房地产宏观调控的法律思考--以商品房限购令为视角_开题报告

   房地产是社会变革和市场经济发展到一定阶段的产物。当前房价持续快速增长，商品房价格一路飙升，普通工薪阶层百姓难以承受。住房难的问题已经严重影响人民群众的生活和社会的和谐，政府部门依法进行宏观调控，抑制过高房价，从而构筑和谐健康的房地产市场已变得刻不容缓。限购令作为遏制房价过快上涨的一把利刃，效果显著。本文以商品房限购令为视角，对房地产市场宏观调控措施与现行法律规定相冲突的问题进行分析，并探究可能的解决路径，以期待树立依法调控、严格执法的法治理念。

二、文献综述

2010年“新国十条”颁布以来，限购令作为一项正式的房地产市场宏观调控的政策已正式“上演”，且“愈演愈烈”。各地限购令的具体内容大同小异：对购房主体以居民家庭为主，区分有无本市户籍家庭；对能够提供本市1年（或2年）以上纳税证明的本市户籍居民家庭，分别采取限购1套或2套和停购的措施。

对于商品房限购令实施以来，各界学术论者众说纷纭，主要是以下两种角度的观点:

（一）从经济学的角度上，很多的经济学家都认为，在当前的局势下，限购令无疑是最立竿见影的手段，是在特殊情况下推出的特殊政策，虽然站在老百姓的角度上有点严苛，但是，对于稳定房价有着重要的作用；

（二）从法学的角度上，对限购令的态度各家的观点也不统一。郑少华的《限购令的法律解释》认为，限购令涉及对购房交易双方的财产投资和消费的限制，是在限制买卖主体的契约自由，必须制定相应的法律法规予以限制。有的学者认为，房地产开发商作为市场主体，对其经营活动享有自主权，而限购令恰恰是对商场活动主体自主经营权的限制，应该予以取缔。还有学者认为，住房买卖属于特定商品买卖，若施加限购令对其予以限制，则这种限制应该是临时限制，在房价回归理性状态以后，应该予以撤销。

三、范文提纲

一、我国房地产现状及宏观调控的必要性

(一) 我国房地产的现状

(二) 房地产宏观调控的必要性

  1、房地产存在的问题

  2、房地产宏观调控的必要性

  3、商品房限购令成为房地产宏观调控的有效措施

二、限购令的法律分析

(一) 限购令颁布背景

(二) 限购令的定义

(三) 限购令的法律性质

(四) 限购令的特点

三、我国出台商品房限购令的意义

(一) 有利于保障公民住宅的实现

(二) 有助于实现实质平等

(三) 有利于维护市场经济的健康发展

四、我国商品房限购令中存在的法律问题

(一) 商品房限购令中关于户籍捆绑的问题

(二) 商品房限购令中关于公民的财产权的问题

(三) 商品房限购令法律效力的问题

(四) 影响部分政策出台前签订的合同的履行

(五) 市场主体避税问题

五、限购令政策完善法治建议

(一) 解开限购令对户籍制度额依托，采取更加公平有效的标准

(二) 规范政府对公民财产权的干预

(三) 尽快完善法律，加强对宏观调控的法律规范

(四) 对法院审判因限购政策不能履行合同额司法建议

(五) 规范房地产市场主体行为

四、研究思路和方法

（一）逻辑思维方法，对文献资料或实证资料整理简化和定量研究的基础上进行思维加工，从感性认识上升到理性认识。

（二）实证分析方法，对现实存在的法律规范和法律活动作经验性的表述和说明，发现制约法律制度和法律实施的具体社会因素以及它们相互间的关系。通过这样的分析，提供有关限购令实施的动态的、立体的、定量的解释，使得对限购令这一论题的认识尽可能接近客观实际情况。

（三）价值分析法，论证限购令原则、规则、制度的正当性和合理性，找出既有法律规范和法律实践中的不足，并开出解决问题的处方。

五、本课题的进度安排

1、第1周（2016年10月6日--10月13日）完成开题报告

2、第2--4周（2016年10月16日--11月4日）完成范文初稿

3、第5周（2016年11月7日--11月14日）完成范文复稿

4、第6周（2016年11月17日—11月23日）完成范文定稿

　

六、参考文献

[1]张忠野：“房地产宏观调控制的法学思考—新一轮房地产宏观调控政策法律研讨会综述”，《华东政法学院学报》，2007年第2期（总第51期）。

[2]高富平、黄武双：《房地产法新论》，中国法制出版社，2002年版。

[3]刘剑文、杨军佐：“关于宏观调控的经济法问题”，《法制与社会发展》，2000年第4期。

[4]易宪容：“房地产现状透析”，《政府法制》（半月刊），2005年9月上。

[5]符启林、王亮：“限购令法律问题探析”，《中国房地产》，2011版。

[6]买保江：“浅论限购令对商品房买卖合同的影响”，《法制与经济》，2011版

[7]刘倩：“现阶段商品房价格上扬的原因与政府应采取的措施”，《开封大学学报》，2007年第3期。

[8]张念强：“对政府房地产调控的法学透析—以公权力的运行为视角”，《理论探》，2011年第2期。

[9]关晓海：“限购令的法律定性分析”，《中国法院报》，2011年第7版。

[10]周祺瑾：“绕道限购令的险招：部分投资客缓办房产证”，《东方早报》，2011年4月29日第A55版。

[11]聂飞舟：“我国房地产市场宏观调控的经济法反思”，《中国房地产》，2009年总第346期。