房地产过程中的全过程造价研究开题报告

房地产管理中的全过程造价控制

    一、文献综述

我国改革开放以来，随着WTO的加入，经济趋于全球化。由于投资多元化，资金来源多元化，利益主体多元化的格局，有力的推动了房地产业的发展。工程造价是建设项目的建设成本，工程造价管理从管理目标来看即是项目投资管理，投资者在进行项目投资决策和项目实施中，首先追求的是决策的正确性。在项目实施中，完善项目功能，提高工程质量，降低投资费用，缩短施工工期，是投资者始终关切的目标，因此降低工程造价是投资者始终如一的追求。做好建设项目的工程造价管理对于提高固定资产投资额使用效率、节约固定资产投资总额起着至关重要的作用，这有助于从整体上改善社会经济效益。

（一） 国内外研究现状

1、 国外研究现状

国外房地产工程造价成本控制分析随着经济体制改革的深入以及市场经济体制的建立，我国也逐步开始建立健全适合于社会主义市场经济发展的工程造价管理体系与模式，使工程造价的管理趋于科学合理。但是，我国的房地产工程造价管理体制长期沿用前苏联模式，是适应计划经济模式下的管理体制，已经不能适合于市场经济的发展，与西方发达国家相比还有很大差距。从目前的资料分析，房地产工程造价管理模式多样化，在不同区域有不同的方式和管理形式，所以WTO并不能让每个成员接受其中的任何一种形式。随着国际建筑业的发展，发达国家的建筑工程造价管理已在科学化、规范化、程序化的轨道上运行，形成了许多好的国际惯例。美、英、日和德国等国家在工程造价管理上结合本国的实际情况，建立了比较科学、严谨、完善的管理制度，通过制定切实可行的方法，使工程造价从投标报价到中标后的实施，得到全过程的控制与管理。这些成功的经验在我国建筑工程造价管理的改革中均可借鉴。

美国现行的工程造价由两部分构成。一是业主经营所需费用，称之为软费用，主要包括基础上所需资金的筹措，设备购置及储备资金、土地征购及动迁补偿、财务费用、税金及其它各种前期费用。二是由业主委托设计咨询公司或者总承包公司编制的建安工程基础上建设实际发生所需费用，一般称之为硬费用，主要包括施工所需的工、料、机消耗使用费、现场业主代表及施工管理人员工资、办公和其它杂项费用，承包商现场的生活及生产设施费用，各种保险、税金、不可预见费等。此外承包商的利润一般占建安工程造价的5%～15%，业主通过委托咨询公司实现对工程施工阶段造价的全过程管理。美国有统一的计价依据和标准，是典型的市场化价格。工程估算、概算、人工、材料和机械消耗定额，不是由政府部门组织制订，而是由几个大区的行会组织，按照各施工企业工程积累的资料和本地区实际情况，根据工程结构、材料种类、装饰方式等，制订出平方英尺建筑面积的消耗量和基价，并以此作为依据，将数据输入电脑，推向市场。这些数据资料虽不是政府部门的强制性法规，但因其建立在科学性、准确性、公正性及实际工程资料的基础上，能反映实际情况，得到社会的普遍公认，并能顺利加以实施。因此，工程造价计价主要由各咨询机构制定单位建筑面积消耗量，基价和费用估算格式，由承发包双方通过一定的市场交易行为确定工程造价。澳大利亚新南威尔大学国际会计硕士林俊在其著作《CSS成本体系标准》中提出：建立CSS成本体系创国际领先的成本控制技术，不断削减企业内部管理不善成本，通过持续改进成本控制体系，保持企业长期的低成本竞争优势。

英国工程造价管理有着悠久的历史，经过几百年的实践形成了全英统一的工程量标准计量规则（SMM）和工程造价管理体系，使工程造价管理工作形成了一个科学化规范化的颇有影响的独立专业。政府投资的工程项目由财政部门根据不同类别工程的建设标准和造价标准，并考虑通货膨胀对造价的影响等确定投资额，各部门在核定的建设规模和投资额范围内组织实施，不得突破。对于私人投资的项目政府不进行干预，投资者一般是委托专业中介组织进行投资估算。英国无统一定额，工程量计算规则就成为参与工程建设的各方共同遵守的计量、计价的基本规则，投标报价原则上是工程量、单价合在英国工程造价的控制贯穿于立项、设计、招标、签约和施工结算等全过程，在既定的投资范围內随阶段性工作的不断深化使工期、质量、造价的预期目标得以实现。

2、 国内研究现状

全面控制理论在房地产成本控制中的应用我国房地产起步较晚，但是发展飞速，房地产投资占我国全社会固定资产投资总额逐年上升。但同时，我国房地产业的项目管理水平却没有与时俱进，还停留在比较落后的水平。主要表现在：把项目成本控制的注意力过分的放在了施工环节，轻视房地产项目管理中的技术管理，项目成本控制各阶段“各扫门前雪”，不注重利用先进的项目管理工具和方法，项目运作过程中重实施轻计划等。    怎样才能有效提升房地产项目成本控制的水平，综合上述发达国家的经验，无一不是从设计、施工、监理、竣工等各个阶段进行着全面的成本控制，“全面控制理论”对我国房地产项目成本控制有着指导意义，而其中的项目全程控制理论则是最有效、最直接的成本控制方法。    传统的成本控制概念主要是对房地产项目建设施工阶段的建安成本进行控制，其主要方法是在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正将要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，以保证项目成本目标的实现，达到成本控制的目的，降低项目成本，提高经济效益。（二）成本控制存在的问题及解决措施

1、全过程造价控制存在的问题 

　建筑工程管理的全过程造价控制简单来说就是在施工中的每一个阶段所采取的造价控制管理方式,由于每一个阶段特点不同,导致在工程实施中造价控制的管理方式不同。所体现出来的问题也各不相同，主要体现在以下几个方面： 

　　①只注重施工阶段的造价管理，前期阶段的造价管理不足

长久以来，我国往往吧主要精力放在施工阶段，对于前期的施工图核对，合理安排建安工程价款，对项目的决策阶段与设计阶段的造价管理不够重视。项目中经常会出现前期盲目追求项目立项导致前期预估造价不足，设计阶段随意增加工程内容，超额编制设计概算，导致施工图预算不可避免的超概算。所造成的超支预算情况时有发生。

②监理的管理与监督力度不足

目前建设项目施工阶段的管理主要由监理单位来实现，监理从现实情况来看，他们主要对施工阶段的质量安全加以监督，即对建设项目和施工过程中的一些住址组织协调，对于造价方面却不重视，对于中间阶段的工程款，工程变更单，决算审核分散管理，对造价管理埋下隐患。

③施工单位对结算书编制不规范 

　　 施工方对工程计量不安规范，存在多算现象，高套定额高套单价，高套取费定额，从而提高工程造价，对工程造价控制带来严重的不理影响。

④施工单位对造价设置不合理 

　　 对施工组织方案的设计缺乏科学性和合理性，对于工程变更的审核不严格，往往导致造价的增加。施工材料管理不到位，采购、存储不科学不合理，建筑材料质量没有保障。一些施工单位从自身利益出发，通过设计变更，增加工程量，转包等方式获取高额利润。 　 

⑤设计单位的选择不合理 

由于设计单位的问题，难以设计出最佳的工程建设方案，对方案设计的技术、经济等方面的指标考虑不到位，没有严格执行限额设计，甚至出现超额设计的情况。当方案设计出现来之后，没有进行全方位的考虑，难以选择出最佳的设计方案。

 ⑥成本控制手段的老化 

从上世纪五十年代起，世界进入一个更新的时代，企业面临的政治、经济、文化和自然环境与过去相比竞争更加激烈，科学技术高速发展，现在企业需要处理的信息量日益庞大。对于大量的信息处理，靠手工是难以胜任的。但是改革开放以来， 国企业在运用先进的信息技术处理成本信息方面已经明显落武，较多的企业仍然处于手工操作阶段，这必然制约成本管理水平的提高。 

加强全过程造价控制的主要措施 

①做好正确的前期决策

  一方面，做出正确的项目决策。只有做出正确的项目决策，才能优化资源配置，对工程造价进行科学估算，选择最佳的投资方案，实现对工程造价的有效控制。如果决策出现失误，必然会带来资金、人力、物力的浪费，造成不必要的损失。因此，要想合理控制工程造价，首先就得做出正确的决策，避免决策失误。

②选择正确的设计单位

对于工程设计，推行设行设计的时候，应该积极推行限额设计，建立完善的限额设计管理办法，做好工程投资估算和设计概算，将施工图预算价格严格控制在设计概算之内。与此同时，还应该改进设计费用的计取办法，在设计的时候鼓励节约资金，促使设计人员在设计的时候主动降低工程造价。最后，优化设计方案，对不同的方案进行对比分析，选择最优方案，这样不仅有利于工程造价的控制，也有利于施工和投产后的经营管理。

③加强招投标阶段的管理 

提高招标文件的质量。在所有招标文件中，工程量清单是其中的重要组成部分，因此，在编制的时候，应该按照客观、公正、科学的原则，提高科学性和合理性，保证计量不重不漏，为工程造价控制奠定基础。此外，编制人员应该提高自己的业务水平和知识技能，不断积累工作经验，做好工程量清单的编制工作。另一方面，做好评标工作。在进行评标的时候，既要评审投标单位的总报价，又要评审单项报价，只有这样，才能既保证总价符合标准，单价也符合要求。排除可能存在的不合理的报价，针对存在的问题进行澄清和解释，只有这样，才能确定合理的合同价格。

④强化施工阶段对工程造价的管理 

施工阶段是建设项目实现的主要阶段,也是资金投入最大的阶段,因此施工阶段造价控制是建设项目全过程造价控制的一个极为重要的阶段。近年来在施工阶段引入造价咨询公司参与造价控制已经得到很多项目业主的认可。

施工阶段造价控制最为关键的内容上严格执行合同的相关规定，尽可能减少工程变更，避免工程造价发生不合理的变动。

第一、做好施工组织设计方案的论证工作。施工组织设计是施工的指导性文件，有利于保证施工的顺利进行，也是对工程造价进行有效控制的工具。所以，必须重视施工组织设计方案的论证工作，选择最优的方案，对方案的技术性和经济性进行对比分析，合理安排人力、物力、财力，对工程造价进行有效控制。

第二、完善隐蔽工程现场签证手续。对于施工中的隐蔽工程签证，应该建立完善的现场签证手续，加强对工程造价的事先控制。同时，造价管理人员还应该根据合同的规定，对隐蔽工程进行审核，并做好现场计量工作。

第三、严格审核工程变更和现场签证。在施工过程中，难免会发生工程变更现象，工程变更如果没有处理好，往往会导致造价的增加。因此，必须加强对工程变更的审核，对于必须发生的工程变更，设计单位、建设单位、监理工程师需要共同签字确认，在施工之前确认变更部分，防止不必要的拆除而增加费用。

⑥培养全员的成本意识，提高员工的整体素质

在造价管理中，对企业成本产生影响的主观动因包括职工的成本管理意识、综合素质、集体意识、企业主人翁地位意识、工作态度和责任感、工人之间以及工人与领导间的人际关系等。人为的主观动因具有巨大的潜力，对其加以重视，可更有效地降低成本，改善企业成本管理工作起很大的作用。建立一支稳定的、高素质的员工队伍，那么在成本控制中可以走出一条新路子。要在企业中培养全体职工的成本意识，企业应建立一个人人关心成本的文化氛围。企业在降低成本的过程中，应使人人都关心成本，形成一种良好的降低成本的机制。 

全过程造价控制的意义

全过程工程造价管理，就是在一个工程的建设开始之前，做好工程的预算，确定工程的经济指标，在工程的建设中，全面参与到工程的建设当中，有效的把工程造价延伸到工程的每一个环节里。从而有效的将工程的开支费用，控制在确定好的经济指标内，从而进行有效的项目管理，提升—个工程的经济效益和社会效益。全过程工程造价管理包括需要延伸到工程项目建设的决策阶段、发包阶段、施工阶段和最后的竣工结算阶段，不同阶段的造价管理包括投资估算，设计概算，施工图预算，承包合同价，竣工结算这几种。

二、^范文题纲

摘要

一、绪论

（一）研究背景

（二）研究目的和意义

（三）研究方法和内容

二、全过程造价控制的理论综述

（一）房地产工程的全过程造价控制概述

（二）房地产工程的全过程造价控制的基本原则

三、房地产工程的全过程造价控制存在的问题及对策

（一）房地产工程的全过程造价控制存在的问题

（二）房地产工程的全过程造价控制的对策

四、房地产工程的全过程造价控制案例分析

（一）房地产工程概况

（二）全过程造价控制案例分析

五、结论与展望

（一）结论

（二）展望

参考文献

致谢

三、研究方法和思路

1．研究方法

本文在广泛查阅国内外相关文献资料和进行实际调查的基础上，全面地、正确地了解掌握所要研究问题，帮助了解了有关问题的历史及现状。形成关于研究对象的一般印象，加强了对^范文题目的访问与观察。

2．技术途径

仔细研读教材及相关资料；通过网络对互联网上相关资料做搜集工作并整理出自己所需部分；通过单位图书室和新华书店等来搜集相关讯息；访本单位及其他单位相关施工项目进行实例研究。

四、研究的计划和时间安排

2020年9月17日～9月19日    结合自身实际，完成网上选题

2020年9月17日～9月25日   确定题目名称

2020年9月26日～10月13日   完成开题报告并上传

2020年10月15日～11月3日   完成^范文初稿并上传

2020年11月6日～11月21日   完成^范文复稿并上传

2020年11月24日～11月30日   完成^范文定稿并上传

五、参考文献

1.金国建，《试论房地产项目工程造价控制》，刊名：经济师，2011年出版。

2.杨锡昌《建筑工程管理中的全过程造价控制》作者单位：浙江铭园建设有限公司《住宅与房地产》 2018年07期。

3.沈新，《探析建筑工程管理中的全过程造价控制要点》，作者单位 湖州辰星建设有限公司。

4.赵正磊，《刍议建筑工程管理中全过程造价控制的重要意义》，作者单位：延长油田股份有限公司子长采油厂，《居舍》 2018年02期。

5.王雷，《 房地产开发项目的全过程造价控制管理》，作者单位：舟山舟宇房地产开发有限公司 浙江 舟山，刊名:建筑与装饰，2017年出版。

6.卢宁，建筑工程管理中的全过程造价控制，DOI：CNKI:SUN:ZZFD.0.2017-12-024

7.李静宜，《 论建筑工程管理中的全过程造价控制》，作者单位：诸城正本招投标代理有限公司，《工程技术研究》 2016年05期。

8.薛由庆，《论工程造价的动态管理》，作者单位： 福建省建工集团总公司，出版《福州大学学报(哲学社会科学版)》 2001年04期。

9.杜贺鳌，《关于建设工程项目全过程造价控制的思考》，作者单位：河北工业大学廊坊分校，  《区位优势与协同创新——京津廊一体化研讨会议（环首都沿渤海第10次论坛）^范文集》2015年年出版。

10.袁信军，《施工阶段全过程造价控制过程方案的探讨》，作者单位： 浙江华诚建设工程招标代理有限公司。  《中华民居(下旬刊)》 2014年02期。