杭州商品房之公寓房产相关分析及建议_开题报告

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2003年以来的13年间，为了稳定房价，遏制房价过快上涨，解决中低收入居民的住房问题，政府对房地产市场进行了政策调控。同时通货膨胀和房产“泡沫”的显现也迫使政府开始集中整顿市场。到2009年，经过三轮的调控，中央政府，已经施行了近乎所有的调控手段，但是房价调控的目标依旧没有实现，调控过程中中央政府和地方政府之间的矛盾逐渐显露。自此又开始了第四轮的宏观调控。

可能是骨子里的想法“一定得有个安家的地方”，所有人的关注焦点在商品住宅用房上，刚需人群一直在纠结房价偏高无力购房，投机者手里又屯了很多套房子坐等升值，真正的投资者又认为辛辛苦苦干实业还不如投资几套房子赚钱来的轻松。从2003年的2亿住宅到2015年的7.5亿，逐年攀升的房屋库存量，又让我们不得不思考，如何平衡各方面的关系，降低商品房库存量，让刚需人群有房可住，让投资者收益满满。

2016年7月1日，浙江省人民政府办公厅印发《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》，要求消化非住宅商品房库存。自此，执行了长达4年的“限酒令”松口，写字楼改为酒店式公寓出售的现象再度出现。新政出台后，杭州一些原本规划写字楼的项目，均以酒店式公寓的身份再度亮相。滨江区为例，金铂湾、江滨澜庭两个项目，最初规划都是写字楼，而改成酒店式公寓后，都获得了不错的销售成绩。单就2016年上半年，杭州市滨江区的酒店式公寓租金均价为4568元/月，同比涨幅达到25.29%，相当于涨了1100元/月。一部分投资客户转向了酒店式公寓市场，也让一些对小户型，短期居住需要的白领阶层有了更适宜的选择。

2016年，我们突然发现原来还有酒店式公寓这种似乎为一部分人群定制的住房。让某些个人或者企业有了跟多的选择。这点有利于稳定房价，对刚需人群也是一个利好形势。

难道这就可以解决长久以来房价给社会带来的负面影响吗？我们不能“横竖打饭平伙样，吃一节剥一节。”

普通大众可能不明白，而混迹于房产市场的专业人士都知道，酒店式公寓只是公寓类别中的一个。属商务公寓或者公寓性质的房屋产权，年限40年，面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修的档次较高。多存在于大城市的核心繁华地带、商圈周边，不仅交通方便，衣食住都相当便捷。一般以只租不售和产权式经营为主，比较适合企业和个人经营投资，物业管理费较之住宅小区高点。

第二种产权性质为商务公寓，非纯写字楼的公寓。多位于城市核心地段及各商圈周边，可供居住，又可供办公，即具备写字楼功能，在部分城市可注册公司。价位相对写字楼较低，首付最低50%，按揭最长10年。产权期限40至50年，同酒店式公寓是一样的。此种商务公寓更像是为企业量身定制的。

第三种产权性质为公寓，是同住宅小区一起建立的。户型面积小，30~60平米，产权期限70年，基本算的上商品住宅小户型的小户型。一般都是精装修的交房标准，拎包即可入住；配套设施和商品住宅在一个水平。物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务；销售价格一般高于区域整体水平。特别适合有短期过度需求的家庭和有长期出差需要又不愿天天住酒店的白领。也是个人投资的优良之选。

之所以公寓很少在家庭成员和投资人士的考虑之列，主要是由于公寓交纳的税费和土地出让金都比住宅要高，所以公寓的销售价格要比住宅稍高。尤其是商业用地性质的公寓水电费和管理费均按照商业标准缴纳。同时对有孩子的家庭来说不能办理户口登记是最大缺憾，就这一点，很多人就不会把公寓纳入候选项，总体来说不受投资者的亲耐。

杭州及其所在的长三角地区是国内经济发展稳定和具有活力的区域之一。主要经济形势以轻工业为主，尤其是互联网产业吸引了全国相当部分的80、90后的年轻人来杭州生活工作，同时各类产业园、科技城、软件园的建立也吸引了大批的创业者和海归人士。整体的人群结构偏年轻化，对有品质的住房需求比较明显。而杭州又以打造生态品质生活之城为口号，努力改善城市环境。关注公寓的建设，等同公寓和商品住宅的条件不仅为以上人群提供良好的生活条件，也为城市生态做出了贡献。

杭州作为领先的二线城市，区域商业地产发展较为稳定，商业街及百货等传统商业形式仍占市场主流，一站式购物中心逐渐成为城市中的主要物业形态。目前市场结构尚在转型升级阶段，除兴旺的市区传统商圈外，周边新兴商圈也在加速发展。为公寓选址建设发展提供了优良的“培养基”。所以目前希望政策能够偏向这种小户型的公寓一点，给予市民更多的选择空间。

二、^范文提纲

1 杭州商业地产相关情况

1.1 杭州的经济结构分析

1.2 杭州商品房市场发展状况

1.3 杭州的人群结构及相关购房需求

1.4 近年年杭州公寓行业市场情况分析1.4.1杭州公寓行业市场境况分析1.4.2杭州公寓市场存在的问题1.4.3杭州公寓市场规模分析

2公寓详解及对应市场前景分析

2.1酒店式公寓及其市场前景

2.2商务公寓及其市场前景

2.3住宅类公寓及其市场前景

3 公寓行业发展带来的影响

      3.1对商品房销售的影响

      3.2对消费群众的影响

4杭州的公寓改革的相关建议

4.1政策引导建议（模糊公寓的概念，将公寓和商品住宅等同享有相关政策和经济上的福利等）

4.2 公寓行业规划建议（推进多元化的商业房产项目，政策引导市民灵活后买各种类型的商品房等）

三、参考文献

著作：

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[2]中国房地产业协会商业和旅游地产业委员会.中国商业地产蓝皮书［M］北京.中国建筑工业出版社.2013(11)：307-321

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[11]杭州房地产政策出台杭十条 8月房价成交量走势冲高回落［Z］中国报告大厅 :// .chinabgao.com   2016年8月29日

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