论述我国房地产宏观调控中的按揭法律_开题报告

引 言

    随着社会主义市场经济的建立和全面建设小康社会的推进,我国传统的住房分配制度退出了历史舞台,个人住房制度逐步走向商品化，在市场规律作用下,房地产开发商追求最大化利益,导致房屋价格不断攀升提高,但另一方面,城镇居民凭借工资收入却无法满足住房需求。为解决这一尴尬状况,我国采用按揭贷款的融资方式。通过这种方式,将房屋开发销售、银行及购买者等诸多环节有机的联系在一起,弥补了购房者的资金缺口,同时也提高了银行资金的安全性与使用效率。房地产按揭是房产商、商业银行和购房人等多方共赢的设计。如今,这一方式已成为全国城镇居民购买房屋的主要途径。作为房地产业与金融业的结合点，房地产按揭制度是一种房地产贷款担保措施，比其他房地产担保方式更具灵活性，可以说，对整个国民经济发展具有重大意义。学者对房地产按揭的法律属性多有争议，民众对房地产按揭制度多有不解。大量的房地产按揭实务引发了诸多纠纷，法院则由于缺乏全国性法律的统一调控而难于裁决。与法律脱节的实践，缺乏规则指引的实践，势必走向混乱，所以深入研究房地产按揭制度，早日形成统一的认识，有着极其重要的理论意义和实践意义。本文分析了相关国家的按揭制度，剖析了我国房地产按揭实践的法律性质，探讨了按揭法律实务中对宏观调控起到的作用，并且对浙江省杭州市商业银行开展个人住房按揭贷款为例,总结商业银行在按揭贷款流程中可能遭遇的法律风险，就银行在个人住房按揭贷款中如何进行风险防范提出具体措施,以解决工作中遇到的实际问题,对工作有所帮助。

房地产按揭的起源与发展

（一）英美法律中的按揭

    在现代英美国家法律著作中，mortgage通常在两种意义上使用：第一，泛指各种类型的物的担保，从这个意义上来看，质押、留置、财产负担以及按揭担保皆属 mortgage 的范围。第二，作为物的担保的一种类型，mortgage 与质押、留置、财产负担等物的担保形式相并列，它是指通过设定人对与特定财产有关的权利的移转，而担保特定债权的担保形式。人们通常所说的按揭担保以及本文讨论的 mortgage 是指后一种意义上的 mortgage。近代意义上的按揭，在英美法中主要是指房地产的不动产抵押,它起始于 18世纪英国人创办的房地产按揭贷款的机构——建筑社团。此后，1831年英国移                                                        民在美国宾西法尼亚州建立了牛津节俭会，其成员按月存款，当成员需要购房或

建造房屋时可以向建筑社团或牛津节俭会借款，借款应按规定期限分期偿还。若

不按期偿还，则该房屋归建筑社团或牛津节俭会所有。这种以房地产作为保证分

期偿还借款的信贷方式，实质上宣告了按揭的诞生。

    与大陆法各国一样，英美法中的物的担保（real  securities）可以归入三种类型：一是由担保权人获得标的物财产的一定的权利，在债务人清偿债务后，将该权利交还担保权设定人的权利移转型担保；二是通过债权人对担保财产的占有而担保特定债务的履行，于债务人清偿债务后，将对物的占有恢复于担保权设定人的占有转移型担保；三是既不存在权利转移，也不发生占有转移的担保。其中，按揭担保属于第一种类型的担保；质押（pledge）和占有留置（possessory lien）属于第二种类型；而财产上负担(charge)和非占有质(non-possessory lien)属于第三种类型。

    美国法上的按揭担保制度与英国法基本相同。在美国，随着《统一商法典》

的公布和被绝大多数的州所采用，动产担保的制度在全美国已经基本实现了统

一。不动产按揭仍然适用英国法体系，其发展轨迹与英国大致相同，绝大多数的

州不再要求有所有权的转移，按揭权人取消赎回权也被废止，但在个别的州转移

所有权的要求仍然存在。现代美国法按揭的核心是通过强调对按揭物权利的限制

来保障债权的实现，与美国法上的抵押在实践中已经没有太大的区别，人们已经

不再过分强调权利的转移。认为按揭不仅是一种担保方式，也不仅是为履行义务

或者清偿债务而提供担保的书面工具，更是一种融资工具。

（二）中国法律中的按揭

    按揭在中国大陆的兴起乃至风靡是伴随着中国住房制度改革的进程应运而

生的。在过去长期的计划经济体制下，住房不被视为商品，个人住房的需求仅限

于自己居住，取得的方式是无偿分配。随着社会主义市场经济体制的建立和深化，

福利分房制度退出了历史舞台，而以商品房出售为主的房地产市场得到确立和完

善，随之而来的便是居民对购房贷款的巨大需求。同时，为了扩大内需，推动经

济发展，国务院出台了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通

知》，将房地产作为拉动内需的支柱产业。人民银行为保证住房制度改革顺利进

行，也先后发布了《关于加大信贷投入，支持住房建设和消费的通知》、《关于开展个人消费信贷的知道意见》，鼓励银行开办消费信贷特别是住房贷款业务，打开了政策绿灯。于是，随着金融改革的深化和国有银行的商业化，消费信贷业务蓬勃发展迎合了居民贷款买房的需求，也为按揭在中国大陆的兴起准备了前提条件。

   我国大陆房地产按揭按照担保标的物形态的不同，可以分为现房按揭和期房

按揭。现房按揭与期房按揭之间最大的区别在于按揭房屋的不同。现房是指房产

商已经建成并竣工验收合格的房屋，亦即已完成初始登记并取得“大产权证”。

现房按揭是指商品房建成以后，购房人与房产商签订房屋买卖合同，同时支付一

定比例的首付款，剩余部分由购房人向银行申请贷款，并将所购房屋的有关权属

证明提交银行作为贷款担保的一种购房担保方式。期房，在香港称为“楼花”

开发商取得商品房预售许可证后到完成商品房初始登记，尚在建设中的房

屋。期房按揭（楼花按揭）是指房产商与购房人在房地产开发建设过程中，先行

签订房屋预售合同并收取一定比例的首付款，余款由购房人向银行申请贷款，并

将所购房屋设定担保，由银行收存购房人有关的购房证书和文本，房产商对购房

我国房地产按揭涉及的法律关系主体有三方：按揭人（购房人）、按揭权人

（提供按揭贷款的银行）、保证人（房产商）。每个主体都兼有几个身份，按揭人既是是借贷关系中的借款人，又是房屋买卖关系中的购房人；按揭权人既是借贷关系中的贷款人，又是保证关系中的债权人；保证人既是房屋买卖关系中的售房人，又是房屋回购关系中的回购人。我国大陆房地产按揭所涉及的法律关系一般包括以下六个：1、按揭人（购房人）与房产商之间产生的商品房买卖关系。其中购房人须支付一定比例的首付款（一般不低于 30％），其余款项由购房人向银行贷款支付。

2、按揭人与银行之间的借贷法律关系。银行一般要对房地产项目，房产商

的资信，购房人的收入情况及信用进行审查，然后决定是否发放贷款。

3、按揭人以所购买房产向银行担保偿还贷款本息的担保法律关系。如果是

现房并取得所有权属证明的，应办理抵押登记；如果是期房或者未取得权属证明

的，由银行持有商品房预售合同正本，并办理商品房预售合同备案手续。

4、房产商为保证银行能按时收回贷款本息而与银行之间产生的保证关系。

一般有阶段性保证和全程保证两种。阶段性保证是指购房人取得权属证书之前，

房产商向银行提供保证，在购房人不履行付款义务时，银行有权从房产商在银行

开立的保证金帐户上扣收，或者直接由房产商代为付款。全程保证是房产商在购

房人还清贷款之前向银行提供保证，房产商的保证责任不受购房人是否取得房产

权属证书的影响。

5、按揭人按银行指定的保险险种向保险公司购买保险而产生的保险法律关

系。银行一般要求持有保险单正本，并作为保险第一受益人；在按揭房产出现保

险合同约定的意外事件而损毁时，银行可直接以保险赔偿金清偿贷款本息。设定

在按揭房产上的财产险时房地产按揭中最为常见的保险品种。

6、按揭人不能按约偿还银行贷款本息时，房产商（回购人）应按原房价的

一定比例回购房产的房屋回购法律关系。在房屋建成后，购房人已取得所购房屋

产权，一旦按揭人逾期还款，房产商清偿银行贷款，回购该房产，并获得对购房

人的追偿权。

    按揭人与房产商之间产生的商品房买卖关系和按揭人与银行之间的借贷法

律关系是两个最重要的法律关系，其余的几个法律关系都是这两个法律关系衍生

出来的，并为这两个核心法律关系服务。在这些错综复杂的法律关系中，房屋买

卖关系是按揭的基础性法律关系；贷款关系是按揭的核心关系；担保关系、保证

关系是按揭的从法律关系；而保险关系是按揭的辅助性法律关系。

    当前，在中国大陆按揭作为担保方式正在转变为一种金融融资工具，具体表

现在，按揭突破了传统的个人住房买卖领域，出现了汽车按揭、商铺按揭、写字

楼按揭、土地使用权按揭、农机按揭、工程机械按揭、拍卖房按揭、按揭式租赁

等新型按揭。

范文提纲

 

按揭制度的含义

（一）按揭法律关系

（二）按揭制度的实质

（三）按揭制度的法律特征

个人申请办理按揭贷款的条件

个人住房按揭贷款中如何进行风险防范提出具体措施

（一）杭州市个人住房按揭贷款实施状况

（二）与其他地区个人住房按揭贷款发展对比

四、商业银行在按揭贷款流程中可能遭遇的法律风险及防范措施---以杭州市商业银行开展个人住房按揭贷款为例

（一）按揭贷款微观管理中存在的风险

（二）国家对商业银行按揭贷款宏观调控可能引起的风险

（三）来源于法律法规和政策的风险

（四）个人住房按揭贷款风险的银行防范措施

1、加强对购房者的调查工作，对开发商的审查和监管

2、优化选择按揭贷款发放项目

3、完善贷款保证条件，完善相应合同条款

4、银行加强对贷款风险的监控和管理

5、建立住房按揭银行风险转移机制，拓宽融资渠道

五、我国房地产按揭的立法完善

（一）建立房地产按揭的预告登记制度

（二）改革房地产按揭保险制度

（三）健全中介服务机构体系

六、结语

三、参考文献

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