房地产企业成本管理分析_开题报告

一、文献综述

近几年，随着国民经济的飞速发展，房地产行业已经成为我国经济增长点和国民经济的支柱型产业。房地产的竞争也过渡到了内部管理的竞争。在新的竞争环境下，加强房地产企业的成本管理已成为房地产企业开发的关键因素和核心内容。本文从房地产项目成本管理的现状出发，分析了当前存在的几个突出问题，并针对这些问题提出了相应的对策，从而改善房地产企业整体成本管理水平，提高企业的市场竞争力。

【关键词】房地产项目;成本;管理

我国的房地产行业始于20世纪80年代，随着我国市场经济的深入发展，改革开放的不断加快，国民经济也进行着飞速的发展，我国国家建设正在朝着现代化、新型工业化、新型城镇化的道路上快速前进，房地产行业占据了我国市场经济建设的重要地位，承载着我国基本经济运行的物质基础。总结我国房地产行业过去30多年的发展经验来看，多数房地产项目成本管理是粗放式的。尽管一直致力于降低成本，真正的成本管理实施对策却没有能在开发环节中得到应用，很多项目没有充分引入事前控制和事中控制的管理方法。随着房地产市场竞争的日益激烈和房地产调控政策的逐步推进

房地产行业的利润空间逐渐缩小

以前的那种无序竞争或暴利行情得到了有效遏制

房地产市场将回归到理性、有序的发展阶段。在逐步规范化的房地产市场形势下

房地产商必须从加强管理、降低成本入手才能立足市场

赢得效益。在市场经济时代，当某一高档消费品的市场日趋完善成熟的时候，市场竞争主要表现为价格的竞争。商品住宅作为一种特殊商品，当基本的元素如房型、环境、外形等都已被市场理性选择，在如今房地产市场十分规范的情况下，价格战将是一种趋势，这时成本管理的有效与否直接关系房地产企业赢利的空间大小，必将成为市场竞争中更为现实的手段和方法。随着全球金融危机的不断扩大，如何加强开发项目的成本控制显得尤为重要。

当某一高档消费品的市场日趋完善成熟的时候，市场竞争主要表现为价格的竞争。商品住宅作为一种特殊商品，当基本的元素如房型、环境、外形等都已被市场理性选择，在如今房地产市场十分规范的情况下，价格战将是一种趋势，这时成本管理的有效与否直接关系房地产企业赢利的空间大小，必将成为市场竞争中更为现实的手段和方法。随着全球金融危机的不断扩大，如何加强开发项目的成本控制显得尤为重要。合理有效地控制房地产项目开发成本，贯穿于项目投资决策阶段、设计阶段、项目发包阶段和实施阶段，可以说是一个系统控制过程，它具有全员性和全过程性的特点。虽然项目开发建设的各个阶段成本控制各有其特点，所起的作用和重要程度也有所不同。但我认为房地产开发项目成本控制应有三个关键阶段：前期投资决策阶段、规划及设计阶段、施工阶段。因此如何节约建筑成本、科学的进行成本控制、提高企业成本管理能力成为了每个房地产企业面临的现实问题。随着国家宏观调控措施的不断出台，房地产企业将面临更多挑战，房地产企业的生存和发展，很大程度上依赖于其对成本的控制程度。房地产企业成本包括直接成本和间接成本，直接成本又分为不变直接成本和变动直接成本，间接成本则有机会成本和管理成本两项内容。一般说来，土地成本、设计成本、建安成本等均可以计入不变直接成本，这些成本在一个项目中是相对固定且可以预测的，并且一旦发生就固定不变。土地成本一般在招拍挂过程中确定，一旦拿到地，它的成本就确定了，在不考虑建筑材料上涨的因素下，建安成本在设计风格确定、建筑级别确定的情况下就可以做出比较精确的预测，相对稳定。变动直接成本则主要是融资成本，一般是银行贷款利息。目前银行贷款是房地产企业的重要融资渠道。即使在前期策划过程中比较精确地计算了某个项目在一定时间内所需要的资金，但由于精确的还款日期难以计算，这种成本还是与项目的进展密切相关，不断变动。在房地产行业的成本管理部门，做好企业的成本控制，就是要把房地产建设过程中的任务分解到最易控制的程度，并明确每个子任务的所需因素。任务的目标就是指明该任务需要实现的要求，包括资源要求(如各种资源计划，人员、设备等)、资金计划、时间计划、质量要求、验收标准和上下关联任务，这些因素是描述一个任务的重要信息，只有把每个任务的成本控制好了，才能实现成本的综合控制。房地产企业成本控制是项目开发过程中全方位全过程有计划的组织协调的控制过程,它关系到开发项目的成败,是房地产开发过程中一项重点工作。此外，当前所采取的成本管理措施和管理方法落后。从房地产企业传统财务成本管理的方法分析，主要是利用财务管理部门的财务决算报告为依据，按照此方法对财务成本进行核算具有时间的滞后性的缺点。即使核算过程中发现问题，但是项目已经实施，无法进行相关的弥补工作。没有及时进行事前预测和事中控制，因此在项目完成阶段财务成本核算显得很被动。如果在财务账面上的成本出现失控状况，则无法挽回已经产生的损失。

　　基于以上原因，本文参考一些房地产开发项目的现实案例，运用成本管理的理论、研究模型等分析影响房地产项目成本的各种因素，力图运用所学的成本管理知识对房地产开发的各个环节中关键成本的控制进行科学、合理的控制与核算，使房地产开发项目在保证高质量和按时完工的同时更好的合理控制房地产开发成本，提升房地产项目的开发价值

二、^范文提纲

一房地产企业成本管理概述

（一）房地产企业成本管理内容

1成本管理概念

2成本管理的流程

3成本管理的基本内容

••••

（二）房地产企业成本管理中存在的主要问题

1项目管理人员成本意识薄弱

2相关人员素质低，责任心淡薄

•

（三）房地产企业成本管理的解决方案

•••••1在项目质量管理上“挖潜增效

2从项目建设工期控制上要效益

二 确定项目成本目标

（一）目标成本预测与制定

1销售收入预测销售收入预测

2销售收入是预测价格和销量的乘积

3目标成本的制定

4目标成本分解

（二）企业项目前期、设计阶段成本管理

1加强项目前期投资决策阶段的成本管理

2合理确定建设规模及方案优化

3合理选择建设标准和建设地点

4施工图设计

三 企业项目施工管理成本

（一）项目施工成本控制

1人工费控制

2材料费控制

3机械费控制

4应用新技术

降低工程施工成本

(二) 技术管理成本控制

5加强安全管理

控制工程成本

6重视质量管理

控制工程成本

••四、参考文献

[1] 张驰. 房地产开发企业竞争力评价指标体系研究[D]. 东南大学, 2004  

[2] 王新芳. 房地产开发成本控制研究[D]. 西安科技大学, 2008  

[3] 赵文军. 房地产开发中的法律问题研究[D]. 黑龙江大学, 2004  

[4] 宋戈. 房地产开发经营风险分析与对策研究[D]. 东北农业大学, 2001  

[5] 赵长征. 房地产上市公司资本结构研究[D]. 东南大学, 2004  

[6] 黄霆. 基于实物期权模型的房地产开发决策研究[D]. 清华大学, 2004  

[7] 程健. 上海复地集团房地产发展战略研究[D]. 西安理工大学, 2004  

[8] 汪建文. 重庆兴茂房地产开发集团发展战略研究[D]. 重庆大学, 2003  

[9] 李涛. 房地产开发投资风险因素分析及评价研究[D]. 中国农业大学, 2004  

[10] 段涛. 房地产开发市场准入法律问题研究[D]. 西南政法大学, 2004