浅谈小区开放对小区和房地产发展的影响_开题报告

（一）国内研究现状

房地产市场的影响因素有许多，除供求变化外，还有政策干预，客户心理，经济环境等等。现在国家推出的“建设开放小区”，是对中国小区传统观念的改变和发展，对于房地产发展的影响，还要看该政策的执行情况以及执行时开放道路规划的合理性，对人民的生活便利性如何，对于小区安全性影响如何，房产公摊面积如何分担等等，这些都是近期各大论坛、媒体和相关研究者所关注的问题；对于长远而言，开放式小区的建设，使整个小区更好地融入城市生态系统中，使整个城市更加有机地运转，使小区也不会成为“一潭死水”。

日前，国家出台了关于建设开放式小区的相关文件，规定以后将不再建设封闭式小区，已建成的封闭式小区，也将逐步进行开放，那么，建设开放式小区对于小区业主和房地产发展有什么好处，已建成的封闭式小区是否要拆除围墙呢，其中的利与弊分别有哪些呢？

综合近期我国有关的研究文献来看，主要存在以下观点。

广州大学建筑设计研究院副院长王河在《中国岭南建筑文化源流—绿色建筑与岭南设计》中谈及开放式小区的建设表示，复建广州骑楼既能保护历史风貌，又能保持传统街区制。王河认为，首先要扭转观念。

王河认为，骑楼不是一种封闭小区，而是一种敞开式的建筑。小区开放需要逐步进行，也不是所有的都要打开；可以对城市公共设施发展阻碍较大的社区住宅或单位进行开放 ，逐步让更多的小区融入到城市系统中；结合房地产市场的发展，不断完善政策，逐步推进。

住房和城乡建设部部长陈政高在第十二届全国人大四次会议记者会上表示：会后印发的中共中央国务院《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，这个《意见》全面部署了今后一个时期城市规划建设管理工作的方向和重点工作，落实过程中要严格依法依规办事，要切实保护群众的合法权益。

国内住宅社区开放现状，以燕子山小区和莱因小区为例。

 济南时报记者刘杰对燕子山小区的报道中提到：一个小区数十座居民楼，以及配套的小学、幼儿园等，在小区的多条小路纵横交错，还与和平路、文化东路、燕子山路三条交通主干道连通，是城市交通的“毛细血管”。因此有很多外来车辆从这里通行。这样，开放式老旧小区存在楼道容易脏乱、管理松散、停车混乱等问题日渐突出。故此燕子山小区尝试“半封闭”管理取得了不错效果，但也遇到不少困难。主要困难：第一，物业费上涨，部分业主缴费不积极；第二，公共部分管理责任落实。

2016年2月21日，新闻媒体报道了《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称《若干意见》）。社会各界都在学习讨论《若干意见》。这能更好地促进城市规划建设和发展。

大众网山东新闻在文章《饱受人来车往之苦 济南多个开放式小区转为封闭或半封闭》中提到莱因小区，包括人民日报客户端在内的多家媒体还发布了一组该小区的航拍图，它被称作“国内最成功开放式小区”。但成都商报记者现场走访发现，“莱茵河畔”多处设置和普通封闭小区并无两样，其开发公司也称，该楼盘是一个“建筑群落”。另外，宜宾地产业界和规建系统内部人士也称，“莱茵河畔”不算开放式小区。

《中国国家地理》杂志2008年曾指出，一些超大型封闭小区严重阻碍了交通。

 新浪财经文章《机构看好楼市政策走向：开放式小区加速行业洗牌》中提到：针对近日国务院发布的开放式小区建设话题，机构观点呈现中性。平安证券认为，推广开放式小区使房地产竞争加剧，利于优质物管公司脱颖而出，并且提高城市土地利用效率，改善大中城市交通状况。

中信建投认为，街区制的推广会导致拿地机制、建设模式出现变化，过去大型社区能统筹建设的比如地下停车场、统一的安保设施等零散化；不同城市对开放式街区的接受程度不同。相对而言，该机构认为购房者构成更为多元化的主流城市会对开放式街区拥有更高的接纳度，相对去化前景也会更好。

不过，对于楼市表现，也有机构提示了风险。首创证券认为，长期制约依然存在，区域风险不容忽视。宏观经济的低迷以及房地产的强顺周期性依然决定着行业发展的回归需求；以房产税为代表的持有环节成本的上升对存量市场的冲击不可避免；普惠性政策作用不均进一步拉大区域分化行情。

国外发展现状

为了减缓甚至消除“毛细血管不畅”等“城市病”，最近国家提出“封闭住宅小区原则上不再建”“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”，但是民众最为关心的是“打开”后社区治安管理、居民安全、生活质量等问题。《环球时报》记者对美、印、俄、日等国的城市规划进行了调查，无论是开放的街区制还是封闭式的社区都有各自鲜明的特点，并对中国的城市规划有一定借鉴作用。

1.美国：小区是否开放，业主投票决定

封闭住宅小区在美国大城市市区已经很少。特别在芝加哥市区，基本上是街区制。在安全方面，政府对过路车辆使用小区内道路有严格限制，比如限速等。很多开放社区会采取措施限制外部车辆流量或让司机减速，如用小型环岛取代十字路口，减少干线和小区道路的进出口。业主可以自己投票决定是不是要开放小区还是封闭小区。

2韩国 ：开放小区乱停车，小心被贴条

在韩国的开放式小区内，外部车辆长时间停车要注意，小区物业会给车主点“教训”——贴上很难清除的警告信。

3俄罗斯：封闭大院和街区制并存

欧美以“微型社区”为主，现在的莫斯科则是苏联时期的封闭式和新兴的街区制并存。近些年，莫斯科封闭式的住宅小区逐渐开放，机关单位和学校也没有了院墙。很多普通小区并没有大门，看不到保安，但有防止外面车辆随便进入的道闸，每个楼有值班的保安人员，楼门口装有对讲系统或密码锁。在莫斯科，外交公寓和一些高档小区才设有围栏和保安，进入内部必须进行严格检查，需要出示相关证件，方可被放行。莫斯科的小学都有栅栏和围墙。2004年别斯兰人质事件后，俄罗斯许多学校都增加了门禁系统，以保障学校师生和家长们的安全。

 4印度：公共服务跟不上，街区脏乱差

多数印度城市的布局是街区制，由于市政公共服务体系跟不上，新德里市区有很多街区呈现出一种混乱、无序的状态，最大缺陷是内部道路狭窄，私家车和流浪狗太多。新德里以及印度多数大城市的交通都很糟糕，这不完全是街道设置的问题，与人口数量、机动车数量以及城市总体布局等都有关系。

5 日本：高高在上的大学敞开了大门

    

二、^范文提纲

引言：国家提出建设开放性小区的背景、原因、目的

一、概念界定与理论基础

（一）概念界定

1社区

2 开放式结构居住小区

3老旧开放式社区

（二）理论基础

1公共管理与服务理论

2治理与善治理论

二、开放式小区推广的思考与研究

（一）封闭式小区对城市发展的影响

（二）老旧开放式社区的尝试及存在的问题

1尝试案例

2存在问题

（三）开放式小区推广的价值

1质疑和观念的转变

2现代城市发展的需要

3国外案例的经验与启示

三、开放式小区发展展望

四、总结

三、参考文献

[1]费孝通.居民自治中国城市社区建设的新目标[J].江海学刊,2002,(3)

[2] 殷利平.我国城市社区治理问题研究[D].苏州,苏州大学硕士学位^范文,2012;

[3]邓晶晶.中国城乡社区治理比较研究[D].太原,山西大学硕士学位^范文,2013;

[4]夏建中,治理理论的特点与社区治理研究[J].黑龙江社会科学,2010,(02);

[5]国务院《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，2016.

[6]李慧凤.社区治理与社会管理体制创新[J].公共管理学报,2010,(01)

[7]腾尼斯.共同体与社会[M].北京:商务印书馆,1999;

[8]俞可平.治理与善治[M].北京:社会科学文献出版社,2000;

[9]陶铁胜.社区管理概论[M].上海:上海善联书店,2000;

[10]娄成武,孙萍.社区管理学(第二版)[M].高等教育出版社,2006.