如何看待“房地产热”_开题报告

  我国在2011年加大了对房地产市场的调控力度，消费者也开始逐步的减慢脚步，开发商对房地产的投资热情也势必会降低。随着近年来，我国政府开始大力调控房价、逐步开始加强土地控制、调整住房供求关系、银行提高信贷，降低信贷规模等。随着这一系列的政策的出台，不仅会使房地产的投资速度减缓同时也会使地方政府过度的投资热情受到一定程度的冷却。与此同时，随着一系列的宏观政策的相继出台，中央银行也出台了一些调控房地产市场的措施，如提高存款准备金、上调利率、控制贷款等。中央银行和政府出台的这些政策是历年来调控房价力度最大的一次，这就使得房地产贷款与消费贷款增速的放缓，所以，现在有越来越多的购房者开始观望。但从目前来看全国的房价并没有出现大面积的降价趋势。不过，从整体上看，只要国家针对房地产市场的宏观调控政策能够真正的落实到位，地方政府能够认真贯彻中央政策，那么在未来几年内，我国房地产开发投资的增速将略有减。   虽然我国开始逐步加大力度对房地产市场的调控，但市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来，我国政府针对房地产市场的现状采取了一系列的宏观调控政策，在这些调控政策中影响市场需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制拆迁规模等。但是，由于中国经济的快速发展，致使越来越多的人开始对人民币的升值空间抱有更大的期待，这也不断的刺激“热钱”涌入国内，并且这其中的大部分资金流入了非常热的房地产市场，那么在未来的几年，我国投资者对房地产的投资性需求仍将有所提高。 　虽然我国政府加大了对房地产市场的调控力度，但房价将仍保持上升的总体趋势，有以下原因。 　一、我国房地产市场供求不平衡的矛盾 　特别是现在有越来越来多的人开始感兴趣，开始逐步的加入房地产这个大舞台，也有越来越多的人希望拥有不止一套住房，这始对房地产必然反映在房价的持续增长上；另外，我国的二手市场现在还不发达，这就使住房供应严重依赖新建商品住宅市场。但需求方面，虽然需求者会因为目前房贷门槛的提高而有所犹豫，但观望并不代表停止购买，这种购房需求仍然存在。虽然近几年，政府为促进房地产市场健康发展，国家也出台了一系列的相应的调控政策，开发商对房地产的热情得到初步遏制，购房者过热的购房需求也有所降温，购房者对于房地产也在持观望态度。但从投资总量上看，房地产市场的建设需求仍是建筑行业企业应重点关注的细分行业市场之一。因此，尽管房地产市场可能面临重新洗牌的局面，但从长远来看，房地产业仍将处于稳定发展的黄金时期。 而且近年来，我国致力于加快城市化水平的提高。随着城市化水平的快速提高，我国新增城镇人口愈来愈多，这也在一方面间接地增加了人口对住房需求的急剧增大。 　二、近年来，我国经济在飞速增长的同时，物价也在不断攀升 　特别是近年来建筑材料、土地价格、农民工工资等都在大幅度的增长，这就加大了商品房的成本。在商品房质量不断提高的同时，房地产开发的成本也在逐步的攀升，这也成为了直接推动房价上涨的原因之一。 　三、仍有很多人为了利益而重新开始炒房 　越来越多的人会重新加入炒房大军中。而且有一部分人为了利益而在房地产市场中供给大于需求时囤积楼盘，在房地产市场再次景气时再拿出来抛售。有许多房地产开发商也是这样做的，以便获得更多的利益。今年北京住宅交易量下降，价格飙升呈现“有价无市”状况，出现这种局面，除了因为有越来越多的人持观望态度，还有一个重要的原因就是开发商采取各种隐蔽手段违规销售、囤地捂房，有意拉长开发周期，人为的减低房子的供应量，进而使房地产进一步增长。 　为了房价能够真正的达到一个普通老百姓能够接受的水平。我国应该加大对普通住房的供应量，减少高档住房的开发。我国近年来也确实是这样做的，今年来我国中低价位的普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少，这便间接地造福于老百姓。现在政府为了能够合理的引导住房建设与消费，政府决定在规划审批、信贷、税收等方面加大对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策。这也充分的体现了政府以人为本的思想，那么我相信在未来几年内，随着我国各地的房地产市场宏观调控细则的相继出台，适合普通老百姓的中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。 　从现在的房地产市场来看，我国东部地区仍将是开发商投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。在全国房地产开发投资的比例中东部地区的比例将继续下降，中、西部地区在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。 　我国房地产市场管理还不够完善，房价还是处在一个比较高的状态，住房存在供应结构性矛盾和持有体制性矛盾等都阻碍了社会的构建于发展。我国应继续加大调控力度，促进社会和谐和缩小贫富差距，最终实现全面共同富裕。

国外研究现状

  对于房地产行业的发展研究，在国外从17世纪未开始至今以及有了几百多年的历史了。20世纪60年代，著名学家温哥、阿伦索等人提出了一种新型模式即城市居住区位模式，并对房屋住宅的选址、城市士地的利用、土地和房屋市场均衡等相关概念提出了很多问题并进行研究。20世纪80年代，世界闻名的经流学家歌德伯格和伊文思等人分别从土地经济学、城市经济学两个研究领域提出了有关房地产市场的发展问题，并形成了一系列的基本理论。

  《近代城市规划100年与21世纪展望》国际研讨会在1988年东京召开，许多国家的城市规划专家共同起草并提出了“高强度混合开发房地产行业“的理论思想。同时，这些专家也提出了房地产应由单一层面的开发逐渐扩张并向立体化发展靠拢，与此同时，著名经济学家曼纽尔、哥特来伯、冯·杜金等人又运用实证分析法研究了房屋等不动产市场的周期及规律，后提出了房地产市场周期运行理论。

引言：如何看待“房地产热”

一、“房地产热”的表现及影响 

（一） 房地产热的含义及其基本特征 

（二）“房地产热”的表现  

（三）“房地产热”对国民经济的影响 

二、造成“房地产热”因素分析 

（一）国内房地产行业发展状况 

（二）居民住房与投资的需求分析

三、房产热引发的问题

（一）不利于社会的和谐发展，不利于构建社会主义和谐社会

（二）不利于经济良性、持续的发展

（三）容易引发金融风险

四、促进房产稳定的对策和建议

（一）调控房地产市场的供求关系

（二）鼓励有效需求抑制投机行为

（三）降低房地产市场的投资速度

（四）规范房地产市场的经济秩序

（五）加强金融机构的调控力度

五、房地产业发展规律及方向 

（一）正确认识房地产发展规律 

（二）我国房地产业发展方向 

参考文献：  

刘江涛.就住房二级市场若干问题采访建设部谢家瑾司长[J].中国房地产金融，2001(7）[2] 谢家瑾.当前全国房地产市场现状和发展态势分析[J].浦东房地产，2001(4）[3] 魏雅华.楼市降价“大逃亡会出现吗？[N].中国房地产报，2002

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