浅谈新政策下房地产开发过程中的成本控制问题_开题报告

一、文献综述

（一）国内研究现状

房地产开发是指通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。房地产开发是房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略或策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。自2003年以来，随着国民经济的不断发展，以及城市化进程的不断加快，大量的社会资源涌入房地产行业，使得房地产行业获得了巨大的发展。同时，也有越来越多的学者与经济学家关注到这一新兴的产业，开展了各项研究，也发表了各类文章。其中针对房地产开发过程中的成本控制问题就有很多，比如：

1、全过程成本控制的理论研究

    同济大学何清华博士(2001)提出建设项目全寿命和周期集成化管理(LCM )

的概念，阐述了以运营导向建设的全寿命周期业主方管理组织设计理念，并深入

分析和探讨了全寿命周期集成化管理信息系统的信息模型、系统集成的层次和方

法;冯伟(2005)认为房地产项目全面成本管理与控制，必须是全过程、全方位，排除多种干扰因素进行的全面成本控制;杨东，2006年在《房地产开发项目全过程成本控制》中提出房地产项目成本控制贯穿于项目建设自立项到竣工验收、产品销售的全过程，因此必须在组织和控制措施上给予高度的重视，通过实施房地产开发项目全过程成本的控制和跟踪管理，在工程项目整个周期内全面控制其建造成本和营运成本，这样才能降低房地产开发项目的总成本，达到提高房地产企业经济效益的目的。

2、战略成本管理的理论研究

    蒋云霞(2006)在《价值链分析在战略成本管理中的应用》中指出战略成本管理(Strategic Cost Management SCM)是在提高企业的竞争优势的同时进行的成本管理。它是指管理会计人员从战略的高度，围绕本企业、顾客和竞争对手组成的“战略三角”进行成本形成和成本结构分析，既提供与企业具有战略相关性的外向型信息，又对本企业的内部信息进行战略审视，为战略管理提供信息服务。

葛新奇(2006)在《成本管理新模式》中指出战略成本管理是战略管理和成本管理在新的竞争环境下有机结合的产物，其实质就是将成本管理置身于战略管理的广泛空间，从战略的高度对企业的成本行为及成本结构进行分析，并为企业管理决策服务，帮助企业形成竞争优势。

3、供应链角度成本控制理论研究

    张丽，李启明(2004)在《基于供应链管理的房地产开发企业成本控制研究》中指出，实施供应链管理是房地产商控制结构源流的方式之一。房地产企业供应链管理实质上是产业链条的集成化管理，作用在于通过系统的设计和管理各供应环节，将整个供应链条的策划、设计、咨询、施工、材料设备采购、销售及物业管理活动联系起来，使供应链系统的总成本最优。

（二）国外研究现状

1、目标成本法

    目标成本控制思想最早由亨利·福特于1923年在《我的生活与工作》中提

出。 Karen M. Kroll在《目标成本，至上选择》中指出，目标成本是:企业在

一定时期内，为了实现期望达到的目标利润和优化成本管理，通过市场预测、决

策分析，挖掘企业内部潜力，并考虑企业发展的要求，运用科学的方法确定的该

时期的成本限额和成本管理工作的奋斗目标。目标成本控制法基于市场定位，对

所生产商品设定利润期，从而进行成本控制。目标成本法可适用于房地产开发项

目全过程的成本管理。房地产项目可根据开发各阶段预先制定的成本计划，设立成本目标值，在具体运作中心以目标值为限进行成本控制。目标成本法的公式

为:目标成本=顾客可以接受的价格-目标利润。

2、供应链成本管理理论

    供应链成本管理理论是20世纪90年代提出的一种新方法，属于成本管理模

式的一种，也是建立在以往的成本管理理论上。Koskela在1992年首次将供应

链管理思想运用到工程项目管理当中;R.Barker, S.Hong-Minh, M.M.Naim于

1993年在房地产供应链管理的绩效评估引入“思想-战略-管理”的方法来改善，对资源使用高峰进行诊断，以最小化资源的投入;Ajintola于2000年指出企

业实施供应链战略合作伙伴的重要性，并且分析了房地产企业进行供应链管理的

障碍 ; Ekambaram Mohan于2001年提出房地产供应链管理当中应采用战略伙

伴或联盟等合作方式，减少房地产产业的无序和失调以增强房地产企业实力和市

场竞争。

3、全过程或全生命周期成本管理理论

    20世纪80年代英国工程造价管理学界提出了“全生命周期造价管理(Life CycleCosting-LCC)”的工程项目投资评估与造价管理的理论与方法。即建设项目全生命周期成本等于项目建设期的成本加上项目运营期的成本，人们通过科学的设计和计划应该设法使项目全生命周期成本努力做到最小。

    20世纪90年代由美国造价管理界提出的建设项目全面成本管理(Total Cost

Management-TCM)，其核心思想是在一个建设项目的成本管理当中不能够只顾及建设项目成本管理的某个方面，而必须全面考虑问题和管理好项目成本。这些理论与方法的出现在很大程度上改变了建设项目成本管理的原理和方法。

(三)总结

房地产开发过程所涉及的范围广，经历的环节多，运用的各种材料及建设方法多种多样，这就导致不同的人站在不同的角度都可以针对某一方面提出控制房地产开发成本的方式方法。无论是国内还是国外，都对房地产开发的全过程成本控制理论十分重视，并且衍生出各种新的理论。随着新材料新技术的不断运用，以及互联网技术越来越渗入各行各业，房地产成本控制措施也将不断更新与改进。

二、^范文提纲

1绪论

1.1选题背景

1.1.1我国房地产行业发展现状

1.1.2现阶段我国针对房地产行业的政策背景

1.2国内外研究现状

1.2.1国外研究现状

1.2.2国内研究现状

1.3研究的目的和意义

1.3.1研究的目的

1.3.2研究的意义

2房地产开发成本控制的基本理论基础

2.1房地产开发的基本理论

2.1.1房地产开发的定义

2.1.2房地产开发的各个阶段

2.2成本及成本控制的基本理论

2.2.1成本的定义

2.2.2房地产开发成本的基本要素分析

3我国房地产开发过程中成本控制现状及存在的问题

3.1房地产开发的各项成本现状

3.2存在的问题以及不足之处

4新时期房地产开发过程中应采取的措施

4.1房地产项目开发的决策阶段应采取的措施

4.1.1项目可行性研究的重要性与科学性

4.1.2土地投标阶段的合理竞价

4.2房地产项目建设时期应采取的措施

4.2.1项目招投标时期的成本控制

4.2.2项目施工时期的变更控制及现场签证管理

4.2.3项目竣工结算与竣工决算控制

4.3房地产项目营销及后期维护阶段应采取的措施

4.3.1房地产营销应合理利用“互联网+”

4.3.2房地产交付使用后的成本维护

5结论

5.1结论

5.2展望

三、参考文献

（10篇以上）

著作：

[1]温海珍，张凌，杨英楠.房地产开发与经营[M].杭州：浙江大学出版社，2012；

[2]何清华，陈发标.建设项目全寿命周期集成化管理模式的研究[J].重庆建筑大学学报，2001，23,(4);

[3]冯伟.论房地产开发项目全面成本管理与控制[J].四川建筑，2005，5,

[4]杨东，房地产开发项目全过程成本控制[J]，北京:建筑经济，2006,(8):69-72;

[5]蒋云霞.价值链分析在战略成本管理中的应用[J].商业时代，2006,(25):50-51;

[6]葛新奇.成本管理新模式.商业时代[J]，2006，（10）：8-11,

[7]张丽，李启明.基于供应链管理的房地产开发企业成本控制研究[J].建筑管理现代化，2004,(6):12-15;

[8] 亨利·福特.我的生活与工作[M].北京:北京邮电大学出版社，2005,11;

[9]梁世连.工程项目管理学[M].大连:东北财经大学出版社，2001:

[10]Koskela L. Application of the new production philosophy to construction[M].

Stanford:stanfordvniversity,1992;

[11]R.Barker,S.Hong-Minh,  M.M.Naim.  The  terrain  scanning  methodology:

Assessing and improving construction supply chains[J].European Journal of

Purchasing Supply Management, 2000(1);

[12]Ajintola Akintoye·A survey of supply chain collaboration and management in the UK construction industry[J] .European Journal Purchasing&Managenent 2000(6);

[13]Ekambaram P.,Mohan M.K.,XueQing Zhang,Reforging  construction supplychain: a Source Selection Perspective ,European Journal of Purchasing and supply management, 2001(4);

[14]李义军，新形势下房地产开发项目成本控制研究[D]，[湖南大学工程硕士^范文]，湖南，湖南大学土木工程学院，2012。