关于房地产开发公司如何应对市场形势变化对策研究_开题报告

（一）国内研究现状

我国的房地产企业产生于20世纪80年代,由于行业进入壁垒低、基本技术公开化、产品更新迅速,很多企业在利润驱使下步入房地产行业。在1991年之前,我国的房地产企业数目增长一般在20%-30%之间,1992年和1993年出现房地产热,房地产企业的数目成倍地增长。此外国外房地产企业和外资的进入,加剧了房地产企业之间的竞争。面对严峻的市场形势,中小房地产企业如何制定有效的战略措施以在竞争激烈的市场中站稳脚已成为刻不容缓的任务。而自2003年中央银行出台“121文件”以来,“房地产”就和“宏观调控”紧密地联系在了一起,并随着房价的攀升逐渐演变成为社会各界关注的焦点问题。我国房地产行业经过十多年快速发展，已经成为我国重要的经济支柱产业之一，但在快速发展的同时，也暴露出一些问题，特别是内部控制制度跟不上，导致企业面临较大风险。内部控制是帮助企业提高市场竞争力，为企业带来更高收益的管理方法。企业只有建立有效的内部控制，才能在市场上站稳脚跟。目前，房地产企业内部控制主要存在对内控认识太浅、内部控制信息缺乏时效性、核算工作难以完成、内部控制体系和制度不完善、缺乏风险意识等诸多问题。

在这个经济国际化、全球化的新时代，房地产行业的经营市场经营环境

波动变化越来越大，业内竞争也愈发激烈。企业为了应对激烈的市场竞争环境，开始把重点转为加强内部控制，管理者希望能够通过增强管理水平，降低内部风险来提高自身的市场竞争能力

我国的内部控制研究相对较晚，上世纪90年代后期才陆续颁布内部控制评价的相关法律法规。财政部于2001年发布《内部控制会计控制规范—基本规范》。财政部等于 2008 年 6 月 28 日发布了《企业内部控制基本规范》。五部委又于2010年4月发布了《企业内部控制配套指引》。

    我国的学者在内部控制方面也进行了大量研究，而且取得了不错的成果： 

白千斌（2010）认为会计监督工作的起点是会计内部控制，而会计监督又是企业内部控制的重要组成部分之一，所以企业要着力加强会计监督，并将会计监督上升到企业基础性工作的高度上。 

殷霄雯和郑雅君（2013）认为，从房地产企业管理者的内部控制意识上着手，培养科学合理的内部控制制度，培养良好的企业文化氛围，才能解决房地产行业目前存在的控制过程不科学和内部控制环境不成熟等问题。 

孔令和与亢霞，2011年3月以某集团 ERP 销售与回款环节为研究对象，分析 ERP 信息系统对内部控制有效性的影响。指出 ERP 系统改变了原有的企业业务操作流程，将计算机信息技术与先进的管理理念相结合，不仅透明了项目开发工作流程也优化了企业内部控制环境，对企业内部控制产生了深远影响。ERP系统作为企业信息系统的一部分，提高了企业风险防范能力与适应环境的能力，在不断提升企业经济效益与促进国民经济发展的同时，保持健康、优质的发展。 

韩东平，范钦亮(2010)通过对 2008 年国家新的企业内部控制规范与 COSO的研究，建立了适用于我国房地产企业的内部控制体系。 

池国华(2011)，抛开会计审计的单一视角，从管理视角出发，同时借鉴业绩评价理论的最新成果，整合提出，合理构建与正确运用内部控制评价系统是有效提高改进企业内部控制系统的必要方式。建立起一套能够满足我国企业管理者需要的操作指南和内部控制评价模式。 

郑小荣(2011)指出：随着国民经济的发展与市场竞争的要求，企业规模日益扩大，企业合并的现象也越来越频繁，应加强企业合并后的内部监督作用，并且对规范成本效益体系提出相关建议。 

邵晓东(2012)认为，随着房地产行业的发展与日渐成熟，越来越多的非房地产企业也投身于地产行业中，导致企业间的竞争越来越激烈，近期房地产行业正承受着巨大的挑战。资金活动控制作为房地产行业运营的组成部分之一，被选取为企业内部控制的关键点。在正常组织资金活动、提高资金使用率与周转速度、防范和控制资金风险，起着关键作用。

（二）国外研究现状

国外一些房地产企业的优秀应对策略：

19 世纪以来，美国经济一直处于持续发展阶段。"委员会发布了《企业风险管理——整合框架》，该报告把内部控制的五要素发展到八要素，为企业的内部控制评价体系的发展提供了全面且有效的支持。随着互联网的高速发展，2015年1月，美国科索委员会(COSO)发布了《网络时代的内部控制》参考性文件。该文对于企业应用 COSO 内部控制框架(2013)防范网络风险具有指导性作用。

Bargeron，Lehn，and Zutter(2010)等人通过对房地产行业的研究发现，SOX法案的实施降低企业的经营风险，房地产公司的融资成本也大幅降低。 

2012年 Vicky  Arnold，Tanya  Benford，Joseph Canada，Steve  G.Sutton 根据政府出台的新的监管要求的影响，通过对房地产行业的分析，并从战略管理角度监管房地产企业的战略风险管理，提高了对新的监管规定的适应能力。

 Iheb  Abdellatif，Alain  April(2012)通过对房地产企业内部特点的分析，提出了合理的内部控制机制，降低开发成本和缩短融资周期，并通过治理层主导及时发现财务报告内部控制的弱点并及时修正，确保财务信息的真实可靠性，在引导企业制定经营决策中发挥关键作用。 

Andrew J.Leone（2007）发现房地产行里中内控披露与组织复杂性、内部控制系统中的相关投资、重要的组织变化三个要素相联系的控制风险要素相关。 在企业内部控制的不断推动下，企业内部控制评价这个概念被提出来，国外最早关注内部控制评价是由于企业审计工作的需要，审计人员为了避免盲目审计与提高工作效率。在多次的审计工作中，审计人员逐渐认为有效的内部控制评价是企业发展的重要保障。

 加拿大于 1992 年成立了 Co Co 委员会。加拿大的大部分企业对内部控制逐渐重视，消费者与企业产生了密切的利益关系，社会公众对公司的信息披露呼声越来越高。在这样的趋势下，加拿大特许会计师协会在社会公主的关注下，经过三年的研究。控制指南于 1955年10月发布，该指南不仅对内部控制的要素进行了阐述，而且成功建立了内部控制理论体系。

内部控制文件《控制指南》由加拿大特许会计师协会的控制标准委员会颁布，《控制指南》提出了内部控制包括"内外部报告的可信性"、"经营的效率和效果"、和"遵守合适的法律、规章及政策"这三个经营目标。该指南以采用与参与者互动问答的方式，根据企业目前面临的机遇和风险，同时充分重视内部控制参与者的作用。 

英国的内部控制发展从20世纪末期开始，成立了许多协会与内部控制机构，这些协会与机构的成立迅速推动了英国的内部控制发展体系。在解决当时公司治理问题上起到了至关重要的作用，平息了社会对公司信息不批露的不满。通过这些协会与机构的研究，英格兰和威尔士特许会计师协会发布了《内部控制——董事关于"联合规则"的指南》，而且特别要指出一点，该指南成功涵盖了所有企业内部控制，其中最为典型的就是企业财务报告的内部控制。 

日本审计准则委员会发布《控制风险的评价》，该准则提出了企业管理过程中，内部控制五要素与企业经营目标之间的关系，并用图示的方法描述企业内部控制过程，对内部控制内部控制时的审计要点和工作底稿的编制和做出了规范。之后，除此之外，国外还有许多的学者在研究内部控制评价。专家与学者的关注的重点从具体的评价上升到战略角度的观察分析，以及整体的体系设计。  

二、^范文提纲

1.引言

1.1研究背景及意义

1.1.1.研究背景

1.1.2.研究意义

1.2.研究内容与研究方法

1.2.1.研究内容

1.2.1.研究方法

1.3.国内外研究现状

1.3.1.国内研究现状

1.3.2.国外研究现状

2.我国房地产开发企业内部风险控制所存在的问题

2.1.缺乏健全的房地产行业内部控制体系

2.2.风险控制体系不健全

2.3.房地产企业组织结构不完善

2.4.房地产企业内部人员综合素质参差不齐

2.5.缺乏畅通的信息沟通渠道

3.我国房地产开发企业内部风险控制

3.1建立健全房地产企业内部控制体系，进一步完善房地产企业治理结构

3.2建立健全的房地产风险控制机制

3.3抵御风险，构建有效的风险评估机制

4.房地产业发展的长期影响因素和规律

4.1房地产发展与 GDP 增长的关系

4.2房地产发展与置业人群数量的关系

 

5.怎么样提高房地产企业的核心竞争力

5.1.现金管理与运营管理

5.2.全面预算与成本控制

5.3.采购与付款

5.4.销售与收款

 

三、参考文献

张文曙.浅析房地产企业内部控制存在的问题及对策[J].时代金融. 2015：346-347

唐黎标.怎样提高房地产企业的核心竞争力[J].中国房地产金融. 2009：18-20

祝淑华.论对我国房地产开发企业内部风险控制的对策建议[J].财会学习. 2015：237-239

张晶.国外房地产企业应对弱市的启示[J].房地产开发.2007(2)

常金晓.S房地产公司内部控制问题研究[J].中国管理信息化.2007(8)：4-5

许路遥.浅析宏观政策调控下的房地产市场发展[J].当代经济.2017(20)：22-23

刘华,张冉冉.万科内部控制的特色及启示[J].财务与会计(理财版).2011 (08) 

孔令和,亢霞.ERP 信息系统对内部控制有效性的影响一一基于某集团ERP 销售与收款环节内控案例的思考[J].第十届全国会计信息化年会^范文集.2011.07.09.

梁天骄.WD商业地产公司内部控制研究[D].吉林财经大学.2016

刘会.企业信息化水平对内部控制有效性的影响研究[D].黑龙江大学.2016