我国保障性住房的建设和运行体制研究_开题报告

文献综述   

 

产生背景

从1998年结束福利分房到开启住房产业化，我国住房制度改革为解决人民群众的住房问题做出了一定的贡献。但是却将住房政策与房地产政策相混淆，把解决居民住房问题几乎完全寄希望于房地产市场，民众不通过市场买房就无法拥有住房。在这样的供给格局下，需求大于供给，房价自然上涨、民怨载道[1]。为缓解此问题，党的十七大报告中第一次专门提及住房保障制度，明确提出政府有责任、也有义务加强保障性住房建设。

国外研究现状

中低收入者住房问题也是国外广大学者的研究重点。发达国家保障房起步较早，已有大量全面、深入的研究成果，而发展中国家则依托自身情况，积极探索有效解决中低收入住房问题的具体措施。

旧福利经济学公平分配理论认为，国民收入不变的前提下，收入分配越均等，社会福利越大。新福利经济学出现后，以奥肯为代表的学者认为应当协调效率与公平的关系。住房是人类最重要的生活必需品，国家有责任和义务为中低收入群体提供基本的住房保障，加大对保障性住房的资金投入，实现住有所居，是维护社会公平与经济社会可持续发展的必然要求。

凯恩斯有效需求理论认为，当有效需求不足时，社会总供给和社会总需求难以自动实现均衡，就会产生市场失灵。当市场无法满足人人有房住这个目标时，政府介入调控市场就显得尤为必要。保障性住房建设需要耗费大量人力、物力、财力，但盈利性不高甚至没有，在私人投资不足的情况下，只有政府依靠公共投资弥补私人投资不足。保障性住房涉及人数多、范围广，也只有依靠政府才能实现信息对称。

公共物品理论认为，准公共物品是在消费方面有巨大外部性的物品，表现为一个人对准公共物品的消费会减少其他人对该物品的消费，并且只有按价付款者才能享受。保障性住房是一种准公共物品，具有拥挤效应。商品住宅价格上涨越快，中低收入群体对保障性住房需求越强烈。因此，政府需要投资保障性住房，为社会提供准公共物品。

从国外的经验看，保障住房制度有效运行的一个重要前提就是“橄榄型”的社会结构。我国目前尚处于转型期，住房保障制度基本上处于起步阶段，又要面临庞大的住房保障需求，“增量型”的制度建设就成为一个比较合理的选择。在这一过程中不可避免地会出现暂时排斥部分社会成员的现象[2]。

调查显示居民对现有保障性住房不满意度达44.3%。在缺乏统一布局的情况下，政府很容易忽视各个层次保障性住房群体的收入和居住群体的综合成本，而生活成本最先要考虑的成本应是交通成本，这也是常常导致保障性住房执行过程中被扭曲，大多数的保障性住房环境和配套千篇一律的现象，而造成居民对保障性住房的不满[3]。

国内研究现状

我国的保障性住房主要包括：廉租房、经济适用房、商品双限房、政策租赁房[4]。

廉租房，指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。

经济适用房，指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房，具有经济适用的特点。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房。

商品双限房，是指可以让城市中低收入家庭有能力购买的商品房，是一种限户型、限房价的保障性住房。

政策性租赁房，是指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房苦难家庭提供可租赁的住房，同时政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。

启动晚、保障面小、保障水平低，是当前我国住房保障制度中发展最突出的特点[5]。在我国保障性住房的发展历程中，由于还没有建立起完善的审查、申请、审批和退出机制，因此在交易过程中还存在诸多的“灰色区域”，使监督机制形同虚设，有时成贪腐和公权寻租的工具[6]。经济适用房供给政策在缓解住房供需矛盾、抑制房价方面做出了一定贡献，但是因监管不到位、退出机制不完善也遗留了很多问题。比如，经济适用房面积过大、分配不均、通过经济适用房操作获取暴利等问题，政策的实际效果与预期目标相差甚远[7]。

各级政府为落实党的十七大提出的到2020年实现“住有所居”的目标，把保障性住房建设作为拉动经济、扩大内需、改善民生的重点工程，积极推进，大力实施，取得了初步成效[8]。

（三）研究成果      

从已开展廉租房城市实际运作看，各地都是以住房公积金增值收入和财政拨款为主的。从资金投入来看，全国累计用于廉租住房制度的资金不超过70.8亿元，摊到每年还不到10亿元。而在一些经济欠发达的城市，由于经济发展水平不高，财政实力不足，无法提供足够的资金用于廉租房建设和租金补贴。住房公积金增值的收益本身就不多，在提取公积金过后，再加一些管理费用已所剩无几，社会捐赠那个的资金更是少之又少[9]。

   要从根本上改变我国住房保障制度的现状，必须加快相关的立法章程，尽早出台《住房保障法》，从最高法律效力的层面对住房尤其是保障性住房的建设、融资、消费、分配等环节进行强有力的规范，完善住房保障各项制度和实施细则。

   目前在公共财政支出水平偏低的情况下，要继续加大公共财政的支出力度，把住房保障支出纳入年度公共财政预算，多渠道保证资金来源，并保持在适度的水平，防止从一个极端走向另一个极端。在税收政策方面，应该对经济适用房、廉租房、公积金贷款购房给予适度的税收减免，通过减免或者免税的形式支持住房保障制度。在金融政策方面，一些具备条件的城市可以在廉租房领域就融资创新进行试点，利用证券工具或多种融资模式，借助资本市场为廉租房的建设融资。[10]。我国东西部发展差异较大，各个城市在房屋供给、住宅市场发展阶段、房屋中介服务发展等方面存在一定的差异，因此需要根据不同的特点和发展阶段，选择适合本城市的保障方式。在存放量较少，房地产中介服务业不发达的城市，应首先实施供给方政策，当存房量达到一定的量后应转向需求方政策，在存放量较多，房地产中介服务业不发达的城市，则应大力扶持房地产中介服务业，加大住房二级市场的开放程度，然后再实施需求方政策[11]。

总体来说，我国已经初步建立起面向城镇中低收入家庭的经济适用房制度、面向低收入家庭的廉租住房制度和面向“夹心层”的双限房和政策性租赁房，形成了多层次、多渠道的保障性住房分类供应体系。

^范文提纲

1绪论

1.1保障性住房的概念和定义

1.2保障性住房的保障对象

1.3保障性住房的相关条件

1.4保障性住房的社会意义

1.5保障性住房的建设历程

2我国保障性住房体制现状

2.1我国保障性住房体制运行现状

2.2我国保障性住房存在的问题

3我国保障性住房运行体制

3.1保障性住房的需求分析

3.2保障性住房的管理机制

3.3保障性住房的退出机制

3.4住房公积金体系

3.5法律法规体系

4小结与展望

三、参考文献

著作：

[1]窦竹君_美国住房信贷资产证券化的法律规制及对我国的启示[J].河北法学，2003（1）

[2]牵智_房地产投资信托（REITs）法律制度之基本理论[J].河北法学，2007，（9）

[3]邱跃_加强保障性住房规划建设构建和谐社会的首善之区[J].北京规划建设，2007，

[4]邓卫，张杰，庄惟敏_2009年中国城市住宅发展报告[M].清华大学出版社，2009

[5]中国社会科学院.2009经济蓝皮书[M].中国社科院社科文献出版社，2008

[6]中国社会科学院.住房绿皮书--中国住房发展报告（2009-2010）[M].中国社科院社科文献出版社，2009

[7]中国社会科学院.2004年中国房地产发展报告[M].中国社科文献出版社，2008

[8]温家宝_十一届人大二次会议《政府工作报告》[R].2009-03-14

[9]国家发改委、建设部.城镇廉租房住房租金管理办法[Z].2005-03-14

[10]刘凯华_关于加强住房公积金用于保障性住房建设资金监管的建议[J].天津政协公报，2009，（11）

[11]侯国跃_论不动产预告登记--以我国《物权法》第20条为中心[J].河北法学，2010，（2）