从物权法看小区车位所有权的归属问题-开题报告

（一）国内研究现状

在我国，建筑物区分所有权的发展比较缓慢，一般人对于建筑物区分所有权究竟为何物，并不是十分了解。我国较早研究建筑物区分所有制度的学者是陈华彬，提出了我国建筑物区分所有权立法的基本结构的设想。继而王利明、梁慧星也相继对这个问题进行了研究和探讨。王利明教授认为，车位、车库归属应通过当事人约定解决，体现了私法自治原则，符合市场经济的内在需求。黄松有教授在《中华人民共和国物权法条文理解和使用》中指出《物权法》作为财产归属和利用的基本法，其中关于车位、车库权利归属的规定正是提出了私法自治的基本要求。契约双方当事人业主和开发商急于平等地位进行磋商更有利于体现自己的意志和权益，并是一种解决争议的有效途径。还有的学者以为应采用从物说，车位、车库时为了辅助业主实现生活居住的需要，小区停车位、车库从法律性质上来说是相对于房屋建筑物的从物。按照从物随主物一并转移的法则，业主在购买房屋的同时亦购买了房屋以及整个小区所占有的土地使用权，那么小区停车位、车库应当随着整栋建筑物一并转移给业主共有。另外还有学者坚持认为应采用独立客体说，他们认为小区的停车位、车库并不是从物，而是可以与其上面楼层分开而成为单独所有权的客体。因此不能遵循从物随主物一并转移的法则。按照“谁投资，谁受益”的原则，停车位、房屋都一样属于开发商建设，开发商应享有最初的所有权。还有学者提出了成本面积分摊说，认为应当根据成本和面积分摊情况来判定所有权归业主还是开发商。如果房屋在销售时候，开发商将停车位、车库成本或面积分摊到建筑成本或房屋面积中，停车位、车库所有权就归业主，如果没有就归开发商所有。

（二）国外研究现状

日本

    在日本，区分所有建筑物附设的停车场被分为两类：一时屋外停车场，通常是在建筑物基地画出明显的界限而形成；另一个是屋内停车场，指在区分所有建筑物内设置的停车场，一般设在区分所有建筑物的地下或一二层，但也有设在屋顶的，对于屋外的停车场日本的司法实践以及立法均将其视为公用部分，并可得为特定区分所有权人或区分所有权人意外的其他人设定利用权，而且该专用权应予以公示。但对于屋内的停车场，在司法实务界和学界则有不一样的看法。日本最高法院在昭和56年6月18日的判决中表示支持专有部分立场从而使其在日本的司法实践中占据了绝对的主流地位。

德国

德国一直把车库作为一种独立的物看待，其所有权可由开发商自有出售给小区内的业主，而不是作为从物，直接归全体业主所有。其优点在于保护了开发商和小区居民中不需要车库的业主的利益，其可以不用支付该车库的分摊费用。应明确的是，及时小区内的停车位属于全体业主共同共有，对停车位享有转悠使用权的业主也可以在小区内的业主之间自由转让其使用权。在德国物权法中，存在着物的重要成分的概念按，但判断重要成分的标准为两个物之间的关系密切，如果分开，将使得一个屋丧失其效用。显然这是不能使用到车位车库制度上来的。

法国

在法国，新公寓的建造者负有一项法定的义务：在建筑物基地内，按一户一空间的标准为住户设计停车场。学界及司法实践认为，区分所有建筑物之居住区域与停车区域为分别的不动产，即停车位必须另行购买；并且该区分所有建筑物之居住者以外的人，亦可购买基地内的停车位。

美国

    美国立法遵循两个基本原则，一个是不允许小区业主以外的任何人拥有小区内车库的所有权，二是不允许小区内的车库作为独立的专有部分进行单独的买卖,这样不利于保护业主利益，正如美国学者Henry Hansman 认为，如果某些财产成为共有物，需要采取一种对开发商形成强有力的刺激机制，使其提供高质量的房屋产品。

二、范文提纲

前言

一、我国居民小区停车位的概况

（一）地面停车位、停车库

（二）地下停车位和停车库

（三）部分地区停车位立法现状

二、小区车位车库所有权归属案例分析

三、我国小区车位权利归属制度的缺陷     

（一）所有权权能规定的缺陷

（二）地下空间权制度的不完善

（三）权属确定规则的模糊

四、完善我国小区车位权属机制的构思

（一）登记制度的建立

（二）单独性及地下停车场所权制度的制定

（三）权属确定规则的详细划分

三、参考文献

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2008(2).

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[4]张鹤.《物权法》中对小区车位(车库)所有权归属规定的不足与完善[J].法制与社会,2008 

[5]许念,杨正礼,严华.浅析小区车库、车位的权属[J].湖北警官学院学报,2012(3).

[6]王利明?论物权法中车库的归属及相关法律问题[J].现代法学,2006(5).

[7]赵来珍,马元涛.商品房住宅小区车位、车库产权归属之探究[J].法制与社会,2011（3）.

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[9]罗瑞.对我国小区车库车位问题的立法解读和探讨[J].法制与社会,2008(2).

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法学家,2008(6).

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