宏观调控下房地产企业的投资策略研究_开题报告

1981年前后，我国在深圳和广州等南方发达地区进行商品房试点，1998年进行的住房制度改革，标志着中国房地产业全面启动，并于近年迅速成长为国民经济的支柱产业。鉴于房地产业有较长的产业链，在国民经济中，占据越来越重要的地位。中国房地产的过快发展，导致了很多严重问题，其中以高房价尤为突出，并直接导致大幅提升金融体系风险；使国民经济整体成本增加，容易诱发通货膨胀；遏制正常的消费需求，使贫富差距加大等一系列经济和社会问题。

     宏观调控是政府运用政策、法规、计划等手段对经济运行状态和经济关系进行调节和干预以保证国民经济的持续、快速、协调、健康发展。为稳定房价，促进房地产业健康发展，从2003开始中央曾多次对房地产出台宏观调控政策，如调整土地供给方式和供给机构，严格信贷条件，防范金融风险，提高商品房预售门槛，调整住房供应结构，加快城镇廉租房建设，规范发展经济适用住房等。随着宏观经济紧缩与政府对房地产企业宏观调控力度不断加大,在这样的政策环境下，全国虽然局部土地热销，个别楼盘微涨，但大部分城市库存屡创新高、房产价量齐跌,专家预言房地产市场"拐点"已经来到,房地产企业发展陷入"严冬",面临着空前的困境与挑战。如何保障安全,谋求发展是新时期房地产企业生死攸关之际的应对策略,如何调整企业发展战略，以应对严苛的环境，成为房企面临的重要课题，也是在宏观调控下企业谋求出路的必经之路。

    国外对房地产经济的研究起步早，积累了很多经验，他们积极倡导政府运用经济手段对房地产市场进行调控，主要的代表学者地帕斯奎尔和惠顿在《城市经济学与房地产市场》中研究了房地产与国民经济的关系、地方政府与房地产业的关系，进而提出了政府对房地产市场干预和管制的必要性。

国内房地产业的研究始于上世纪30年代，以章植的《土地经济学》为标志，国内学者开始对房地产理论做初步的研究。上世纪90年代，随着房地产业的迅速发展和房产泡沫的出现，有专家学者开始对房地产投机、租税、外商投资房地产管理等问题提出了研究，代表性的著作有包宗华主编的《房地产：先导产业与泡沫经济》、李工有主编的《中国房地产发展与投资实务》和屠永良主编的《房地产经济学》。随着国家宏观调控政策陆续出台，许多专家学者对房地产业的调控进行研究，梁运斌在《世纪之交的中国房地产:发展与调控》中主要研究房地产市场的发展与调控问题，对房地产业发展目标、战略筹划、调控体系及政策进行了分析和讨论，谢经荣在《地产泡沫与金融危机：国际经验极其借鉴》中对地产泡沫和金融危机的传导机制进行了分析，并为政府的宏观调控与金融危机的防范作了经验性的描述；宋春华《在全国房改及房地产工作座谈会上的讲话》中提出建立有效调控体系以及宏观调控的四项任务，即总量调控、优化机构、规范行为、调节收益；谢百三教授（复旦大学）认为房地产出现泡沫的原因在于城市房地产近年出现了投资和圈地热潮及房地产价格非理性上涨，导致商品房空置率高。

    企业投资战略理论国外自20世纪60年代开始研究,70年代形成了理论体系。美国战略管理第一次浪潮代表人物安索夫在《变革国家中公司发展战略》中提出战略是一种决策，一种关于企业经营性质的决策，他提出企业战略分为总体战略和经营战略。总体战略决定企业该进入哪种类型的经营业务，经营战略则在企业进入某种类型的经营业务以后，决定在这一领域里进行竞争和运行的方式和方法。明茨伯格在《战略历程》中提出战略是一种组合，即计划、计策、模式、定位、观念等的某种组合。战略的实质是突破和创新，要以比竞争者模仿企业现有优势更快的速度，创建企业未来的竞争优势。

自2003年起的宏观调控，给中国房地产业带来了巨大的变革，房地产企业生存环境与往日大不相同，在新形势下，国内有少数学者开始将企业战略理论与房地产企业相结合，进行了理论探索。曾宪斌在《宏观调控下大型房地产企业的发展战略研究》中提到美国当时的情况是前三家大的房地产企业市场占有量是全美国的45%，企业规模大，开发成本低，建筑水平高，是当时美国房地产业的三大特点。当时香港是7家大的房地产开发企业占80%的市场份额。房地产企业规模化经营是国际市场的重要特点。目前中国房地产企业数量多、素质低、规模小的问题较多，规模化、垄断化得步伐应该加快。付轲和潘健在《关于房地产公司发展战略的研究报告》中对房地产上市公司投资战略进行研究，在调查几个大型房企的基础上，认为房地产公司规模小，抗风险能力差，建议要进行资本运作，谋求上市、并购和战略联盟。冯长春在《房地产企业面对宏观调控的发展策略》中指出企业要拓宽融资渠道，坚持成本领先战略，实行差异化发展战略，加强内部精细化管理，加强房地产企业内部的信息沟通，注重提升公司品牌形象，以增强企业核心竞争力。中国房地产企业在市场变化和宏观调控下，必然要改变其开发模式，转变企业盈利模式，这样才能更好地适应市场发展的要求。

综合上述， 有不少学者从各种角度对宏观调控下房地产企业的投资策略和应对措施进行了研究，得出了一些有效的成果，如何以战略的角度审视国家的宏观调控，同时提出投资策略，但基本都是基于某一方面的研究，或者针对现状情况进行分析，很少有专门针对房地产企业面对宏观调控提出投资策略的论著。因为系统分析宏观调控对企业的投资战略影响，提出可行的实施方案，对企业面对竞争压力，保持核心竞争力具有重要的参考意义。

二、^范文提纲

1绪论

1.1选题提出的必要性

1.2研究的目的及意义

1.3研究思路

2房地产企业及市场基础理论分析

2.1房地产企业相关概念

2.2房地产市场分析

2.3小结

3宏观调控及对房地产企业内、外部环境的影响

3.1房地产宏观调控政策下的房地产业运行状况

3.1.1房地产业发展简述

3.1.2房地产业发展中存在的突出问题

3.2 房地产宏观调控概述及主要内涵

3.2.1 宏观调控的相关概念

3.2.2 房地产领域宏观调控的含义

3.3 宏观调控对房地产市场及地产企业的影响

3.3.1 宏观调控对房地产市场的影响

3.3.2 房地产宏观调控对地产开发企业的影响

3.4 小结

4宏观调控下的房地产企业战略应对策略

4.1 宏观调控下房企面临的和需要避免的问题

4.2 房地产企业在宏观调控下的主要投资策略

4.2.1 宏观调控条下的战略对策之——土地战略

4.2.2 宏观调控条下的战略对策之——融资创新与财务风险控制战略

4.2.3 宏观调控条下的战略对策之——成本控制与定价战略

4.2.4 宏观调控条下的战略对策之——房企竞争力与资本运作战略

4.2.5 宏观调控条下的战略对策之——房企品牌建设战略

5结论与建议

三、参考文献

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