浅谈租售并举政策下企业如何转型——以房地产开发企业为例_开题报告

随着中国特色社会主义进入新时代，人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾越发突出。这种不平衡不充分在住房领域具体体现在大中小城市供需不平衡，住房产品等结构上供需不对称，中低收入群体能够负担的普通商品住房、保障性住房供给不充分。由于政府住房分配机制混乱和可上市交易导致骗保、寻租、闲置、出租经营和转售获利的现象屡禁不止，使得保障房资源和供给逐年锐减；另房地产企业热衷盲目投资、投资结构错配，导致高价房一浪高过一浪。为解决上述住房供给问题，政府部门按党的十九大精神，深化供给侧结构性改革，一方面增加居民需要的、满意的和可支付的住房供给，另一方面落实“租售并举”政策，而房地产企业也应随政策转型发展。

租售并举的核心为补位长期瘸腿的住房租赁市场，打造商品房交易和租赁市场并列的多元化住房体系，其增长不仅能够缩短企业开发物业产品的销售期，大大增加租金收益，加速投资物业成长，而且对于促进企业成长具有重要意义。

彭继稳1表示，目前房地产市场处于发展阶段，二线城市有着需求潜力巨大，获取土地相对容易、业务范围广阔、市场竞争相对较小等优势，在二线城市，中小型房地产企业更容易抓住机遇转型。

吴华强2表示，租赁住房用地的供应是构建租售并举住房体系的核心，也是推进土地供应方式转型、落实节约集约用地责任的关键。政府部门在租赁住房用地、租售同权、租赁市场建设方面，通过综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段探索，建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。如北京、广州等地相继出台文件，试点推广房屋“租售同权”；支付宝、中国银联等相继开始介入住房租赁市场，提升老百姓租房、用房综合服务体验。

面对政策，房地产企业应该也愿意抓住机会来进行转型。彭继稳1表示，通过新建、改建、收购或长期租赁库存商品房等多种方式扩展房屋来源，建立有利于多方利益实现的住房租赁平台；加大与政府的合作，搭建租赁监管服务平台，完善企业信用体系。吴华强2提到，增加租赁住房用地的供应以及自持比例，可以让房地产企业的经营目标，从传统的注重一次性地产营销，转化为发力持续性项目营运。宋英博3建议，房地产企业针对供给端、需求端、产品设计、合规风险管控体系等方面都要满足新时代环境下的用户需求。要加强对相关政策和产业动态的持续关注，提高金融服务精准度；加强专业人才的引进和培养、成立专业化的团队、建立相匹配的风控模型和风险分散机制，有针对性地进行业务布局；加强与租赁市场的开发商系、酒店系、房屋中介系、创业公司系等市场主体在融资贷款、信息共享、项目共建等方面开展合作。汪利娜4指出，长期机构投资者的介入有助于提升租赁房品质，实现租房无押金、搜寻无成本、缩小空租期，还有专业的维修管理、严格的安保系统、专业保洁和代收快递等服务，这些都将从根本上提升租赁品质与服务。何芳5运用4E（评估租赁政策的公平性、经济性、效率与效果）方法概括出，在制度层面构建房地产长效机制，促进房地产业健康平稳发展；在实施层面合理配置运营体系，促进房地产供求均衡配置；在调控层面推行逆周期靶向性政策，促进房地产价格健康平稳运行。

总的来说，在租赁市场证券化方面，目前中国主要有两种模式：第一种是与信托或者资产管理公司合作，通过将未来获得的租金现金流，转化成固定收益类产品，通过公开交易市场来募集资金；第二种是“租房众筹”模式，通过与各大长租公寓开发商合作，以待建公寓项目的收益权为标的，或者通过平台众筹，或者通过资管机构进行运作，让大众能够以较低门槛参与到房产投资中，回报是未来的租金。

王珍6和虎田方7在文中都强调了REITs 模式：“租售并举”的新加坡模式是以凯德置地为代表，该模式利用“私募基金+REITs”的地产基金平台，借助第三方资金来实现轻资产运营，获取管理费收益和投资收益。“租售并举”意味着更高的财务杠杆，作为房产运营方，房产商急需考虑的是通过运营把物业资产盘活，帮助房企实现资金回流，收益率将是很重要的一环，而收益率的高低则取决于融资成本、项目本身优劣以及品牌长租公寓的运营能力。

李频8认为融资基金化实际上就是集合资金，包括私募投资基金和公募投资基金。而从财产性质上看，只有以信托关系为组织形式，才能完成全解决集体资金与管理人和投资人自由资产的隔离问题。从资金管理上看，只有引入专业、专职管理人的管理体制，才有可能提高投融资的效率，扩大集合资金的规模。从融资方式上看，只有突破传统的借贷关系，进行物权、股权为投融资关系的融资，才有可能让资金提供方或管理人获得更多的经营权利，改变目前投资风险、投资收益基本上由房地产开发企业获得的现状，有助于风险的分散。

李频8还强调，要着重提升房地产企业专业运营能力；强化资源有效整合，尤其强化互联网、新媒体、大数据等在业务拓展中的应用；探索新型金融支持，前端重点发展股权投资基金，后端重点发展资产证券化；强化领域研究和风险评估，新领域的拓展涉及项目选址、规划设计、配套服务、经营管理、企业并购多个方面，都需要专业化的操作和科学的评估。特别是这些有较长回报周期的新业务，既需要充足的资金渠道和多元的金融工具，也需要懂产业、成熟的运营管理团队进行专业化管理、提供差异化的产品。

除了公司内部运行模式的改变以外，公司业务扩展也至关重要。贾冰9作为一名记者了解到：如今，长租公寓很大程度上解决了年轻人的居住问题，但租购同权配套政策也应及时跟上。房地产企业在推动租赁市场发展的同时，也要在教育、医疗等优质资源上下功夫，从而满足租客的公共服务平等享受问题。潘润秋及赵文浩10在文中指出，房地产公司不能“轻租重售”，要优化房地产投资结构，调整租售产品的供应比例，增加租赁市场的有效供给，稳定租金。可以预计，未来几年将是自持物业入市的集中期。面对规模化的“售转持”，开发商也必须提升运营能力。王艳飞11 表示房地产企业可以通过多种形式转型，一种是以住宅为核心提供增值服务，不断升级居住产品，增加服务收益。二是以资产为整体重视运营管理，获得稳定、持续的租金和管理收益。三是以需求为引领补足消费短板加快供给与产品配套相关的服务方面，四是以产业链整合拓展新空间，探索“开发+产业+公共服务+专业服务”的发展模式。

除此之外，宋英博3还指出，商业银行的介入将改变房地产行业格局，有利于促进市场规范：能提供供应端的融资，为企业提供各类租赁住房开发贷款；提供需求端的融资，打造住房租赁交易服务平台，向租户提供个人住房租赁贷款；提供中间服务，自主收储房源，交由专业机构运营。

本文将阐述房地产开发商如何在租售并举政策下，在组织结构、市场业态定位、融资方式、发展定位进行转型，以更好地适应时代发展。

二、^范文提纲

引言 

一、文献综述

二、房地产开发商“租售并举”转型发展中存在的问题

三、租售并举政策下房地产开发商转型的建议

（一）组织结构的转型

（二）市场业态的转型

（三）融资方式的转型

（四）发展定位的转型

四、结论和展望

三. 参考文献

[1] 彭继稳.郑州市房地产企业租售并举路径探索[J].中州大学学报，2017年，第35 卷第6期.

[2] 吴强华.租售并举激活节地原动力[J].中国国土资源报，2017年10月16日，第003 版.

[3] 宋英博.进军“蓝海”——商业银行踏入住房租赁市场初探[J].金融天地.

[4] 汪利娜.新时代租售并举住房制度的构建[J]. 城乡建设，2018-1.

[5] 何芳.何谓真正的房地产发展长效机制——从租售新政谈开去[J].经济改革，2017-11.

[6] 王珍.租售同权的引思[J].金融时报，2017年11月13日，第008 版.

[7] 虎田方.从“租售同权”和“租售并举”看房产运营金融化发展[J].西部金融,2018 年第8 期.

[8] 李频.房地产众筹是行业转型的出路？[J].上海房话.

[9] 贾冰.租售并举：新制度开启居住新时代[J].顶层设计中华建筑，28-31.

[10] 潘润秋，赵文浩.住房租赁试点城市房地产投资分析——以武汉市为例[J].房地产市场.

[11] 王艳飞，巫志华，谢海生.我国房地产企业转型特征、路径及建议研究[J].建筑经济，第40卷第5期，2019年5月.