保障性住房的供给模式和管理模式探索_开题报告

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。

任何一个国家，无论其体制如何，改善城市低收入居民的居住条件，都是重要的民生问题，推进保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。同时，建设保障性安居工程，对相关产业也具有很强的带动效应，特别是对于钢材、水泥、铸铁等材料的消费有着极大的拉动作用。另外，通过保障性住房的供应，城乡居民消费环境和条件得到改善，也将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。

（一）国外保障房制度的主要做法

1.以计划和市场相结合的新加坡保障房制度。新加坡的主要做法是政府提供住宅，目前新加坡有87.6%的居民住在政府提供的保障性住房里。近些年，新加坡推行住房公积金制度，着重加大以销售为主的保障性住房建设，促进房屋私有化，把原来国有的房屋逐步转让给个人，逐渐减少以租赁为目的的公租房建设，这样就避免了因为没有产权而导致的保障房居民不爱惜房屋而造成的保障房后续管理乏力和维修资金压力过大等问题。

2.完善法律约束下的日本保障房制度。第二次世界大战后，日本房屋短缺严重，住房荒问题是首要解决的难题之一，大约25%的居民无房可住。为了缓解住房压力，日本从立法的角度对房屋建设数量和标准等方面问题进行规范，通过完善的保障房法律制度，以满足不同收入阶层的住房需求，最主要的三项住房保障法律是《住宅金融公库法》、《公营住宅法》和《日本住宅公团法》。在日本，政府不直接参与普通居民房屋建设，而是通过给企业低息贷款来激励企业进行房地产建设，利用公团进行房地产的开发和管理。

3.商品化的美国房屋消费保障模式。美国了建立完善的法律来保证房屋建设、分配等方面政策的落实，重视住房立法始终是其住房保障体系的核心。美国房屋保障法律体系是比较完善的，主要有《住宅法》、《国民住宅法》等，涉及了公共住房补贴、消除贫民窟等多个方面问题。国家实行对低收入水平居民的各类补贴政策，主要手段有：公共房屋、津贴房屋、租金津贴和廉价公屋；同时，对中、低收入水平居民采取减免税收的政策。

4.政府主导的德国保障房制度。德国政府集中力量进行低价房屋建设，同时从政策上支持福利性公共住房建设，对于低收入水平的居民、或者有共同信仰的民族和宗教团体，由政府提供廉价的公共住房。同时，对低收入水平居民采取租房补贴政策，按照房屋补贴法律、居民家庭的人口数量以及收入差异等情况给予不同人群适当的房租补贴，确保每户居民都有支付住房的能力。德国住房投资占国民生产总值比例一直很高，另外房屋银行的贷款不能在本系统内派生存款，有效抑制了短期消费需求，也缓解了通货膨胀压力。 

（二）国内保障性住房发展简要回顾

相比发达国家，我国的保障性住房建设要远远逊色。从2007年开始,中国各级政府把工作重心向保障性住房转移,廉租住房、经济适用房和两限房建设进展较快。2008年底，国务院下发了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，第一部分就提出要加大保障性住房建设力度。之后，国务院、相关部委先后出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》，以廉租住房、经济适用住房等为主要形式的住房保障制度初步形成，但保障性住房建设进度一直比较缓慢，这在一定程度上阻碍了和谐社会的发展。2010年初开始，国务院对房地产市场进行持续的宏观调控，与调控市场并重的是要求各地加强住房保障工作，并明确提出加快发展公共租赁房。6月份，住建部发布了《关于发展公租房的指导意见》，公租房正式在全国范围推广，成为住房保障的重要组成部分，标志着我国住房保障政策从“以售为主”向“以租为主”的战略性转变，保障性住房建设进入“加速跑”阶段。保障形式继续以包括廉租房在内的公租房、包括经济适用房在内的政策性产权房和各类棚户区改造安置房等实物住房保障为主，同时结合租金补贴。

二、^范文提纲

引言：保障性住房的供给模式和管理模式探索

习近平总书记在党的十九大报告中指出，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。同时提出要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”是华夏儿女的传统夙愿，但随着住房制度改革的深化和房地产市场经济的发展，城市中出现了一定数量的“夹心层”，如何解决这部分人的住房问题，是每个地方政府包括社会各界应该考虑的，保障性住房顺应而生。以杭州为例，自1998年停止福利分房以来，先后出现了廉租房、经济适用住房、公租房等保障形式，现阶段以公租房实物保障为主、货币化补贴同步推进，保障性住房供给模式的变化，也对政府部门如何实施管理提出了一系列要求。本文在现状分析和理论研究的基础上，总结归纳了新增建设模式、存量利用模式和租金补贴模式三种不同的公租房发展模式，并对其进行优劣分析，回顾了公租房发展模式的“三阶段”演进和每个阶段不同的矛盾焦点和实际情况。与此同时，不断增加的保障性住房也给后期管理带来了许多挑战，特别是保障性住房与普通住房相比有其自身特性，进一步加大保障性住房的后期管理，又成了政府部门面临的一个全新的课题。如何创新服务举措，引入社会化力量参与小区管理，建立房管、社区服务、物业公司各司其职并密切合作的管理服务模式，充分发挥社区、物业在保障性住房后期管理中的积极作用；同时，进一步探索引入共青团、妇联、残联、老龄事业发展机构、行业协会、公益基金等社会团体、公益组织参与住房保障服务管理工作，加强对弱势群体的关爱和服务，不断提高保障满意度和小区和谐度。

一、保障性住房“由售到租”的战略转变

（一）发展公租房的现实背景

（二）杭州市公租房发展的现状

二、公租房的不同发展模式比较分析

（一）新增建设模式

1．政府集中建设模式

2．住宅项目配建模式

（二）存量利用模式

1．收购存量住房用于配租

2．租赁存量住房用于配租

（三）租金补贴模式

1．租金补贴模式的运作方式

2．租金补贴模式的适用前提

三、杭州市公租“三阶段”演进思路

（一）政府主导，新增建设，鼓励多元化供应模式

（二）政府引导，存量利用，建立市场化运营模式

（三）市场主导，租金补贴，完善规范化管理模式

四、杭州与其他城市保障房管理现状及做法

（一）杭州市保障性住房后期管理的现状和问题

（二）其他兄弟城市保障房后期管理的经验做法

五、保障房社会化管理分析及相关建议

（一）针对社会化力量进入保障房后期管理需求分析

（二）有关建议

三、参考文献

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