我国房地产市场限购令的法学思考-开题报告

房地产调控是当前的社会热点问题，受到各界的广泛关注。政府颁布限购令，目的在于更好的控制房价，调节紧张的房地产供求关系。本文旨在指出房地产限购令的局限性，并从其他角度给出更合理的房地产调控建议。 本文从以下四个方面展开论述： 第一部分是对我国房地产限购令的概述。首先简明扼要的介绍限购令的概念，接着分析限购令是在怎样的背景下应运而生。再次，通过对相关文件的解析，总结出限购令的内容。最后介绍限购令的现状，即分为中央和地方两个层次的政策来进行现状分析。 第二部分是对限购令的功能与其调控效果的分析。首先指出，限购令具有宏观调控及市场规制的功能，接着对于限购令的调控效果，列举2010至2103年部分城市的房价数据，加以说明与佐证。 第三部分是对限购令存在的法律问题的分析。首先是分析限购令的法律属性。其次是分析限购令的实质合法性问题，分别从限购令违背宪法上的平等权，限购令违背合同法的契约自由原则，限购令违背上位的物权法这几个角度展开论证。最后是分析限购令的程序合法性问题。 第四部分是对房地产调控的完善建议。分为三个方面，分别是完善保障性住房，治理土地财政及完善房地产税收制度。 在本文分析论述的基础上，笔者认为我国的限购令在法律上存在诸多难以解决的问题，且调控效果并不理想。为此，建议政府应逐步退出限购政策，用其他调控手段取而代之。

关键词　房地产 限购令 法律 调控

目录

摘要I

一、绪论2

（一）课题背景2

（二）选题意义2

（三）文献综述2

二、我国房地产限购令概述3

（一）限购令的概念3

（二）限购令的出台背景4

（三）限购令的现状及具体措施4

1. 中央限购政策3

2. 地方限购政策3

三、限购令的功能及调控效果4

（一）限购令的宏观调控功能4

（二）限购令的市场规制功能4

（三）限购令的调控效果4

1限购令未取得预期效果5

2限购令未取得预期效果5

四、限购令存在的法律问题分析5

（一）限购令的法律属性5

（二）限购令的实质合法性问题5

1限购令违背宪法上的平等权5

2违背合同法的契约自由原则6

3违背作为上位法的物权法6

（三）限购令的程序合法性问题7

结论8

参考文献8

致谢9

绪论

（一）课题背景

限购令是在我国房价上涨过快过高的背景下提出的，其意在遏制房地产市场投机和过度投资的行为。但限购令出台至今，很多城市住房价格依旧居高不下，价格还在持续上涨。根据国家统计局发布的2013年12月住房价格数据显示，与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市只有1个，上涨的城市有69个，同比价格变动中，最高涨幅为21.9%，最低下降为2.8%1

  长期以来，房地产业界对房地产限购令都存有争议。一方面，限购令可以在一定程度上抑制投机投资购房，在稳定房价方面发挥了一定作用；另一方面，他的存在违背了市场经济发展规律，且在控制房价过快增长方面治标不治本。法学界也一向对此存有很大争议，起存在是否合理，是否违背了我国相关法律制度，这些都是值得探究与深思的问题。

（二）选题意义

买房问题无疑成为了近年来最受民众关注的焦点问题，如果国家部队房地产市场加以严格的调控与监管，随着市场走，房地产的价格必然会节节攀升。一旦挣脱了调控的“缰绳”，无疑会对普通民众造成极大的买房负担，甚至导致买不起房。限购令正是在这样的背景下诞生的，它的实行一度带来了房市的短期低迷，但随后确是房价的持续上涨。很显然，限购令的作用是表面的且有限的，并不能从根本上气道控制房价的作用。

（二）文献综述

国内法学界对于房地产限购令的讨论焦点往往集中于对其合法性的分析。此前，2杨芳珍在其范文中述及限购令，他指出当前的限购令限制了公民财产的行使，而财产权是一项基本的人权，因此我国各地出台的限购令不具有对财产权限制的合法性。3杨勤法在其文中指出，在一定条件和情况下政府可以采取一定的管制措施对商品房买卖加以限制，此种情况属于对公民个人和单位财产权经法定程序的临时性限制。

国内法学界大多数学者认为当前的房地产限购政策有违我国先发的精神，并抵触其他领域的法律，个别学者则认为房地产限购这一举措合乎我国法律。

二、我国房地产限购令概述　

（一）我国房地产限购令概述

（二）限购令的出台背景

（三）限购令的现状及具体措施

1.中央限购政策

2.地方限购政策

三、限购令的功能及调控效果

（一）限购令的宏观调控功能

（二）限购令的市场规制功能

1

（三）限购令的调控效果

1.限购令未取得预期效果

2.限购令治标不治本

限购令的法律属性　

（一）限购令的法律属性

（二）限购令的实质合法性问题

1. 限购令的程序合法性问题

2. 违背合同法的契约自由原则

3. 违背作为上位法的物权法

（三）限购令的程序合法性问题

参考文献

著作：

[1]杨芳珍：《我国房地产调控的公法分析》，硕士学位范文，湖南师范大学

[2]杨勤法：《房地产宏观调控政策与法律》，北京大学出版社，2011年版

电子文献：

[1]国家统计局：2013年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，