当前物业管理存在的问题及改革方向_开题报告

（一）国外研究现状

国外的研究者对物业管理的具体活动进行了研究。巴瑞特认为物业管理的研究与物业管理活动的实践是协同一致的。格林（Greenwood，2011）认为，这一领域本质上的实践性质意味着，对物业管理的研究应当通过对具体的物业管理活动进行研究，在这种研究方法中，研究者应当与实务工作者共同作战。巴瑞特认为物业管理过程与建筑管理是密切相关的，并能够从中受益。李尔兰克（Lilllank，2010）则认为这两种管理之间存在着跨文化的技术转让过程。埃尔登（E1den，2012）认为，通过这样的协同研究，可以共生出新的知识。同时，基于观察、参与和访问的实例研究提供了有效的合作工具。

亚历山大（Alexander，2006）等人则认识到需要在四个层面考虑物业管理，即公司的层面、战略的层面、战术的层面和运作的层面。在公司层面，物业管理公司高层管理人员必须做出服务规划，制定政策并进行现场管理，这要求对公司文化的全面了解，以及责任和权威的水平。其次，在战略层面，管理人员应当对物业管理的有效性、领导团队的任务及发展物业管理业务的建议等承担责任。在战术层面，物业经理应当确保服务质量，实施风险管理战略，确保运作控制在绩效监督的视线之内，提供创新服务的责任应当有效地分配在服务提供者身上。最后，在运作层面，物业经理应当为运行和维修及所提供的服务承担责任。对这些层次的活动的认识有助于解释和澄清物业管理的概念、方法和技术，并有助于解决物业管理发展中产生的争议。

国外的研究者还试图通过研究来揣测和展望物业管理的未来发展趋势。格里姆肖赫（Grimshaw，2011）从二十世纪末的社会、经济和政治变革的广阔背景下审视物业管理问题。他认为，由于外部力量的冲击，与物业管理相关的一些基本因素都发生了实质性变化。他因而提议，我们需要更深入地理解那些围绕着后现代主义讨论所产生的问题，因为这些问题正在也并将持续对物业管理的发展施加影响。格里姆肖和凯恩斯（Grimshaw and Cairns，2014）还试图发现影响物业管理未来发展的潜在力量。他们认为，为了应付未来的挑战，需要重构支持物业管理发展的结构，这包括物业管理的知识生产体系，同时需要一个能够整合研究和实践的新的知谈模型。

（二）国内研究现状

关于我国物业管理存在的问题及推行路径方面的研究成果，存在的问题集中反映在管理体制不够合理、资金来源不足、物业管理法规缺乏、业主参与管理意识不强等。为解决上述问题，促进物业管理健康、快速发展，其措施包括加快物业管理的建章立制工作、畅通物业管理的融资渠道、规范物业管理公司的运行机制、提高物业管理人员的整体素质等。也有学者从环境心理学的角度研究物业管理（王青兰，2014）。认为物业管理应当应用住宅社会学、环境心理学以及社会生态学等方面的知识，创造一个现代人理想的居住环境，即创造一个方便、舒适、安全、优美的居住环境。

张玉阳（2011）认为，随着我国住房制度的改革，我国物业管理行业迅速崛起。由于物业管理不仅涉及面广，而且涉及对象多，因此存在不少问题，主要表现在：政府、物业服务企业与业主对物业管理的价值取向、期待不一致；法规不健全，司法效力不强；社区业主与物业服务企业之间权益与权利存在矛盾；物业服务企业与社区居民委员会的冲突；建管不分，物业纠纷矛盾突出；专项维修资金管理不规范，物业服务费收费纠纷突出；业主委员会组织性质不清；公众参与不够，参与机制不健全。他同时提出了相应的对策：完善法规体系，加强依法管理；准确定位物业管理机构、业主委员会与居民委员会的关系；突出物业的服务特点；形成有效的公众参与机制和物业管理评估监督制度。

邓清闲（2013）认为，国内物业服务虽然经历了近30年的发展，但是仍存在着一些问题导致了国内物业服务水平普遍不高。这些问题主要有：法律法规滞后，体系不完善，制度不健全；政府错位管理，监控力度不足；行业竞争不规范，市场化程度不高；物业服务企业本身经营规模小，经营风险加大；物业服务从业者素质不高；物业服务对象对物业服务消费的认识不足等。所以，为确保国内物业服务行业的良性发展，需从政府、企业自身、物业服务对象三个方面予以加强。第一，政府部门应该重视物业服务行业发展，转变职能，从加强物业服务行业立法、净化物业服务市场环境，抓好宏观控制等方面，第二，竞争，物业服务企业自身应苦练内功，加强自身建设，促进物业服务行业的发展；积极参与物业服务的市场以积极的态度，适应新形势下物业服务及其行业发展要求；第三，物业服务对象应该逐渐接受物业服务作为一种消费行为的观念，理解并支持物业服务的发展。

陈家豪（2014）认为，随着住房制度的改革，物业管理行业得到了大发展，与此同时也滋生了一系列问题：第一，行业外部环境亚待改善，主要是法律支撑不够，政策扶持力度不够，社会协调机制未建立，行业的认同度不高；第二，服务价格机制不合理，这己成为行业发展的瓶颈；第三，物业服务企业自身存在着品牌意识淡薄，管理不规范，服务不到位，人员素质、业务技能参差不齐等问题。针对面临的问题提出了如下应对策略：第一，抓住物业服务企业发展的大好机遇，积极争取政策扶持；第二，加强行业宣传，增加社会认同，提升行业形象；第三，加快推进酬金制，以收费方式的改变突破行业发展的瓶颈；第四，加强行业自身建设，不断创新行业发展模式。

黄蕾，李映辉（2013）针对近10年发表在核心期刊上的64篇范文进行了统计分析。他们从以下几个方面阐述中国物业管理存在的问题：第一，政府方面：物业管理法规不健全，滞后于行业发展；第二，物业管理行业方面，拖欠费用严重，物业管理费收费难，未形成有效的价格机制，市场化程度低，招投标不够规范，行业人才资源匮乏，高端人才缺乏，行业利润低，亏损严重；第三，物业服务企业方面：管理水平低，管理和服务不规范，透明度低，规模小，物业服务企业的税收及财务存在一定问题；第四，业主方面：业主的物业服务消费观念落后；第五，开发商方面：房地产开发商遗留问题较多。

二、范文提纲

1 引言

2 物业管理理论概述

2.1物业管理的定义

2.2物业管理的特点

3当前物业管理过程中存在的问题

3.1企业制度落后且建管不分

3.2物业管理收费难且不规范

3.3物业管理立法滞后，理论体系不够健全

3.4物业管理人员素质不高，并缺乏专业人才

4当前物业管理过程中实施的策略

4.1加快企业制度建设，做好建管衔接工作

4.2完善物业管理收费机制

4.3健全理论体系，加快物业管理立法制度

4.4加强企业文化建设，提高企业人员素质

5 结论与建议

三、参考文献

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董蓬. 当前我国物业管理模式与风险分析[J]. 企业导报. 2012(24)

王筝. 中国物业管理模式发展趋势分析[J]. 中国经贸导刊. 2010(15)

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