中国商品房预售制度之利弊及对策_开题报告

   随着中国经济的稳健快步增长，国民生活水平的不断提高，房地产经济也渐渐成为“三驾马车”中凸显的重要一环。因此，为改善我国人均住房条件和水平，促进我国商品房市场繁荣及规范化管理，确保社会主义市场经济有序、健康发展，相应的法律法规也应运而生，其中就包括我国的商品房预售制度。

   所谓商品房预售制度，也称期房交易制度。是指房地产开发商将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的制度。我国的商品房预售制度是从20世纪90年代初开始逐步建立。商品房预售制度在我国房地产买卖交易中扮演着重要角色，也曾是房地产交易的“新宠”。

   长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制度实施以来，对增加商品房有效供应、改善群众住房条件，完善我国房地产市场、推动房地产业的发展起到了历史性作用。但也暴露出交易风险一边倒、滋长投机行为、开发商钻法律漏洞、购房者合法权益得不到保障等一系列问题，在经济方面的垄断性以及在法律方面的不平等性让商品房预售制度逐渐“失宠”,并一度出现废除这一制度的争议。支持取消的人表示，部分房地产商由于资金断裂而造成的烂尾楼现象，商品房质量把控不过关，延迟交房，购房者维权无门等弊端比比皆是。取消商品房预售制度、禁止期房销售，有利于整合房地产行业资源，实现优胜劣汰；规范市场行为，维护购房者权益等。反对取消的人认为，一旦取消商品房预售制度，市场供应量将大幅度地萎缩，开发企业需承担巨大资金压力，房价势必造成强烈的波动。还有人担心，一旦取消预售制，开发资金缺口将进一步吸引外资加速进入我国市场，会造成一定的金融风险，不利于市场经济的稳定发展，也给宏观调控带来难度。

   我国商品房预售制度涉及范围广，受众面大，在我国当前的经济环境下，究其根本不在于是否取消商品房预售制度，而在于政府能否推出行之有效的市场监督管理手段来缓解和降低商品房预售管理制度所造成的消极影响。例如：通过积极拓展房地产融资渠道、强化商业银行风险管理，严格商品房预售许可管理、完善房地产市场信息系统等强有力措施来保障商品房预售可持续发展。其次，应加快建立和健全商品房资金监管体制。由于我国现阶段并无明确的商品房资金监管体制，且各地制定的规章法则并不统一，导致购房者需承担巨大资金风险，进一步加重了商品房预售中矛盾冲突。因此加强监管是控制我国商品房预售市场风险，重新平衡购房人与开发商之间的权利义务关系的关键点，保证双方利益实现最大化，维护市场秩序才是重点。最后，商品房预售制度应保持阶梯式发展，基于我国现行的商品房预售制度存在的缺陷和不足，必须不断优化，逐个击破，弥补商品房预售立法空白。立足国情，借鉴海外先进的商品房预售理念，不断探索适合我国国情的商品房预售制度。

二、范文提纲

一  简述中国商品房预售制度

（一）中国商品房预售制度的概念

1商品房预售制度的定义

2中国商品房预售制度的内容及特点

3中国商品房预售制度与国外商品房预售制度对比

（二）中国商品房预售制度的发展

1中国商品房预售制度产生的背景

2中国商品房预售制度的确立和沿革

3以“深圳”为例，剖析中国商品房预售制度的现状

  

 二 分析我国商品房预售制度产生的影响

（一）我国商品房预售制度产生的积极意义 

1 房地产商和银行“笑了”

2降低门槛，刺激消费

（二）我国商品房预售制度存在的风险和弊端

1 购房者们“哭了”

2滋长投机违法行为

3交易不公平 信息不对称

4商品房市场陷入恶性循环

5增强金融风险的产生

 三  如何应对和防范我国商品房预售制度吹来的“不正之风”

（一）加强房地产市场监督

1推进商品房预售合同备案

2严格商品房预售许管理

3严厉打击商品房预售投机违法行为

4坚持房地产信息透明公开机制

（二）完善商品房预售制度

1加强商品房预售资金监管体制建设

2建立商品房预售风险担保机制

3强化商业银行风险管理

4弥补商品房预售立法空白

（三）保障购房者利益

1落实商品房质量责任制度

2强化预售房质量保障体系

3拓宽投诉渠道，加大严惩力度

4加快信用体制建设

三、参考文献

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