论商品房预售风险防范法律制度_开题报告

一、文献综述

（一）国内研究现状

近几年来，国内外理论界和学术界纷纷展开对商品房预售制度和预售合同展开研究。从研究结果来看，普遍认为当前的制度存在严重不足，必须通过实践加以完善。在《中国大陆、香港与澳门商品房预售法律制度比较研究》一书中，作者张永春和周林彬从法律的研究视角，分析中国大陆、香港和澳门三地商品房预售制的理论和实践，书中建议必须保留商品房预售制度，且应从预售合同、预告登记、转让、抵押、监管以及风险分化等层面对该项制度加以完善。关于商品房预售过程中出现的产权与债权问题，有学者指出，应当从法律上赋予商品房预售登记制度强制力，而不仅仅是从行政管理的角度定义登记的价值。

••••••    罗豪才教授的《行政法学》、应松年教授的《行政法学新论》与杨解君教授的《行政法学》则在一定程度上体现了商品房预售许可制度是通过准予预售许可申请人的资格规制商品房预售市场行为的。周林彬教授所著的《法律经济学：中国的理论与实践》指出我国相当部分的法律制度因为市场经济环境的初步建立及经验知识的缺乏呈现出渐进性的制度变迁特点，为我们研究我国商品房预售制度的发展历程及趋势提供了方向。

（二）国外研究现状

根据美国人口普查局(ACB，AmerieanCensuSBureau)资料显示，在美国的新房市场中，75%是期房预售，现房销售比例只有25%"而在期房中，一半以上未开工就己经完成预售。

欧洲等一些经济发达国家，房地产市场以二手房市场为主，新建房屋项目规模普遍较小，同时融资渠道发达，房地产投资主要依靠投资基金，新建房屋以现房销售为主，期房销售的比例较小，管理也较为宽松。例如，英国新房市场也存在预售现象。

各个国家和地区在房屋预售管理上存在明显的差异，主要形成了两种类型：一类是澳大利亚、韩国、新加坡、马来西亚、中国香港等国家和地区，政府一般都规定预售条件，实行预售许可管理，对预售活动的监管也较严格。澳大利亚预售前需取得项目规划审批证书。香港房地产预售采取由政府土地注册处同意方案或律师公会土地注册处同意方案，前者针对受政府批租土地附加条件限制的开发，是为了控制开发商将楼花出售给小业主而推出的方案，开发商经土地注册处同意后方可向公众预售房地产；后者针对不受附加条件限制的开发，由香港律师公会以“执业指示”的形式要求各执业律师在办理楼花买卖时采用标准楼花买卖合同。另一类是欧美都多数国家和地区，预售条件比较宽松，也不实行许可管理，买卖双方通过律师自行协商预售合同并受合同法等法律的约束。

二、范文提纲

一、商品房预售法律制度概述

（一）商品房预售的概念和特征

1、商品房是预售的概念

2、商品房预售制度的特征

（二）商品房预售制度的发展及立法现状

1、商品房预售制的发展

2商品房预售制度的立法现状

 二、我国商品房预售风险的主要表现及原因

（一）新常态下我国商品房预售风险的主要表现

1.商品房预售合同纠纷増加

2.商品房开发项目风险增加

3.“假按揭”骗取银行资金

4.市场信息不对称导致商品房预售风险防范制度施行难

（二）我国商品房预售风险的法律分析

1.商品房预售市场准入与退出机制不够完善

2.商品房预售缺乏风险对冲机制

3.商品房预售款监管规定不够完善

4.商品房预售市场信息共享机制不健全

三、商品房预售款监管制度

（一）域外商品房预售款监管制度分析

1.美国一第三方监管制度

2.香港地区一律师行的监管

3.台湾地区一中间人监管制度

（二）我国商品房预售款监管制度分析

五、完善我国商晶房预售风险防范的具体法律措施与配套制度

（一）从立法层面完善我国商品房预售风险防范制度

1.商品房预售款监管制度的完善

2.完善商品房预售制度相关法律责任的规定

3.健全商品房预售市场准入与退出制度

4.建立房地产开发企业信用评价体系

5.设立商品房预售风险担保基金

6.知规范商品房预售信息披露制度

（二）从行政层面完善我国商品房预售风险防范制度

1.建立商品房开发项目动态监管平台

2.形成商品房预售监管联席会议机制

3.加强商品房预售监管的执法力度

4.释放房地产行业组织的监管活力

三、参考文献

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