浅谈某房地产开发项目成本控制管理-开题报告

一、文献综述

（一）绪论

自1998年起，中国的房地产行业进入快速发展通道，2003年至2013年迎来其“黄金”发展时期，在此十年间，各地房价不断上涨，房地产开发企业的利润较高，开发项目在成本管理不理想甚至失控的情况下依然可以获得较好的利润。但自进入2014年以来，中国房地产市场持续低迷，价格不断下跌，利润空间不断压缩。根据国家统计局网站最新公布的《2014年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》：2014年12月，全国70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格与11月相比，价格下降的城市有66个，上涨的城市有1个，持平的城市有3个。而与2013年12月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有68个，上涨的城市有2个。同比价格变动中，最高涨幅为2.1%，最低为下降10.3%。综合各方数据显示，各地房价下滑的趋势还在进一步蔓延，甚至诸如北、上、广、深等一线城市房价也开始下跌[1]。以简化公式“利润=售价-成本”来看，在“售价”下跌的情况下，如何做好“成本”的管理，确保“利润”的最大化，是一个紧迫的问题。

从另一个角度来看，一线城市房价已经开始下跌，而二三线城市房地产早已出现了供应饱和、供大于求的情况，大量空城甚至“鬼城”出现。2015年伊始，由于房地产市场走向不明朗，购房者继续观望，各地房价环比仍未止跌，继续下降，业内人士表示，在此情况下，大型房地产企业为保证年度既定目标，价格战在所难免。在如此激烈的价格竞争中，中小房地产开发企业该如何应对呢？引用美国哈佛商学院Michael  Porter教授在其《竞争战略》一书中提出的取得竞争优势的三种基本竞争战略：即总成本领先战略(OverallCostLeadership)、差异化战略(Differentiation)和目标集聚战略(Focus)。其中的成本领先战略对于战略管理、项目管理乃至整个企业管理的发展将起到重要的推动作用[2]。对处于生死存亡之机的中小型房地产企业，尤其是地处二三线城市的中小型房地产企业来说“低成本优势”更是其必不可少的选择，企业必须在成本管理方面进行积极的探索和革新，在房价下降时，增加销售价格下降的弹性空间，在房价上涨时，扩大利润空间，才能在越来越激烈的市场竞争中存活、发展。

（二）课题的意义

纵观房地产开发成本管理的产生及其发展历程，不难看出其实质就是在寻求企业在市场竞争中的优势[3]。在进入2014年以来，经济低迷的大形势下，深入研究房地产开发项目成本管理将具有极为重要的理论意义及现实意义。

（1）适应当前经济大环境变化的需要。自进入2014年以来，房地产开发企业面对的内外环境都在发生变化，房价的下跌，对企业的生存和发展都构成了威胁，房地产开发企业必须做好战略布局，实施主动的成本管理，运用先进的管理理论，分析项目内部条件的优势和劣势，帮助项目提高管理水平，创造竞争优势，才能有效地提高项目内部实力、适应不断变化的外部环境。

（2）市场竞争的需要。市场竞争将日趋激烈，特别是房地产发展至今天，面对不乐观的经济大形势，为了提高开发企业的竞争能力，在经济不景气的大环境中生存和发展，必须认清形势，进一步加强内部管理，利用先进管理理论和经验，并根据项目情况贯彻落实，实现成本管理创新以降低成本，形成成本优势，在激烈的二三线城市地产竞争中才能取胜。

（3）企业管理理论更新的需要。传统的房地产成本管理是简单的以能否节约预算为依据，强调节约和节省，其目的可以简单地归纳为减少支出、降低成本，这是以成本论成本的狭隘观念。事实上，在成本管理中，“节约”只是众多手段中的一种，但它不是唯一的。作为现代成本管理，其目的应该是“以尽可能少的成本支出，获得尽可能多的使用价值，为获取利润提供尽可能好的基础，从而提高成本效益[4]。”

（三）国内外相关研究现状

3.1 国外研究现状

项目成本管理是项目管理中的一个重要研究方面，国外对项目成本管理的研究随着项目成本管理科学的完善而不断发展进步。

3.1.1目标管理理论

1954年，享有“现代管理学之父” 、“大师中的大师”之称的彼得·德鲁克（Peter F．Drucker）出版了著名的《管理实践》一书，他在该书中提出了一个具有划时代意义的概念，即目标管理。书中，彼得·德鲁克认为，并不是有了工作才有目标，恰恰相反，是有了目标才能确定每个人的工作。所以“每个企业的使命和任务，必须要转化为目标”，试想如果一个领域没有目标，那么这个领域的工作必然会被众人忽视。因此企业的管理者应该通过制定目标实现对下级的管理，当组织最高层管理者确定了组织目标后，必须对其进行充分、有效的分解，将其转变成各个部门以及每个人的分目标，管理者可以根据分目标的完成情况对下级进行考核、评价和奖惩[5]。

“目标管理”的理论一经提出，便在美国迅速传开。此时正值第二次世界大战后西方经济由恢复转向迅速发展的特殊时期，企业迫切需要采用新的方法调动员工的工作积极性以提高企业的市场竞争能力，“目标管理”理论遂被广泛应用，并在日本、西欧国家迅速蔓延，进而被世界各地的企业争相效仿。

目标成本管理自六十年代初期形成思想雏形，到今天大致经历了50年的发展历程，在日本，目标成本管理最早被称为“成本企画”，被日本许多企业广泛应用，取得显著成效。日本产品在欧美市场的胜利，同时也带动了欧美企业主动去学习和实施目标成本管理。近些年来欧美的企业也开始大力实施目标成本管理以增强企业的市场竞争力。这些公司通过实施目标成本管理，大大改善了公司的产品成本和财务状况。

众多国外知名学者的研究，如：Robin Cooper和Regine Slaugmuldn所著《目标成本与价值工程》(1997)一书；Takao Tanaka所著的《丰田汽车公司和目标成本管理》(1993) ；Malcolm Morgan所著的《战略会计：一项关于目标成本管理的案例研究》(1993) ；Dutton和Ferguson所著的《德克萨斯州仪器公司的目标成本管理》(1996) ；Joseph Fisher所著的《目标成本管理的实施》(1995) ；Schmelze，Geie和Buttross所著的《ITT汽车刹车系统公司的目标成本管理》(1996)等，详细介绍了许多企业的目标成本管理，上述研究成果均对目标成本管理的进一步发展起到了巨大的推动作用，最终构建了目标成本管理理论体系。

目标成本管理理论在国外诸多领域诸多企业中得到广泛应用，实践证明这是一种非常有效的科学管理方法。

3.1.2成本责任制

1952 年，美国会计学家约翰A.希金斯提出“责任会计”，其核心思想是将成本目标分解为各级责任单位的责任成本，从而进行责任成本核算，使成本控制更佳有效。责任成本控制以企业中各级成员的成本行为作为控制对象，要求根据成本的可控制性，将各成本责任单位发生的成本区分为可控成本与不可控成本，并只将其中的可控成本作为成本核算的主要内容，以明确成本责任。

3.1.3价值工程理论

1947 年，美国通用电气公司工程师麦尔斯首次提出“价值工程”的概念，要求企业在新产品的设计或产品的改造时，就要从消费者的实际需求出发，考虑产品的成本，实现功能与成本的“匹配”，尽量以最少的单位成本获得最大的产品功能。1964年起，美国联邦政府各有关部门相继采用了价值工程。相对于美国，日本应用价值工程则起步较晚，但是进展快，应用面广，宣传普及做的很到位。如今，日本应用价值工程的范围和取得的成绩己超过美国，位居世界首位。20世纪60年代起，欧洲各国，如原联邦德国、英国、法国、意大利等，相继引入价值工程管理技术，取得的成绩非常显著。除此之外，价值工程理论在巴西、澳大利亚、土耳其、墨西哥、印度、非律宾、沙特阿拉伯、南非等国家也应用比较广泛。到目前为止，价值工程已应用于各行各业，均取得了非常显著的经济效益。

价值工程首次被用于控制项目造价是在美国。1969年，价值工程得到了美国建筑研究咨询委员会的大力支持，1970年，美国国会批准将价值工程用于联邦公路、公共建筑以及公用设施等领域，并要求在建筑合同中加入价值工程奖励的有关条款。1996年2月，克林顿总统签署了关于应用价值工程的法令，加强成本控制，将应用价值工程作为一项强制性条款包含在建筑设计和施工合同中。

3.2 国内研究现状

在我国，目标成本管理方法最早应用在如造船厂、油厂、钢厂、棉纺厂等的生产制造企业中。2003年，张超生在其^范文《目标成本法及其案例研究》中得出“推行目标成本法不仅在生产装配企业，而且在建筑施工企业实施都能够取得非常显著效果”[6]；2010年，张弛在其^范文《房地产项目目标成本控制理论探讨及其实践》中应用全过程控制法、挣值法、价值工程、主动控制和动态控制等方法，并结合其本人的工程实践经验，探讨现代房地产项目在总体规划和投资决策、设计、招投标，施工至竣工验收这四个阶段目标成本控制的思路、影响因素，及应当采取的措施等[7]。2010年，黄丽艳在其^范文《住宅开发项目目标成本控制研究》中提出了建立全过程、动态的目标成本控制体系[8]。王艳波在《建立以目标管理的房地产成本控制体系》中以项目为例介绍了自己的经验[9]；2011年，黄丽玲在其^范文《房地产项目目标成本动态管理研究》中以具体工程案例阐明明房地产项目在实行动态的目标成本管理中，应通过合约规划、成本跟踪，目标成本调整、定期成本分析等工作方式，在成本管理部门的统一指挥下，协调企业内部各职能部门的成本管理工作，最终达到管理层所制定的成本目标[10]。2012年，史颖在其^范文《房地产开发企业目标成本管理现状及改进研究》中提出了构建基于价值链模型的目标成本管理体系，并从组织措施和技术措施两个方面，有针对性的提出了改进和完善目标成本管控体系的建议[11]。2013年，杨洋在其^范文《基于目标管理的房地产开发项目成本控制研究》中以保利（天津）房地产开发有限公司的项目成本控制为研究对象，运用目标管理的理论，对其在房地产项目成本控制的应用进行了分析论述[12]。2013年，张卫华在其^范文《KF公司房地产开发项目目标成本管理体系建立与应用研究》中将目标成本管理体系在A项目中的实际运用进行校验，达到了预期的效果，进一步验证目标成本管理体系的可操作性[13]。2014年，季婧在其^范文《房地产开发项目成本集成控制应用研究——以A公司B项目为例》中创造性的提出了“目标成本——标准成本——挣值管理”成本集成控制体系[14]。2014年，王守华在其^范文《基于目标成本管理的商业地产开发项目成本控制研究》中通过工程案例分析了目标成本管理在商业地产开发项目中的应用[15]。2014年，王柳在其^范文《基于目标成本管理的我国房地产开发项目成本控制研究》中以目标成本管理体系为主要的理论依据，探讨了如何以目标成本为基础对房地产开发项目的成本进行控制[16]。2014年，杨建华在其^范文《房地产开发项目目标成本管理研究》中以A房地产企业的B开发项目的目标成本编制过程为案例，从战略管理角度对现阶段房地产成本管理中存在的突出问题提出了相应的解决对策和建议[17]。

价值工程于1978年由日本传入我国，最早在机械与汽车行业得到运用，经过30余年的发展，取得较好的经济成效。

2001年，叶华章在其^范文《房地产项目开发前期策划——兼论居住小区定位》中提出将价值工程理论应用到“方案设计评价”中以降低策划工程中存在的风险[18]。2004年，刘芳在其^范文《基于价值工程和变权理论的住宅全装修价值评价指标体系研究》中利用价值工程理论，分析住宅全装修的功能和成本，通过功能成本比研究获取最大价值量的方法和途径[19]。2008年，张定强在其^范文《价值工程在居住小区开发中的应用研究 --以某经济适用住宅小区为例》中[20]、2009年，赵红娥、赵颖、刘冰在《利用价值工程理论控制商业建筑设计阶段成本的初步探讨》中应用价值理论模型尝试对工程设计阶段的成本进行控制[21]。2010年，陈倩、卓凡在《浅析价值工程在施工成本控制中的运用》中指出要提高工程项目各阶段的使用价值，就要增加价值，减少成本，这就是使用价值工程的要点所在[22]。2010年，裴建爱在《浅析应用价值工程控制工程造价》中指出价值工程在控制工程的造价方面有非常重要的作用[23]。2010年，庄红梅、鲍海君在《基于价值工程的低碳住宅成本控制与价值提升》中将低碳住宅作为研究对象，研究了建筑产品的整个寿命周期过程，并运用了价值工程理论降低了低碳住宅的成本，实现其功能最大化，从而实现产品价值的最大化[24]。2011年，王丽娜、袁永博在《基于价值工程的绿色建筑投资决策研究》中首次指出绿色建筑是未来建筑业的发展方向，而以往只重视建筑的经济效益而忽略了对成本控制的研究[25]。2012年，尚倩、王小毅提出，随着中国经济的快速发展和科学技术的不断进步，价值工程的发展和应用面临新的里程，我们应该抓住时机，重新整合价值工程理论，促进价值工程在新时期的发展[26]。2012年，劳德静在《从价值视角的建设项目设计阶段工程造价控制研究》中指出，应充分重视项目在设计阶段的价值，应用价值工程理论实现设计中的限额优化，从而达到降低成本和价值最大化的双重目标[27]。2013年，杨振华在《房地产开发企业设计阶段价值工程应用研究》中指出价值工程运用到企业设计阶段的成本控制上是行之有效的，具有很好的实际应用价值[28]。2013年，张鹏在《改进价值工程在房地产设计阶段造价控制中的应用》中指出了改进价值工程理论运用到方案设计阶段及初步设计阶段的方法[29]。2013年，程立在《价值工程在绿城花园项目方案选择中的应用》中将上海绿城花园项目作为案例进行分析论述，提出了应用价值工程的具体方法[30]。2013年，马世军在《价值工程在住宅精装修项目中的应用》中详细论述了价值工程在住宅精装修项目中的应用及过程[31]。2014年，钟宝清在《基于AHP的价值工程在桩基础方案优选应用的研究》中把 AHP 的价值工程理论运用于桩基础工程实例[32]。2014年，欧亮在《价值工程在房地产住宅项目设计阶段投资控制中的应用研究》中研究得出结论，即在房地产住宅项目设计阶段运用价值工程，有利于投资控制，为企业创造利益，为顾客创造优质产品，能达到双赢的目的[33]。2014年，张超在《价值工程理论在混凝土框架柱抗震设计中的应用研究》中详细论述了价值工程在混凝土框架柱抗震设计中的应用过程[34]。

（四）本文研究内容

4.1研究内容

本文以作者所负责的海南项目（位于海南省儋州市，一期30万平米住宅楼开发项目）的成本管理为研究对象，首先分析研究背景，然后对“目标成本管理理论”、“价值工程”、“成本责任制”等管理理论进行分析，提供理论基础，再结合实际成本控制应用工作中的得失进行深入分析，最后对发现的问题提出解决方案或建议，总结评价。

4.2研究目标

通过以上管理理论在实际案例的应用，提高X集团公司成本管理水平，挖掘成本控制潜力，进而希望对房地产开发企业特别是中小企业的成本控制有所启发或借鉴。

4.3^范文主要采用以下分析方法

（1）大量查阅国内外参考文献，通过借鉴及引申相关的分析方法，对房地产开发项目现行成本管理制度进行全面细致的论述、分析；

（2）收集利用某项目成本控制资料及数据，进行深入系统研究；

（3）针对存在问题，通过个案分析，结合不同运作模式对比，对项目成本管理问题深入阐述，探究如何应用各种管理方法及实施。

4.4拟解决的关键问题

（1）总结国内外房地产成本控制理论的研究状况；

（2）收集分析项目成本管理方面资料和数据；

（3）确立项目成本控制的目标；

（4）论述项目成本管理的现状，总结存在的问题；

（5）归纳总结现行成本管理理论在房地产开发项目成本管理中的效果及存在问题的解决对策。

二、^范文提纲

一、房地产项目成本管理的相关理论

1.1房地产开发项目成本管理的相关概念

1.2成本管理的相关理论与方法

1.2.1目标成本管理理论

1.2.2成本责任制

1.2.3价值工程理论

1.3小结

二、X集团开发项目概况

2.1企业简介

2.1.1企业概况

2.1.2成本管控模式

2.1.3集团与项目公司成本管理办法

2.1.4成本管理组织架构

2.2项目简介

2.2.1项目概况

2.2.2项目公司组织架构

2.2.3项目成本构成

2.3小结

三、项目成本管理存在问题与成因分析

3.1基于目标成本管理的项目实施情况、存在问题及成因分析

3.1.1目标成本理论在某项目实施情况

3.1.2取得成果

3.1.3存在问题

3.2基于成本责任制的项目存在问题与成因分析

3.2.1存在问题

3.2.2成因分析

3.3基于价值工程的项目实施情况、存在问题及分析

3.3.1价值工程理论在某项目的实施情况

3.3.2取得成果

3.3.3存在问题

3.3.4成因分析

3.4小结

四、某项目成本管理存在问题的解决对策

4.1针对目标成本管理中存在问题的解决对策

4.1.1从管理层到执行层层面都应提高目标成本管理意识

4.1.2将目标成本的制定工作提早至规划方案阶段

4.1.3优化编制方法

4.1.4坚持正确的编制原则

4.1.5目标成本应明确分解

4.1.6加强公司内部沟通、明晰权责

4.1.7应用PDCA 循环对目标成本项目进行调整及优化

4.1.8落实责任制，不断完善目标成本管理体系

4.1.9重视项目后评估工作

4.2针对成本责任制存在问题的解决对策

4.2.1完善责权利对等的成本管理体系

4.2.2目标成本按责任进行分解

4.2.3制定合理的目标责任

4.2.4建立科学的责任成本考核体系

4.3针对价值工程应用中存在问题的解决对策

4.4小结

五、结论

三、参考文献

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[30]程立．价值工程在绿城花园项目方案选择中的应用[D]．南京理工大学．2013

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