时办理工程结算、加强计划提高周转、降低工程质量成本、重融资降资金成本、细化成本考核指标。

 4、候龙文、邓明政（2018）在《房地产·建筑作业责任成本管理与作业责任会计—助力阿米巴经营模式落地》中提到项目的目标责任成本管理分二级具体实施，一级是以《项目管理目标责任书》明确的公司对项目的目标责任成本管理实施，二级是以项目岗位责任状。由项目经理组织牵头，依据下达的目标责任成本按项目分段、分项目标成本分解到项目各相关岗位、个人，明确各岗位应控制的最大支出额度或应节余指标。

 5、赵丰（2017）在《房产开发与政府项目成本管理作业指导书—基于专业协同、风险预控、价值工程和大数据应用》中提到目前相当多的房地产企业及政府项目仍处于核算型思路下的目标成本管理阶段，成本人的大部分时间仍消耗在算量、询价、对账、填表上，缺乏对成本管理关键阶段策划及规划阶段的成本管控的有效方法和落地措施，缺少对项目开发经验的总结和数据分析。专门从事设计优化的顾问公司，将淡化成本人的专业价值和话语权，成本大数据、诸多采购平台的涌现和应用，使得供需双方信息不对称被打破，建造成本更加透明。BIM+PM、云计算、人工智能等新技术在工程设计、施工总包管理中的应用，将大大降低算量、变更估算、进度款审核的工作量。“功夫在诗外”、“跳出成本讲成本”的管控思路，将成本管理的关注点从成本端的内部，扩大至各专业间的协同、价值管理和项目开发建设的全过程管理上。

6、 陈晟（2017）在《房地产财务管控全方案》中提到目标成本是房地产企业基于市场状况，结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标，应体现以“经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。房地产企业同样适用目标成本管理的四项原则：市场导向原则、准确严谨原则、事前控制原则、动态管理原则。目标成本文件包括目标成本测算表、目标成本控制责任书、动态成本月评估表等讲述了各目标成本文件的编制步骤和上报时间要求。细述了房地产企业目标成本执行七大要点。关于房地产企业目标成本的修订方面，施工图确定后的测算稿为最终目标成本，除规划条件、政府政策、市场环境有重大改变外不得修订。一般改变作为正常的成本动态变化在《项目动态成本月评估表》中反映即可。在工程施工和销售过程中，如果售价、成本发生较大变化（对利润影响达2%），应对目标成本进行修订，并报公司总经理审批，同时报给财务部成本预算中心备案。

 7、明源地产研究院（2016）在《成本制胜·微利时代再造房企核心竞争力》中提到随着红海竞争的加剧以及地产微利时代的来临，很大程度上促进了国内房地产企业对成本管理的关注和重视。在最近十多年的国内房地产管理实践中管理思路和模式都发生了深刻的演变，从2003年开始形成以万科为代表的核算型成本管理方法，到2006年后形成以合约规划为事前控制的目标成本控制方法，再到2009年形成以成本策划与成本控制耦合的管理新理念，国内房地产成本管理理念一直在创新。在后调控时代，成本管理理念继续在演变，表现出典型的三大特征：走出狭隘的目标成本，从收益视角审视目标成本的调整与追加；走出狭隘的建筑成本，以全成本视角进行全局管控；走出狭隘的企业本位主义，换之以客户视角优化成本投放。这三大转变逐渐成为最近几年国内房企成本管理的新思路。

 8、金义合（2015）在《房地产项目全流程精细化项目管理》中指出建立成本管理体系就是以定额成本管理为基础，运用过程方法和系统管理的方法，对定额成本管理的全过程进行识别，并把各个过程作为系统进行管理，以实现全员全过程全方位的控制。成本管理体系由成本管理组织体系、成本测算、成本分解、成本控制、成本核算、成本考核、成本分析和成本信息反馈等部分组成。各个部分作为成本管理的子过程和子系统进行管理，以形成有效的管理体系。

9、李惠强（2009）在《建设工程成本计划与控制》中指出工程项目成本控制的原则为全面控制（全员全过程控制）、动态控制的原则、创收与节约控制的原则，在编制工程项目预算时应“以支定收”，保证预算收入，在施工过程中要“以收定支”，控制资源消耗和费用支出。施工的质量、进度、安全都对工程成本有很大的影响，因而成本控制必须与质量控制、进度控制、安全控制等工作相结合、相协调，避免返工（修）损失、降低质量成本，减少并杜绝工程延期违约罚款、安全事故损失等费用发生。在施工经营活动中，对成本的控制一般有制度控制、定额控制、指标控制、价值工程、挣值法。

10、林俊（2000）在《CSS成本体系标准》、《精准成本控制学》、《信息化时代的管理会计实务操作》中提到针对以往管理会计多因一果缺陷以及构建面向供应链一体化制造和管理的第四次工业革命的管理会计体系，提出了多因多果的管理会计体系：包括面向产品、质量、效率、安全、环保等九大成本核算、分析与控制以及CSS成本体系标准、管理会计哲学、管理会计心理学。提出企业投入产出有两大经营成果：生产经营成果是产品产量，管理经营成果是管理水平，其中管理水平的提高是价值创造的重点。从企业价值链成本的角度看，在制造链上，产品制造成本从投入的角度看包括直接材料、直接人工、间接制造费用、从产出的角度看包括产品纯生产成本和管理不善成本，其中管理不善成本又包括质量成本、效率成本、资金占用成本。在供应链上，全面采购成本包括原材料成本、采购过程成本、管理不善成本。在销售链上，营销成本包括客户成本和管理不善成本。从客观的多因多果成本的产生过程看，作为资源消耗的生产直接材料费、生产直接人工费、生产间接制造费用、管理费用、销售费用、财务费用经过增值作业和非增值作业的筛选，可产生纯产品成本、质量成本、效率成本、销售地区或客户成本、人力资源成本、风险成本、资金占用成本、安全成本、环保成本。

     

二、^范文主要研究内容（^范文提纲）

目  录

1绪论1

1.1选题背景、目的及意义3

1.2国内外成本管理研究综述4

2项目成本动态控制现状7

2.1项目成本动态缺乏足够重视7

2.2项目成本动态控制体系粗放不规范8

2.3项目成本动态控制重要环节把控上不重视9

3目标成本动态控制对策13

3.1目标成本动态控制的内涵13

3.2建立项目目标成本动态控制机制14

3.3整合项目管理全过程业务链16

3.4降低可控的敏感性费用18

4目标成本动态管理的支持体系20

4.1动态成本管理组织体系21

4.2相关的成本流程体系22

4.3一定的风险防范体系24

4.4企业成本数据指标体系25

4.5强大的信息管理体系28

4.6完善的支持文件体系30

5目标成本动态管理具体应用实例31

5.1目标成本动态管理实施步骤及管理要点32

5.2 目标成本动态管理的实施成果33

6结论与展望34

6.1结论34

6.2展望35

参考文献36

三、研究的方法和思路

本文从以下几方面对目标成本动态管理在房地产成本管理中的应用进行研究：

第一部分：概述目前房地产行业成本管控的基本情况，研究学习房地产公司成本费用制度及房地产项目成本动态控制现状。

第二部分：调查目标成本动态管理在房地产成本管理中的应用思路，主要写调查的目的、调查的基本思路、调查的时间、对象和主要方法等。通过实地调查、查询及必要的实践操作了解目标成本动态管理方法在房地产成本管理中的具体应用过程和效果。

第三部分：根据房地产开发企业成本管理情况，阐述目标成本动态控制的内涵，针对存在的问题发表自己的意见，提出运用目标成本动态管理方法的具体的控制对策。

第四部分：针对房地产开发成本管理中目标成本动态管理的应用全过程，阐述其配套支持体系。

第五部分：通过研究目标成本动态管理在房地产公司房地产成本管理中的具体应用实例，分析和评价取得了什么样的成果。

四、研究的时间计划安排

1、2019.9.13～2019.9.24 动员准备阶段     选定^文档^范文的选题方向

及确定^范文具体题目。

2、2019.9.25～2019.11.10 岗位落实阶段    到具体单位岗位调查、反馈岗位信息，在10月20日之前完成^范文提纲和开题报告，在11月10日之前完成^范文初稿并提交指导老师。（11月10 日前，实践管理平台)。

3、2019.11.11～12.5 ^文档实践操作阶段   进入具体岗位实践，根据顶岗操作所承担的工作任务，结合生产过程的实际情况，结合指导教师修改意见，在 11 月 26日前完成^范文复稿并提交指导老师，在12月5日之前完成^范文定稿并提交答辩鉴定小组及指导教师。

4、2019.12．7～12.9  实践操作结束答辩阶段    携具体单位岗位实践^范文返校并参加^文档^范文答辩。

五.、参考文献

[1]Binde Illiquidity and Stock Returns：Cross-Section and Time-Series Effects，.Journal of Financial Markets, 2013, 25(2)：17~22

[2] Seppo H. S. Macroeconomic factors and share returns：An analysis using emerging market data，. International Journal of Finance and Economics,2013, 12(1)：18~23

[3] Hani V. Lasse Heje Pedersent.Asset Pricing with Liquidity Risk. 2011, 12(12):17~25

[4] 匡仲发.房地产企业成本预算与控制手册[M].北京：化学工业出版社，2019年:14-37

[5]候龙文、邓明政.房地产.建筑精细化成本管理[M].北京：中国建材工业出版社，2018年：9-10

[6] 候龙文、邓明政. 房地产.建筑作业责任成本管理与作业责任会计---助力阿米巴经营模式落地[M].北京：中国建材工业出版社，2018年：332-340

[7] 朱德义.房地产财务核算与成本控制[M].广州：广东经济出版社，2018年：213-214

[8] 陈晟.房地产企业财务管控全方案[M].广州：广东经济出版社，2017年：182-189

[9] 赵丰.房产开发与政府项目成本管理作业指导书—基于专业协同、风险预控、价值工程和大数据应用[M].武汉：长江出版社，2017年:2-3

[10] 明源地产研究院.成本制胜微利时代再造房企核心竞争力[M].北京：中信出版社，2016年：Ⅶ

[11]金义合.房地产全流程精细化项目管理[M].北京：中国建筑工业出版社，2015年：193-194

[12]李惠强.建设工程成本计划与控制[M].上海：复旦大学出版社，2014年：46-54

[13]孙晓东.房地产开发项目成本控制策略研究.百度文库.教育专区.高等教育. s://wenku.baidu.com

[14]林旺成.房地产项目成本控制研究. 百度文库.教育专区.高等教育. s://wenku.baidu.com