我国商品房预售监管法律制度的问题及完善对策思考-开题报告

（一）国内研究现状

商品房预售行为是以买卖商品房所有权为目的的民事行为。我国法律对这一民事行为的法律调整主要涉及民法和经济法两大领域。因此，对于商品房预售行为的研究，不论是学术界还是实务界都面临着许多疑难问题。近年来，我国学术界对商品房买卖中出现的纠纷及法律适用和法律制度的研究也是层出不穷，发表了大量的著作和范文。总体来说，我国学者对于商品房预售法律制度的研究分析主要集中在，商品房预售资金的监管、商品房买卖中预购人权益的保护、商品房预售纠纷的法律救济等方面。

1.对商品房预售资金监管制度的思考。如常昕在其范文中指出虽然政府一直在理论研究和立法实践方面不断的加强和细化对商品房预售行为和预售资金使用的监管。但是通过对我国目前商品房预售市场情况和预售资金监管相关立法现状的分析，不难发现我国在商品房预售资金监管方面仍然存在一些问题，比如政府监管角色定位的不清晰、监管协议定性的矛盾、直接监管主体选择标准的不明确等。但也有学者指出鉴于目前预售资金监管缺乏统一的监管机构和完整的预售资金监管模式，完善预售资金监管的法律制度，寻找到一个适合我国国情的统一监管模式是很有必要的。而这一监管模式制定的出发点是以保障预购者合法权益，监管预购资金具体用途保证预售款项专款专用为目的。

2.商品房买卖中消费者权益的保护，指的是对买受人和预售人权益的保护。在房地产迅猛发展的大市场环境下，商品房预售已然在商品房销售市场占据主要地位，市场占有率在不断上升。新生事物的产生和发展总是伴随着许多新问题的产生，商品房预售制度的确立和发展，使商品房消费者权益的保护所作的法律规定日渐表现出欠缺，缺乏完善的保护机制，在适用法律时太过局限，缺乏相关法律之间的衔接适用。目前，学术界对于消费者权益保护法惩罚性赔偿制度的适用范围是否包括商品房买卖，各方观点并不统一。其中有的学者认为商品房买受人也是基于生活消费的目的购买商品房，从基础理论和基本概念的角度来分析，商品房买卖的消费者理所应当的作为消费者权益保护法所规定法律适用和保护的对象，享有法律规定的一般消费者都应具有的基本权利。其次，商品房预售中存在的房地产开发商欺诈行为是否可以以消费者权益保护法中规定的双倍赔偿原则为适用依据，法律实践和理论研究对此观点存在矛盾。如民法学家梁慧星先生对此持否定观点，认为商品房预售的欺诈行为不属于消费者权益保护法中规定的适用范围。另有观点认为购买商品房也属于商品买卖行为，签订商品房买卖合同，受到合同法的约束。因此，商品房也应当作为商品包括在《中华人民和国消费者权益保护法》第四十九条所保护的范围内。

3.关于商品房预售中可能出现的法律救济问题，胡学江在《论商品房预售法律制度的完善》一文中，提出法院在审理商品房预售纠纷时，不应只局限于商品房预售的相关法律规范，要扩大其他相关法律如合同法，消费者权益保护法等在解决预售纠纷时的衔接适用，避免单纯的只适用一种法律规范。要从宏观的层面进一步扩展救济方式，增加救济渠道，多方面有效规制商品房预售行为，使预售行为更加规范化。

（二）国外研究现状

近年来，国外学者对于商品房预售法律制度的研究主要集中在商品房预售中欺诈性消费的惩罚性赔偿制度研究，商品房预售制度中预告登记的性质等方面。。在欧美一些发达国家，因为其房地产市场已经相当成熟，并且有着充足的运作资金，在预售资金的监管方面其制度也比较成熟和完善。因此，国外关于预售资金监管的理论研究相对较少。对欺诈性惩罚赔偿机制的研究，目前美国学术界主要存在两种观点：一部分学者认为应当适用惩罚性赔偿制度，商品房预售中的欺诈行为属于惩罚性赔偿机制规范的范畴。但是在具体适用过程中对加重赔偿和惩罚性赔偿要进行严格的区分，并且确定一定的区分标准，他们认为应当将是否对消费者造成精神损害作为具体判断依据。并且对于可否同时适用持认可态度，表示在必要情况下可以同时适用。在确定赔偿数额的具体标准方面法律没有明确适用标准，也没有对此做出一定的法律限制。从法律实践结果来看，美国从20世纪70年代以来，赔偿数额的总趋势是不断提高的。因此，即使赞成惩罚性赔偿制度的学者也认为关于惩罚性赔偿的具体数额应该做出一定的限制。对此持相反观点的一些学者主张废除惩罚性赔偿制度。因为这一制度对惩罚性赔偿的适用情形和具体数额没有做出明确的规定，很容易造成实践中这一制度的滥用。

在对商品房预售之预告登记的法律性质进行界定时，学者们对此持有不同观点，大体上可以分为四种：第一种独立限制物权说，认为它是一种实体性权利，具有物权变动的效力，只是权利的行使在没有办理产权登记前存在一定的限制。德国法律的规定正是这种观点的体现，在德国进行了预告登记，就意味着受让人已经拥有了独立的限制物权。第二种对抗权利说，持有这种观点的学者认为预告登记是一种程序性的权利，并不是一种实体权利，只具有通过登记来对抗想要进行物权变动的第三人的效力。第三种物权期待权，德国学者赖札（LudwigRaiser）认为，虽然已经进行了不动产的预告登记，但是登记的效力并不表明受让人已经取得了购买房屋的所有权，而是获得了对这一物权的一种期待权。登记的目的在于限制所有权人在销售后随意处分商品房，保障购买人能够按期取得房屋所有权。即使受让人进行了预告登记，依然不能获得对房屋的支配权，因此登记前房屋所有权受让人的权利，并不是真正的物权，而是物权期待权。四是特殊登记制度说，在瑞士民法中，认为预告登记是用来保护债权人对抗新的所有权效力的一种特殊登记制度。

二、范文提纲

题目：我国商品房预售监管法律制度的问题及完善对策思考

摘要：

关键词：

引言

一、商品房预售及商品房预售监管法律制度概述

  （一）商品房预售

（二）商品房预售监管法律制度

二、我国商品房预售监管法律制度的立法现状及主要弊端

（一）立法现状

（二）主要弊端

1. 合理有效的市场准入和退出机制缺失

2. 信息披露制度过于简单笼统

3. 商品房预售款项专款专用监管制度尚属法律空白

4. 惩罚性赔偿机制不健全

三、完善我国商品房预售监管法律制度的对策建议

（一）完善房地产市场准入和退出机制

（二）健全信息披露制度

（三）完善商品房预售款项监管法律制度

（四）健全惩罚机制保护购房者合法权益

参考文献

三、参考文献

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