我国商品房预售制度法律问题研究_开题报告

（一）国内研究现状

    一般来说，住房预售制度的研究主要集中于以下几个方面：现房与预售房的定价；现房市场与预售房市场的相互影响关系；现房市场、预售房市场效率性。从既有文献看，各地区学者基于本地住房市场的特征、预售制度的不同进行了细致的理论研究和实证分析。

    1. 台湾学者研究成果

    台湾的住宅市场分为两大系统，即成屋（现房）市场和预售屋（预售房）住宅市场，基于这两个市场的特征和关系，台湾学者大多以现房市场和预售屋市场的价差影响因素为出发点来进行实证研究。史纲( 1992) 以远期商品的观点来探讨预售屋的定价，发现预售屋价格应该受到成屋价、利息、租金、交屋期、折旧率、预付款的影响。Chang and Ward( 1993) 利用远期商品定价模式，即储藏成本理论，探讨了如何决定预售房价，并且以投资组合选择理论探讨卖方（建商）的最适预售屋销售比率。张大成(2001)扩展了史纲( 1992)的理论模型设定 , 允许预售屋的买方在支付头期款或定金后,拥有放弃履约的权利。林秋瑾(1996)以共积及市场效率检定方式检定住宅市场 , 发现台湾二大住宅市场与效率市场不一致。白金安(1995)认为在效率市场及无套利均衡模式的假设以及在稳定市场及无产品风险情形下，认为预售屋价格应受成屋价格以及预售物兴建期间相关持有成本的影响。有学者从不同的检验方法研究发现，台湾的成屋和预售屋市场存在价格泡沫( 杨宗宪,张金鹗, 1999; 徐明洸, 1993) 。此外, 花敬群 ( 1998) 的实证研究表明预售屋价格对成屋价格存在波及效果。从台湾学者的实证研究可以看到, 一方面住房预售价格是以成屋价格等多种因素决定的 , 成屋是住房预售价格的基础 ; 另一方面,  住房预售价格对成屋价格也有较大的影响。因此 , 目前国内房地产市场上所说的 , 消费者为什么会采取预售的方式购买 , 就在于住房预售价格低于现房价格是不成立的。因为根据上述的研究, 现房价格是预售房价格的基础, 而不是反之。

    2. 香港学者研究成果

    香港对房屋预售制度主要从以下两个方面进行研究,一是预售市场上的价格发现功能; 二是防范房地产商的道德风险的研究。S.K.Wong et al(2004)的实证研究表明 , 房屋预售对于现房市场净收益的波动具有抑制效应的理论假设是正确的,  这意味着反投机的措施会增加市场价格变化的信息成本。Yiu,C.Y et al(2004)基于香港房地产远期价格指数和房地产现房价格指数 , 利用现货和楼花的信息流动变化来观察这种信息流动是如何影响房地产现房市场和远期合约市场之间的领先滞后关系。Grenadier(1996)用 “期 权博弈 ”方法考察了连续时间的领导者与追随者房地产投资决策的非合作博弈。Ong(1997)认为预售使开发商从购买者那里获得了提前获得资金的好处 ,开发商也就缺少进行最大努力的激励 , 因此预售机制可以促使大量的建筑出现缺陷 ; Gwing 和Ong(2000)之后又提出一个博弈模型来演示这种委托书上的缺陷对付道德风险的作用非常有限。但是, Ong(1997)的模型缺乏动态机制,忽视了购房者能从过去的失误中吸取教训的能力。此外这些学者针对道德风险的研究可能与现实的实际情况相违背,既然预售市场会萌发由道德风险引致的房屋质量低下,为什么香港的楼花仍然卖的这么好。针对上述问题,Chau, K.W. et al.(2005)从一个新的角度对开发商的道德风险问题进行了深入研究,  他们认为预售制度虽然面临着巨大的道德风险, 但是仍能在亚洲、香港、台湾等地区风靡的一个合理的解释是市场能依据潜在的质量水平 ,根据开发商的信誉对远期价格进行有效的调整。他们从理论和实证检验的角度验证了: ( 1) 远期价格是否反映开发商的信誉 ; ( 2)预期质量水平是否与实际质量水平相匹配。商誉资本能抑制道德风险问题的产生。Chau, K.W.et al 通过实证分析表明信誉不仅在预售中能被定价 , 而且能可靠的预测实际质量水平。香港房地产市场主要是由少量的信誉良好的开发商构成 , 这种高市场集中度的现象也能得出这些结论。尽管住房质量在远期交易中不能被观测, 但是市场能够正确的将开发商的信誉资本化 , 并以此进入到远期价格中。对于开发商来说 , 这就意味着最优策略是维持原有的质量水平 , 因为如果提供比预期低的质量水平将会严重损坏他们已建立的信誉 ( 对于一流开发商来说代价太高 ) , 而如果提供比预期更高的质量水平开发商将不会得到回报。如果一个开发商想要改变它的市场分割( market segment) , 例如将他自己升级到一个更高质量等级的房地产供应商, 那么它获得另外的品牌或者开发一个新品牌可能会比改变原有信誉花费更小的代价。Rose Neng Lai. et al.(2004)基于真实选择权的框架建立了预售决策模型, 得出三个重要结论：第一 , 不管开发商是否允许预售 , 开发商的最优决策仍是预售；第二，预售制度存在是因为它允许开发商与购买者分享风险 ( 以及利润 ) , 因此对社会来说它能创造利益：第三，不同的开发商能依据他们的信誉和财务实力选择不同类型的合约, 这样新的开发商会面临着进入障碍。

    从香港的学者研究来看, 尽管住房预售制度具有发现价格的功能, 但是它同样面对巨大的道德风险。如果保证住房预售制度成为一种有效风险分担机制就得有严格的市场准入限制, 就得以开发商的商业信誉为担保, 否则这种住房预售制度就容易侵害购买者的利益。正因为住房预售制度有严格的市场准入, 因为不同的开发商可以根据他们不同的信誉与财务实行采取不同的住房预售合约, 并以此来降低购买者进入住房预售的风险。

    3.大陆学者研究成果

    近几年来, 住房预售问题也引起了我国理论界的极大关注 , 关于是否取消预售的论战已进入白热化阶段。由于相关数据的匮乏, 国内对预售制度的实证研究相对较少。平新乔, 陈敏彦( 2004) ,根据国家统计局 1999 年- 2002 年《房地产开发统计年报》所提供的 35 个大城市的截面数据 , 用政府( 地方政府 ) 控制的地价、信贷与经济适用房优惠政策这三个变量对于大陆房地产业的投资、销量与土地购置价所产生的效应 , 作了一个实证分析。研究表明 , 银行信贷是推动期房销售量的显著变量 ,销量对信贷的弹性为 0.53,且在 1% 水平上显著,空闲率会使期房供应曲线右移,效应虽不强,只是在 10%水平上显著,但是也说明了如一个城市有大量的空置房,会降低期房的交易价格。

国外研究现状

    对于住宅市场效率检定、房地产价格、房地产泡沫的文献在国外已有诸多研究，但是除了宣扬建立房地产价格指数期货和选择权的学者，西方国家针对房地产远期合约的研究相对较少。这些学者包括 Gemmill(1990); Baum( 1991) ; Case et al(1993)，Shjller，( 1993，1998) ; Thomas(1996)。其中，Case et al (1993) 建议芝加哥期货市场成立分区（大区诸如城市再分地方性小区）的房价期货指数，为分期付款的买房者和投资者提供买卖。发展商和置业者有了物业指数期货市场，便可以购进物业落成年份的认购期权(put option) 。假如楼价下跌， 未能卖出全部楼花的发展商和购买进楼花的发展商，可以从认购期权的价格上升中减少损失。因此，这样的市场能更好的分散风险、保值，并指出开放这样的市场能够解决过去阻碍其他房地产保值中介 ( real estate hedging media) 发展的问题。建立这些市场能够提高房地产的可再生质量，降低房地产市场的租金.并且能够减少投机性房地产价格波动幅度并且衰减商业周期。他们认为物业期货市场只对物业发展商及投机者有吸引力，对于购房用以自住的业主来说 (特别是负债不重的业主) 不太会涉足这种市场，因为变动不断的期指不符合求安稳的购房者口味。此外， 一些学者也从道德风险的角度引发对房屋预售的研究，Shapiro(1982)认为如果消费者从实际质量中能够调整预期质量，那么商誉可以充当刺激卖者提供更好质量的产品。Kim(2001)就商业楼宇期限的可交易商誉（tradable goodwill）提出了一个定价模型。他们都认为卖者只要存在于循环的商业经济里面，道德风险就不成问题， 它允许开发商可以在单一的工程里面有工程缩水的情况发生，但是在循环的经济里，开发商最好提供持续不断以及自我升级的质量来投资于公司的商誉。Shapiro（1983）认为，消费者愿意为知名建商付出超额价钱。Singh.Sirdeshmukh（2000）认为建设公司商誉维持更加重要。而在西方的学者来看，住房更多的是一种投资品，因此，关注住房预售更多的是其投资的风险分散。

二、范文提纲

一、商品房预售概述

（一）商品房预售的含义及性质

（二）商品房预售的特点

（三）商品房预售制度在我国的引进及发展

 二、我国商品房预售过程中的相关法律问题

（一）商品房预售中的合同转让问题

（二）商品房预售合同中的认购书问题

（三）商品房预售中预告登记备案的问题

三、商品房预售法律制度的完善

（一）明确规范商品房预售合同转让条件

（二）建立认购书制度

（三）完善商品房预售登记制度

三、参考文献

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