浅谈房地产行业中现金流问题_开题报告

（一）国外研究现状

现金流问题研究的历史较短。在国外，较早将以现金流为基础的指标引入财务分析评价体系的是Walter，随后各种以现金流为基础的指标不断产生。以美国为代表，从20世纪70年代以来，美国注册会计师协会、美国财务会计准则委员会等行业协会发布一系列关于现金流量信息披露、关注企业获取现金流量能力、以现金流量表取代原来的财务状况变动表等相关规定：“为投资人和债权人提供预计、比较和评估他们未来现金流入的金额、时间安排及相应不确定性有关的信息”；1987年，美国财务会计准则委员会发布第95号公告《现金流量表》，要求企业以现金流量表取代原来的财务状况变动表，并对现金流量表的编制方法做出具体规定；1992年，国际会计准则委员会在更新的第7号《国际会计准则》中，也做了相同的规定；英国、加拿大等国家也要求企业编制现金流流量表。历史表明，在全球范周内，越来越强调现金及现金流管理的重要性，现金流信息止成为企业信息的核心。

吉姆.克莱顿（2008）认为，房地产的现金流管理在很大程度上与投资者的情绪，投资的资本报酬率以及市场整体的风险贴现水平相关。

比尔.温特贝格（2010）认为，对于现金流的管理有一个高效的客户现金流管理系统可以为企业和客户带来双方的正效应，既减轻了企业的操作负担，也方便了客户更好的监控和管理自己的现金资产。

（二）国内研究现状

房地产企业现金流的特点是现金流量大，开发周期长，风险因素相对较多，对资金占用的要求高,相应的使房地产行业的现金流管理的风险大，要求高，资金占用时间长。

谯谦（2009）认为，现金流主要记录的是企业在销售商品、提供劳务、购买商品、接受劳务、对外出资和支付税收等活动中的现金流动状况，它是反映公司在一定会计期间内经营活动、投资活动和筹资活动情况的指标。房地产开发过程是一种预测将来需求而进行产品生产的过程，由于它自身的特点：价值大，开发周期长，一次性，风险因素多等，所以房地产企业的现金流需求数额大，占用周期长，风险大。

我国房地产企业的现金流管理起步较晚，企业对现金流的全方位管理不足，现金流的管理角度相对单调，缺乏全方位的统筹，与整个企业的战略不能有效地呼应管理。

叶根金（2010）认为，我国房地产企业现金流管理没有结合房地产企业的经营特点制定符合自身发展的管理办法，其内部管理机制缺少全程控制，银行系统对企业现金流的影响也不可小视。

刘文静（2005）认为，我国房地产企业资金以自有资金、银行贷款、债券融资和其他形式的资金来源为主，资金来源单一，面对当前市场需求旺盛，企业现金持有量难以把握，资金的使用效率存在时间差异，对资金的合理充分利用是需要面对的问题。

丁国全（2008）认为，房地产企业关注现金流管理起步较晚，没有与企业战略相统一联系，并且缺少全程控制，在管理镇南关没有足够重视现金流质量。

谭洪益（2009）认为，房地产现金流包括现金流出和现金流入两个部分。而现金流管理的实施主要从决策阶段，实施阶段和项目完成阶段来进行管理，故房地产现金流一体化管理，就是要立足于完整的房地产开发链条进行。

杨泱（2009）认为，房地产业是我国国民经济的支柱产业，其在一定程度上可以促进整个国民经济的发展，拉动消费需求。房地产同时也是一个资金密集型的产业，投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量的资金，因此对其现金流进行有效地管理必不可少。

姚丽冰（2008）认为，由于房地产涉及范围广，产业链条长，从垒地到建设再到销售经营复杂，许多房地产企业都是单一经营的企业，在遇到突如其来、力度较大的宏观调控时，往往措手不及，没有回旋的余地。现金流较低对房地产这样一个成长性行业来说并不是大闻题，因为处于成长状态的行业扩张性明显。因此经营流入的资金通常会以扩大再生产的形式再流出，只要其现金流保持一个相对稳定状态就没有大的问题。但如果突然下降，就可能表示其现金流入或流出方面出现了问题。房地产企业现金融资可通过自身的经营利润，联合其他区企业经营或进行境外融资。总之，房地产企业进行现金融资的方法有多种选择，同样，对现金流的管理也可以多方位考虑。

陈圣举（2004）认为，我国金融政策几次调整对中小房地产企业资金链的安全提出挑战，中小房地产企业在一段时间里将不得不把销售回款作为重要的资金来源，我们可以通过建立线性规划模型，利用自有资金来解决资金链的安全问题，同时争取尽可能多的销售回报。当然拓宽企业的融资渠道，也是中小房地产企业发展壮大的有效途径。

（三）总结

房地产企业是以开发项目为主导的项目驱动型企业，由于投资大、建设周期长、项目的不可逆转性、以及和宏观经济联系紧密，受外部环境影响显著等特点，对于房地产企业来说，提高企业的风险管理和对市场运行情况的判断能力，是非常重要的。另外，我国的房地产业在发展初期由于市场不成熟和开发行为不规范等因素的影响，很多企业完成了最初的资本积累，但从长远来看，随着国内市场运行机制的逐步完善，土地市场的透明化，市场竞争的公平性和激烈程度将会越来越明显，为了保持可持续发展的能力，企业管理人员还必须能以一定的成本筹集到足够的资金保证未来项目的可持续开发，因此，管理企业各项工作的资金的使用以及经济活动的现金流动情况就变的十分重要。

总的来说，有以下几点：首先，房地产业是国民经济的支柱产业，以现金流管理为核心是未来企业财务管理是发展方向，^范文认为房地产企业建立以现金流管理为中心的企业财务管理体系是保持企业持续发展的重要保障措施。其次，房地产企业实施现金流管理，首先要建立完整的管理控制组织模式，根据大中型房地产企业集团资金管理的特点，^范文提出建立半紧密型资金集中结算管理模式是我国大中型跨区域，多项目的房地产企业集团实现有效现金管理的必要准备。再次，制度是管理的基础，建立现金流内部控制制度是房地产企业现金流管理的进一步深入，通过建立现金流入控制，现金流出控制以及现金安全控制等内控制度，可以保障企业现金安全和完整，保证现金流动性，降低浪费损失，提高资金使刚效率。最后，对房地产企业投资、经营以及筹资过程中现金流状况实施动态的管理控制，通过现金流分析，并在分析的基础上进行动态的预算控制，对项目投资决策过程中的现金流建立风险预警体系，是大中型房地产企业在企业层面，项目层面实施现金流管理的有效途径。

二、^范文提纲

1.现金流的定义

1.1.现金流的定义

1.2.房地产企业现金流的重要性

2.房地产企业的现金流向

2.1.房地产企业的现金流现状

2.2. 房地产企业的现金流向特点

3. 房地产企业的现金流管理

3.1.房地产企业的现金流管理的重要性

3.2.房地产企业的现金流管理的目标

4.当前房地产企业现金流管理存在的问题

4.1房地产企业现金流的战略性管理问题

4.2房地产企业现金流的战术性管理问题

5.房地产企业现金流管理的对策与建议

5.1房地产企业现金流的战略性管理

5.2房地产企业现金流的战术性管理

三、参考文献

[1]谯谦,吴楠.浅析房地产中的现金流量问题.现代商业,2009(20):P58.

[2]叶根金.对房地产企业现金管理若干问题的思考.中国经贸,2010(2):P102.

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