中国房地产限购政策问题研究_开题报告

一、文献综述

2010年，全国各地先后出台了房地产限购令，作为政府调控楼市的重要政策手段，限购令的出台对房地产市场产生了极大的影响。由于限购政策出台的时间不长，我国学者对限购的研究不多，研究多见于一些分析评论和新闻报道，对限购政策实施以来的效果，社会各界也都各抒己见。

一些长期从事房地产行业的专业人士也都发表了自己的观点，提出存在的问题。例如深圳中原总经理李耀智认为，如果没有配套政策，限购反而会成为市场的巨大隐患，因为限购令是将目标集中在打压需求上，在供应方面并没有太多的动作；华远总裁任志强说限购政策不能解决长期的需求满足问题，把市场价格调节资源配置的作用破坏了，所以这个不是调控的好方法；SOHO中国董事长潘石屹表示此轮新政的影响立竿见影，不过，限制家庭购房的套数，并没有抓住问题的关键，房价上涨过快的原因还是市场供求的不平衡等等。

从经济学角度上来看，很多学者认为，在当前的房市发展局势下，限购令毫无疑问是最为立竿见影的手段，是在特殊行情下推出的特殊政策，虽然从老百姓的角度出发有点严苛，但对于稳定房价至关重要。例如：经济学家李稻葵（2011）认为，房地产限购的一个本质是实行直接的、严格的资本管制；限购是常规调控手段失败的情况下所能采取的最后一剂药；限购是一个过度性的制度安排，需要付出成本，对消费性需求有误伤的可能。（1）孔红枚（2011）指出在房价调控的关键时期，限购令应运而生是非常必要的，限购是中国调控房价的必经阶段，我们应该继续巩固限购成果。（2）中国社科院金融研究发展室原主任易宪容指出：“信贷和税收政策对是关键。现在的信贷政策80%还没有落实好”，如果把现有的信贷政策落实好，已经足够，无需再出更多政策。对于限购令，他认为，这些措施只不过是地方政府出于对中央究责的担忧而出的应景之策，是否有效还有待观察。（3）

而诸多法学界学者则认定房地产“限购令”的出台不仅过分的干预了市场活动，也触犯和违背了基本法律精神，例如，行政法的比例原则要求保障公民的基本权益，“限购令”则在一定程度上公然阻碍了公民实现其权益；（4）合同法的合同自由自愿原则也被“限购令”在一定范围内无视掉了；（5）还有些学者对于限购政策的合宪性与合法性问题提出批评，主要观点集中于法制环境下公共利益和个人利益的界分、行政许可等抽象行政行为的边界等；（6）民法学界的质疑主要在于集公权力用“限购令”干预私权，以“身份控制”为手段限制购房者的合同主体资格，限购令侵害合同自由并进而危害法治秩序，以及限购令背景下房屋买卖合同的效力认定和物权变动的难题等。（7）

复旦大学教授尹伯成、尹晨（2011）分析总结了限购的六个积极作用：恢复城镇住宅的本来功能，正确引导居民理性消费，有助于控制金融风险和经济风险、阻止贫富差距进一步扩大、有利于降低城市商务成本、有助于通胀，并认为限购政策在一定时期不应该退出，限购不是退到过去计划经济的老路，限购肯定能使楼市走向理性、稳定、健康发展之路。（8）

由此可见，无论是经济学界、或者是法学界学者们都认为，限购政策实施是健康有序市场发展的必然，且对稳定房价也具有非常重要的作用，但是限购政策也是存在缺憾的，所谓“上有政策、下有对策”，由于限购政策本身的局限性，使得限购政策实施以来，就有不少房地产开发商和房地产中介公司以及买家抓住了政策的弱点，对其进行了多种形式的规避措施，例如：假离婚、以他人名义购房、线下合同等等。从而引发诸多经济问题、社会问题和法律问题。因此我们应该从这些问题中总结分析并发掘有帮助的信息，使其更加合理、合法、有效。

二、范文提纲

引言：

一、限购政策的概述与发展

（一）限购政策定义

（二）限购政策主要内容

（三）限购政策产生和发展

二、限购政策实施及市场反应

（一）限购的执行

（二）限购政策的实施效果

（三）限购政策对房地产行业的影响

三、限购政策的法律问题分析

（一）限购政策的法律性质

（二）限购政策的合法性

四、完善我国限购政策的建议

（一）树立依法调控的法治理念

（二）健全房地产法律体系

三、参考文献

[1]李稻葵.《我是这样看房地产限购》.《IT时代周刊》2011第四期.

[2]孔红枚.“限购令”：特定时期调控房价的辅助手段[J] .中国房地产，2011.

[3]易宪容.《不必高估住房限购令的作用》.《金融界》网，2011.

[4]姜国安主编.《行政法与行政诉讼法》，（第二版），法律出版社区2006年版.

[5]崔建远主编.《合同法》，（第三版），法律出版社区2003年版.

[6]孙煜华.《危机考验法治─评限购令的合法性与合宪性困境》，《汕头大学学报》，2011第六期.

[7]税兵.《合同自由的歧视性限制─房地产“限购令”的民法透视》，《南京大学法律评论》，2011年秋季卷.

[8]尹伯成 尹晨.《限购：楼市健康发展的合理要求》，《探索与争鸣》.2011第五期.

[9]乔元坤.《住房限购令真的起作用了吗》，[J].2012经济与管理研究.

[10]钟庭军.《房地产调控应避免循环调控的误区》，[J].2011中国房地产.