《浅谈政府在房地产宏观调控中的法律地位及作用》_开题报告

文献综述

选题的缘由

房地产是国民经济和社会发展的基础和前提，在现代社会生活中有举足轻重的地位。一方面，房地产为整个社会经济，社会活动的开展提供了重要的和基本的构成要素。另一方面，房地产业也是改善人民生活，提高社会总体水平的重要保障，是国民财富的重要组成部分。自市场化改革以来，房地产市场发展迅速，人均住房建筑面积大幅度增长，住房质量也得到巨大改善，但是，我们也应该看到房地产业还存在着一些问题。

商品房价格在各种因素推动下持续暴涨，大大超过了普通居民的承受能力；房地产开发企业热衷于高档商品房的开发，造成结构性供需矛盾加剧，供过于求，而低价位经济适用房的开发量不足；开发商大量囤积土地和房源，房地产市场存在过度投机问题；开发资金过多依赖银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险加大；住房保障力度不足与政府缺位等等，这些问题已经超出了市场机制自发调节的范围，需要政府对其进行一定干预使其恢复到正常的发展轨道。

2003年以来，尽管国家综合运用行政、财税、金融、土地等手段，加大了对房地产市场的宏观调控力度，但效果不尽人意，特别是进入2009年以来，从东部沿海的浙江、上海到后来的北京，广东等地出现此起彼伏的价格暴涨，并向中西部新兴城市和中心城市迅速扩展，房价不但没有因为调控而下降，反而逆势飙升，偏离消费者实际购买力越来越远。2010年国务院颁布了“国十条”，稳控房价，被称为“史上最严厉的调控政策”，但房地产市场经过4个多月的观望又出现回暖现象。

因此有必要研究政府的宏观调控的法律地位及作用，政府作出科学、合理的决策，关系到城镇居民的切身利益，更关系到国民经济能否健康发展。

（二）国内外研究现状

国内外从目前学术界研究的情况看，国内外学者对房地产市场的整个运作以及它的发展与政府之间的联系进行了大量比较系统的研究，产生了一批有较高研究价值和学术影响力的研究成果。

西方房地产业内的专家主要从事于研究经济学领域。例如,城市经济学，地价及其决定因素，地价泡沫，各种物业在城市中的空间分布和决定因素，在就房地产的市场分析和金融与投资方面，提到房地产市场与政府政策的关系，西方学者从金融角度分析了各种政府度房价的有效性。

与国外相比，国内学术界的研究范围更广，切入点更多。由于住房问题越来越凸显，许多学者对此问题进行了深入的 。当然侧重点各有不同，有的从经济学角度分析我国房地产泡沫的问题，有的从公共政策角度分析了我国宏观调控政策的有效性。代表作包括：段枚焱的《房地产市场运行模式与调控体系研究》、项卫星、李宏瑾的《市场供求与房地产市场宏观调控效应》、陈淮河、赵路兴的《房地产业宏观调控》等。这些学者的著作影响深远，都对解决我国房地产行业存在的问题起到了作用。

作为一位在基层从事房屋登记工作十多年的工作人员，亲眼目睹了这些年房地产市场的变化，也最直接接触到政府部门在房地产宏观调控政策，现结合自己的工作体会和两年半的法律课程的学习，并在总结和借鉴前人的研究成果的基础上，从我国出台的房地产宏观调控政策的分析出发，浅谈政府在房地产宏观调控中的法律地位及作用，为完善宏观调控政策及法律制度，为促进建立服务型政府以及房地产市场健康发展提供一点借鉴。

二、范文提纲

引言：谈谈我国房地产市场大致现状及房地产宏观调控概况

一、房地产宏观调控的基本理论

（一）房地产宏观调控的概念

（二）房地产宏观调控的作用

二、我国政府对房地产宏观调控的历程

（一）中央政府对房地产宏观调控的政策回顾

（二）地方政府对房地产宏观调控的政策回顾

（三）政府对房地产宏观调控的最新政策

三、我国政府在房地产宏观调控中的法律地位及作用

（一）中央政府在房地产宏观调控中的法律地位及作用

（二）地方政府在房地产宏观调控中的法律地位及作用

四、部分发达国家（地区）房地产宏观调控的经验与借鉴

（一）新加坡模式

（二）香港模式

五、健全我国房地产宏观调控的政策与法律，使政府在房地产宏观调控中发挥更有效作用

（一）运用适当的调控政策

（二）完善相关法律制度

参考文献

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