论商品房预售资金监管制度的完善_开题报告

（一）研究的基本内容

本文开头将通过对商品房预售概念的追溯，以及国内外发展情况的对比，引述出商品房预售交易的特征和期房买卖存在风险的客观原因。通过商品房预售概念描述和商品房预售资金投入期房建设后存在的风险分析，本文将着重论述我国商品房预售资金监管存在的缺陷。其中内容又分别从大致三个方面进行论述：包括从监管主体的混乱上、预售款监管内容的确定性上以及监管制度的透明度上。在分析缺陷的基础上再对产生缺陷的原因进行分析，主要是对我国各城市存在的监管模式的分析以及外国领域实行的监管制度的可行性借鉴。最后在综合各学者的学术观念和经验上总结提出我关于完善我国商品房预售监管制度的途径。并通过四部分阐述以构建第三方机构监管模式的有利性和可行性。

本文最终目的是构建一个以购房者最大利益为原则的监管制度，最大限度地协调好商品房开发商与购房者的利益关系，从而使保护购房者利益的原则内化到商品房交易的法律制度及权益保障法律制度之中，夯实房地产法及购房者权益保障法律制度在民商法体系中的重要地位。

（二）拟解决的主要问题

第一，商品房预售监管制度的法律界定。至今为止，学界仍未对商品房预售监管制度作出明确界定。学生认为，要完善商品房预售监管模式，必须对其概念有所界定。第二，最低信用透露制度的概念与特征。最低信用透露制度的涵义及其具有主观性、社会性、主体的特定性等等。第三，完善我国商品房预售款监管制度的构想。对完善实体制度和执行机构提出建议，并对因商品房预售款监管机构的失职而导致购房者损失的补救机制作出思考。

（三）总体研究思路

1.商品房预售制度的概述

从商品房预售的概念和特征出发，对商品房预售制度进行深刻的认识，把握商品房预售的法律本质。归纳出我国现行的商品房预售制度的现状及存在的法律问题。从而为下文展开的分析提供一个清晰的轮廓，奠定一个坚实的基础。

2.我国商品房预售资金监管存在的缺陷及产生缺陷的分析

商品房预售在国外和港澳地区能够得到多年的普遍运行，说明其本身并无太大的问题，但在我国运行却产生大量问题，比如各地监管主体不一，监管内容不明确，监管信息不公开等。综合各项实际情况，在对比内地与香港两地的预售制度中突显出一个关键的问题，就是在这一制度的运行过程中内地恰恰缺少了律师事务所等社会中介机构的参与，而正是第三方机构的缺位导致了我国商品房预售制度的缺陷。本文将对此突出的缺点进行深刻剖析，防止开发商滥用预收款项，保护购房者的合法利益，寻求有效途径避免在预售制度将资金一次性全都交给开发商，尽快完善商品房预售的相关法律，防止开发商滥用预收款项，并积极建立预售资金第三方监管的制度，切实保障资金的安全性和有效性。

3.中国香港和国外关于商品房预售制度的法律规定及其借鉴

目前，我国关于商品房预售制度的相关规定，内容模糊笼统并不能很好地在司法实践中得带有效地执行。本文试图通过对比香港地区的预售制度和监管模式的相关规定，以及国外关于商品房预售款监管的相关法律，在对我国商品房预售制度的不足进行分析的基础上，借鉴其中相对完善的制度，从而为我国商品房预售款监管制度在理论与实践方面的完善提供思路。

4.完善我国商品房预售款监管制度的构想

借鉴国外的相关制度，引入第三方机构，明确监管制度的权利与义务主体，提高开发商获取预售资金门槛，加强对预售款的管理，建立完备的商品房预售款的监管制度，从而为完善我国预售监管制度的提供理论基础。

••••••

二、范文提纲

一、商品房概念及预售制度的概述

（一）商品房概念

（二）商品房交易的特征

（三）我国内地商品房预售概述

二、我国商品房预售资金监管存在的缺陷及分析

（一）我国商品房预售资金监管存在的缺陷

1.监管主体混乱，立法规定模糊

2.预售资金监管内容不确定

3.预售资金监管透明度低

（二）对预售资金监管存在的缺陷分析

1.对资金监管主体的分析

2.对预售资金监管内容的分析

3.对预售资金监管透明度的分析

三、完善商品房预售资金监管制度的建议

（一）引入第三方机构，明确商品房预售资金的监管主体

（二）立法明确商品房预售资金监管的内容，设立独立的监管机制。

（三）加强信息披露，确立最低信用透露制度，建立

（四）加强对商品房预售资金的全程监管，同时明确法律责任

三、参考文献

[1]彭永恒.论商品房预售款监管制度的完善[J].晋中学院学报，2011（4）.

[2]刘淑华.浅论我国商品房预售制度的完善[J].中国经贸导刊，2001(5).

[3]陈志敏.浅谈商品房预售款的监管主体[J].东方企业文化，2010(11).

[4]杜昊.预售商品房资金监管主体初探[J].消费导刊，2007(1).

[5]田文.美国商品房如何预售[J].中国地产市场，2006(3).

[6]赖晖.商品房预售资金监管若干法律问题[J]. 律师与法制，2003(1).

[7]王超，卢静.浅论我国商品房预售制度的完善[J].时代金融，2010(2).

[8]董娟.房地产法学[M].天津：天津大学出版社，20010.

[9]仇志娟.预售商品房资金监管主体探析[J].现代企业教育，2008(11).

[10]蔡永为.完善商品房交易资金监管法律制度[J].商业经济，2009(6).

[11]房绍坤.房地产法[M].北京：北京大学出版社，2011.

[12]郑岐山.商品房买卖法律务实[M].上海：上海社会科学院出版社，2010.

[13]张忠野.完善商品房交易资金监管法律制度[J].商业经济，2009（4）.

[14]吴晔,周印.商品房预售资金监管模式法律研究[J].经济与法，2009(4).

[15]易宪容.中国房地产市场过热与风险预警[J].财贸经济，2004（5）.

[16]张少鹏.中国房地产法研究[M].广州：暨南大学出版社，2006.

[17]高立鹤 李福玲.论商品房预售制度的存废[D].科教导刊，2009. 

[18]中国人民银行房地产金融分析小组].中国房地产金融报告[J].中国金融出版社，2005.

[19]刘桦.建设工程监理概论[D].西南政法大学，2007.

[20]于建源.中国房地产市场调控新论[M].上海：上海人民出版社，2009.

[21]曾大鹏.房地产法学[M].上海：上海人民出版社，2006.

[22]宋金升.商品房预售制度的几个法律问题[J].法制与社会，2007(3).

[23]吴晅.我国商品房存在的问题及完善对策[J].企业研究，2011（6）.

[24]武家国.房地产法新教程[M].上海：同济大学出版社，2005.

[25]楼奇.商品房买卖法律知识[M].杭州：浙江工商大学出版社，2011.