商品房预售风险探析_开题报告

（一）国内研究现状

国内预售房的风险防范，国内的论断各个学者众说纷纭。符启林教授主编的《商品房预售法律制度研究》系统梳理了有关商品房预售制度的相关概念及其发展现状，阐述了商品房预售合同及预售贷款制度的相关理论及发展现状，其中第五章节关于商品房预售各主体权益保护研巧具有重要启示作用。雷兰教授在其出版的《商品房预售法律问题研究》一书中结合物权法的相关理论，详细论述了商品房预售环节中开发商、购房者以及银行等所可能面临的风险，结合司法实践提出了相应的防范措施。金俭教授主编的《房地产法学》一书中认为商品房预售过程中可能会出现的纠纷及其责任认定，其中商品房预售合同的履行一节具有启示作用。李犧副教授和李海鹏副教授合著的《中国房地产市场监管研究》一书，认为我国房地产市场的发展历程及其监管现状缺乏房地产市场监管理论，然后论述了房地产市场监管中的主客体行为，并依此提出了房地产市场监管的主要内容，全方位构建了监管目标、监管体制、监管问责机制和监管评估体系等在内的房地产市场监管体系。杨继慧副教授在其《商品房预售各方当事人风险防范法律对策》一文中分别从预购方、银行和开发商角度提出了预售风险防范的措施。何小勇副教授在其撰写的《对我国房地产业发展及其伴生风险分担的思考一兼评房地产调控措施的不足及政府定位》一文中认为开发企业、购房者和银行所面临的风险以及政府在风险防范中是需要角色定位的，所以在此基础之上提出了风险防范与分担的建议。周林彬教授在其主编的《中国大陆、香港与澳口商品房预售法律制度比较研究》一书中指出我国内地商品房预售制度关键在于强化完善商品房预售资金的监管，并对照我国香港和澳口地区的立法规定，提出了完善我国内地商品房预售资金监管的立法建议。国内的学者主要偏向于对预售房的监管措施的加强，并从制度理论等角度提出行之有效的办法。

（二）国外研究现状

相比较于国内，国外发达国家虽然也存在一定比例的商品房预售，但更多的是现房销售，即使市场所存在的部分商品房预售实质上也是现房销售，因为房地产开发企业只有在商品房交付以后才能得到商品房预售款，在整个项目建设过程中，预售款一直处于律师事务所或者其它专口机构的严格监管之下，同时再加上完善的法律监管制度和风险对冲机制，次贷危机以后后房地产市场整体发展平稳，所以关于商品房预售风险防范法律制度的相关理论研究有所欠缺。虽然理论相对不多，但是还是给我们留下了防范预售房风险的理论经验。比如③日本宪法规定的国政调查权，这种方法是从国家制度层面对预售房进行调控，从制度上对预售房所带来的资金风险降到最低，国家调查进行违规操作的预售房要及时进行停工，而且在施工前期就要进行查看工程的各种资质。

预售房的风险大部分都是来源于期货的预售风险，这个预期没办法和市场进行同步，这种预售房的价格总是滞后于市场价格的。另一方面的风险是来源于开发商的诚信经营上，那么在防范开发商跑路到来的预售房风险方面，美国的独立调查权就为我国提供一些合理的借鉴。②英国的两院制和①美国的独立调查权就是鼓励民众对自我权利的调查取证，在中国国情下就是要鼓励民众对违章预售房项目进行举报。

二、范文提纲

一、商品房预售制度概述

（一）商品房预售的特征

1.合同标的物非现实

2.合同履行的不确定性

3.合同风险成本与利益的分享不对称

（二）商品房预售中的风险并分析产生的原因和危害

1.商品房预售中的风险

2.商品房预售风险产生的原因分析

3.商品房预售风险的危害

二、商品房预售制度风险的法律分析 

（一）我国商品房预售制度法律法规

（二）我国商品房预售制度缺陷分析

1.法律制度存在漏洞

2.缺乏有效的监管机制

三、完善商品房预售风险防范的制度建议

（一）完善商品房预售制度风险防范的立法建议

1.完善和谐的民商事法律体系

2.实行严格的准入和退出机制

3.执行严格的预售信息披露机制

（二）完善防范商品房预售制度风险的监管建议

1.引入第三方监督平台

2.加强制度引导并加强民众的防范意识

3.鼓励民众对预售房违规进行监督举报

结语

参考文献

致谢

三、参考文献

[1].符启林.《商品房预售法律制度研究》[M]，北京：中国政法大学出版社， 2012，30-40 

[2].谢赤.《现代经济学教程》[M]，湖南：湖南大学出版社，2010，406

[3].雷兰.《商品房预售法律问题研究》[M]，北京：知识产权出版社，2007，6-9 

[4].王建新.《香港民商法实务与案例—香港房地产法实务》[M]，北京：人民法院出版社，1997，78-90 

[5].唐烈英.《商品住房买卖贷款按揭法律问题研究》[M]，北京：法律出版社，2008，67

[6].生青杰.《房地产法原理及应用》[J],机械工业出版社，2008,(10)：80-100

[7].体丽华，刘灵.《房地产买卖与租赁》[M]，北京：北京兵器工业出版社，2012，56

[8].启林.《商品房预售法律制度研究》[M]，北京：北京中国政法大学出版社，2013，99

[9].蔡熠忠.《中国房地产研究》[M]，北京：北京法律出版社，2010，87

[10].金俭.《房地产法研究》[M],北京：北京科学出版社，2010，90

[11].陈熠东.《商品房买卖法律问题专论》[J]，北京法律出版社，2010，（3）：56

[12].罗建荣.《房地产法律实务》[M]，上海：上海上海交通大学出版社，2013，88

[13].张富强.《香港律师制度与实务》[M]，北京：北京法律出版社，2007，56

[14].王利明.《物权法专题研究上》[J]，吉林：长春吉林人民出版社，2012，（6）：90-108