关于商品房预售买卖人利益保护问题研究—以怡馨园为例-开题报告

（一）国内研究现状

商品房预售现在是商品房销售的一种方式，是房地产开发经营的企业将正在建设而尚未竣工的房屋预先出售给承购方，承购方需交付定金或购房款，并在未来确定的日期内将预售房屋交付给承购方的一种法律行为。商品房预售制度对于推动我国的房地产市场发展发挥了不可替代的作用。通过商品房预售,不仅能使房地产开发商能尽快的回笼前期投入的资金，也能迅速的筹措后期建设资金，而且能够使购房者提前获取稳定的房源。但是商品房预售不同于一般的现房买卖的特征,这给承购方带来了很大的风险。我国的商品房预售制度是从20 世纪90 年代初开始逐步建立的。我国商品房预售制度是在商品房供给严重不足，在建设资金不足的情况下得以确立和发展，成为了商品房销售的一种主要方式。从实践看来，商品房预售制度对于我国的房地产业发展在加速了资金的周转、提高了资金的使用效率、降低了开发的成本等方面起到了重要的作用。但是因为商品房预售制度本身存在着一些缺陷、还有法律的不完善和商品房预售管理方面的问题，导致承购方在购买预售房时，面临着许多的不确定因素，例如未能如期交房、预售款被非法挪用、房屋的质量不过关、原本的规划变更，还有房地产开发商的种种违规、欺诈等行为常常发生，严重地损害了承购方的利益，导致了商品房预售中承购方与开发商之间的权利义务失去平衡，从而使商品房预售的风险归集于银行和承购方，扰乱了商品房预售的市场秩序，进而影响了整个房地产市场的健康和有序发展。

我国关于商品房预售的这些制度立法层次比较低，而且各地的立法实践和司法实践都不统一。正是因为这些商品房预售制度存在的弊端，所以商品房预售制度是不是还有存在的必要性在我国当前的法律社会界顿时成了热议的话题，在学术界也产生了三种观点。他们都是从各自的研究角度来提出自己关于商品房预售制度的观点和依据。第一种观点当然是支持这种商品房预售制度，同时也肯定商品房预售制度，在我国主要表现在法学的激进派方面，他们认为加假如取消了商品房预售制度，那么房地产市场的供应量肯定会减少，那么这将势必是会影响房地产市场的经济发展，同时也会影响社会经济的平稳增长。第二种观点则是持反对态度，他们认为商品房预售制度是经济发展不稳定的来源之一，他们认为对于我国当前的经济发展而言应该取消这一制度从而来维护经济和社会的稳定发展，赞同这一观点的学者们相对来说是比较保守的，他们认为取消商品房预售的制度、禁止期房销售，对于提高房地产行业的集中度和质量有着很大的促进作用，也会对维护购房者权益起到积极的促进作用。最后一种观点，则介于两者之间，不反对也不支持，他们认为尽管商品房预售制度存在着一些问题，但是假如取消商品房预售制度，势必会影响房地产的发展，而且商品房预售制度存在的问题是可以通过法律来慢慢的完善，通过法律法规的健全来完善商品房预售制度。当然，这一观点比较符合我国的商品房经济发展现状。

根据民意调查显示，有一半的人认为，如果一旦取消了商品房预售制度，那么商品房的价格肯定会上涨，那么这对于承购方来说是大大的不利，现在随着经济的发展，房价不断的上涨，对于有些承购方来说，他们要当一辈子的房奴，而且也很难找到自己喜欢的房源。还有一些人担心，“一旦取消商品房预售制度，那留出的开资金缺口将进一步刺激外资进入中国市场，从而加大中国房地产市场的不确定性，增加政府宏观调控的难度，这就有可能引发新的市场风险和金融风险”1。因而从调查结果来看，他们还是比较支持这种商品房预售制度。从而不存在废与不废的问题，而是应该在仍然保持商品房预售制度仍然存在的情况下，想着该如何通过法律法规去完善当前的商品房预售制度，更加有效的保障承购方的利益。

（二）国外研究现状

商品房预售时作为国际通用可行的一种商业销售形式，在美国，大部分都是现房销售，而预售房跟我国最大的不同就是开发商在交房前不能从购房者那里拿到资金，在购买预售房的时候，开发商会跟购房者事先达成预订的意向，一般只要有一半以上的房屋被预订，开发商就可以从银行贷款，开始建造房屋，在房屋项目得到批准后，开发商就会将拟定好的关于房屋各方面参数以及价格等方面的一份文件给购房者过目，假如没有问题，他们就会签订合同，在购房者拿到房屋之前，为了防止开发商挪用购房者的资金，他们有专门的法律法规来保护，他们要求将资金由第三方来保管。在工程完成交付的时候，开发商才能得到房款，这就能有效的保护购房者的利益。在法国，也有明确的法律法规规定，在购房合同没有签订之前，开发商不能挪用或者转让付款。

在国外，基本上都有明确的法律法规规定，在购房者没有拿到房屋之前，开发商是不能动用购房者的预付款，这就能很好的保护购房者的利益，因此国外并不存在像国内这种关于预售房制度“废与不废”的问题。

二、范文提纲

我国商品房预售制度的由来、现状

二、我国现有法律是如何保障买受人权益的

（一）商品房预售合同登记备案制度

（二）预告登记制度

三、我国商品房预售制度与买受人利益保护

（一）我国商品房预售制度的现状及存在问题

（二）我国民法与买受人利益保护

（三）预售制度仍为保护买受人权益的最佳选择

（四)消费者权益法与买受人利益保护

（五）房地产管理法与买受人利益保护

四、保护买受人权益之具体对策

（一）加强监管，充分发挥国家的宏观调控职能

（二）完善商品房预售信息公开制度

（三）对“假按揭”的防范及解决措施

(四) 强化商品房预售市场管理与保护买受人利益

参考文献

三、参考文献

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