谈及商品房预售制度与购房者的权利保护_开题报告

（一）国内研究现状

    自开始建立商品房预售制度及相关法律、法规公布实施近十年来，我国的商品房预售市场开始走上了规范化管理和健康发展的轨道。但是，由于我国的商品房预售市场起步较晚，有关法律规范还不够完善，各地方发展不够平衡，有关地方政府主管部门的管理职能作用还尚未正常发挥，导致仍有许多地方的商品房预售经营和管理活动还处于混乱状态，一些房地产开发企业违规经营或钻营法律空子，造成损害购房消费者合法利益的现象屡禁不止。

    首先是交易不公平。我国实行的期房销售制度，住房还处在建设过程中，购房者就支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任。这实际上是以期房销售的名义，实现了现房销售的实质，将经营风险转嫁给了社会。一是购房者支付了全部的房价款，承担了开发的全部风险；二是开发商占用了购房者的资金，实现了“空手套白狼”的经营模式，而且是购房者承担了资金利息；三是通过住房按揭把开发风险转嫁到银行。

    其次是销售不规范。住房是非标准化产品，由于位置空间不同，每一套住房都是不同质的。购房者未验货就支付了全部房款或由银行代付了全部房款，这是一种不规范的交易方式。再加之我国房地产市场正处在发育阶段，法律法规、管理机制和管理功能不健全，房地产交易市场缺乏有效的规范。这种不规范的交易方式为不规范销售、违法违规销售提供了可乘之机。我国商品房销售中存在着虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、会所改变用途、延期办证，得房率、绿化率、容积率与实际不符，将已抵押的期房销售、将已预售的商品房抵押、用假按揭骗贷等种种恶意违约和欺诈行为，极大地损害了购房人的利益，并引发了大量的法律纠纷。

    第三，造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备搞定地方政府和商业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，就意味着项目的成功。结果房地产业聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也活得很好，而具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。产业没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊落后的企业经营模式。

    第四，我国有关商品房预售的法律制度仍不够完善。尽管在十年前我国就公布和实施了《中华人民共和国城市房地产管理法》及其《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产开放经营管理条例》等法律法规，但是，作为商品房预售及其市场规范化管理的一项法律制度来讲，显然存在不少缺陷。尤其是最近几年商品房预售市场发展出现的许多新情况和新问题，更凸现了市场经济发展变化的超前性与法律法规的滞后性。

（二）国外研究现状

    预售制度在其他国家和地区也非常普遍。在欧洲即使有些国家有住房预售制度，也必须有一套对房地产开发商严格监管及准入制度。如比利时，房地产开发商准入十分严格，没有良好的资质是无法进入房地产市场的。而进入房地产市场的开发商并不是每一家公司都能够从银行获得贷款。只有那些有实力及资质好的公司才能够获得银行贷款并进行房屋预售。这些国家和地区大多在购房者与房地产公司签订购房合约后，根据房屋建造进展程度预付不同额度款项。至于需要支付几次，基本上视开发商的经济实力来定。当住房要交付到业主手上时，一定要经过房产公证公司检验与验收，以此来保障消费者的基本权利，并对开发商的资质状况有力监督。

    在日本，只要项目获得合法的建筑许可，不管是否开工都可以预售。预售时签订合同，预定总价与交付日期，购房者支付定金(房款10%左右)，房屋交付使用时购房者支付余款；支付余款时再决定是否进行银行按揭。韩国也是样板房期间就可进行预售。首付为全款的20%-30%，可在一年内分步付清，剩余款项可申请按揭。在英国新房与二手房一样，消费者一般通过代理机构购买，代理机构通过名为Offplan Investment的投资计划为客户购买期房，对于是否开工没有限制。英国期房的价格可比现房便宜20%，购房者可以获得按揭贷款。

二、范文提纲

引言：谈及商品房预售制度与购房者的权利保护  

一、商品房预售制度概述和存在问题分析

（一）商品房预售概念和条件

1、商品房预售概念及特征

2、商品房预售条件和程序

（二）商品房预售现状和存在问题分析

1、商品房预售现状和存在的主要问题及根源分析

2、现阶段不适宜取消商品房预售制度分析

二、美国、法国、日本商品房预售制度的借鉴

（一）美国

（二）法国

（三）日本

三、商品房预售制度中对预购人权益保护的立法研究和完善

（一）商品房预售中预告登记制度的研究

1、预告登记的概念和作用

2、现行商品房预售合同备案登记的立法考察

3、预告登记制度对预购人权益保护分析

（二）预售广告的规制对预购人权益的保护

1、预售广告的虚假现象

2、预售广告许诺的法律约束力

3、基于预售广告内容的信赖利益和履行利益保护

（三）格式合同规制对预购人的权益保护

1、格式条款之法理

2、格式合同的滥用

3、格式条款的规制对预购人的权益保护

（四）对现有商品房预售条件和程序的完善以保障预购人的权益

三、参考文献

[1]上海房地产经纪协会.中国商品房预售制度研究[M].上海：上海社会科学出版社，2008年

[2]周林彬,中国大陆、香港与澳门商品房预售法律制度比较研究[M].广州：中山大学出版社，2007年

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