关于存量物业资产证券化的研究_开题报告

国外现状

本世纪70 年代以来,全球兴起一股金融创新浪潮,各种金融创新工具不断涌现,而其中资产证券化以其精妙的构思、独特的功能而为众人瞩目,成为金融创新浪潮中一颗璀璨的明珠。

1.证券化的概念及其特征

证券化(Securitization) 可以分为融资证券化(Financing Securitization) 和资产证券化(AssetSecuritization) 。融资证券化是指资金短缺者采取发行证券(债券、股票等) 的方式在金融市场向资金提供者直接融通资金。融资证券化方式多为信用融资,只有政府和信誉卓著的大公司才能以较低的成本采用这种方式融资,它属于增量的证券化,又称为“初级证券化”。而资产证券化是指将缺乏流动性但能够产生可预见的稳定现金流的资产,通过一定的结构安排,对资产中风险与收益要素进行分离与重组,进而转换成为在金融市场上可以出售和流通的证券的过程。从操作结构上看,资产证券化融资最具特色之处,就是通过一个特设载体,作为交易中介,来达到预期的效果。所以,资产证券化本质上是一个由资本市场满足社会长期信用需求的直接融资过程。其主要特征,一是信用增级,即证券交易中通过内部信用增级(如设立超额抵押或备付金帐户) 或外部信用增级(如金融担保) 提高资产证券的信用等级。二是规避风险,即通过资产的组合、转让不仅降低了系统性风险,而且将集中于卖方的信用和流动性风险分散到资本市场。三是广泛性,即凡是可以产生收入现金流的资产都可以证券化。

2.资产证券化的效应及发展态势

资产证券化的直接效应是提高了资产的流动性和信用等级,拓宽了低成本的融资渠道,并转移和规避了风险。资产证券化最早出现在70 年代末美国住房抵押贷款市场上的住房抵押支持证券(MBS) 。80 年代,资产证券化的技术被广泛地运用于抵押债权以外的非抵押债权资产,即ABS。目前,资产证券化市场已经成为美国仅次于联邦政府债券的第二大市场。而且,这一融资工具在欧洲市场上获得迅速发展,并在90 年代开始进入亚洲市场。目前,被证券化的资产种类越来越多,如住房抵押贷款、汽车贷款、信用卡贷款、企业应收帐款、飞机租赁费应收、房屋租赁费应收、出口收入和贸易应收、财政预算应收、消费品分期付款、保险公

司的未来保费收入、知识产权带来的未来收益、市政工程项目(如收费路/ 桥) 的未来收入,甚至于足球队的未来门票收入等等,凡是未来可以产生稳定而较大量现金收入的资产均属此列。这充分展示了资产证券化的勃勃生机。

国内现状

近年以来，资金压力倒逼房企多元融资。截至目前，中国资产证券化产品累计发行量已经超过万亿。2015年全年发行超过6000亿人民币，同比增速接近90%。而房地产资产证券化规模已超千亿。在6月23日-24日举办的2016中国商业地产资产证券化合作发展峰会上，多名业内人士指出，高歌猛进十几年的房地产行业进入了下半场，原来的开发业务增速趋缓，销售越来越慢，开发商表内的存量和持有性物业快速积累。如何通过金融创新来优化资本结构，降低资金成本，盘活存量成为摆在开发商和业主面前的重要课题。此前诸多开发商早已探索轻资产之路，公司债作为直接融资工具也大大降低开发商的融资成本。但随着市场信用风险逐步暴露，资产证券化业务因为有底层资产的支持，越来越受到投资人关注。根据万得数据，房地产直接相关的资产证券化产品，已有471亿元，品种涵盖了私募REITs、准REITs、资金收益权证券化、物业费证券化、购房尾款证券化等。

资产证券化对房地产有两个意义，一是依靠资产增值和结构化评级获得一个高评级，同时通过流动性来获得溢价，优化企业的融资成本和资本结构；二是以私募REITs和REITs为代表的权益类证券化发展，可以盘活开发商的资产空间。

其实房企不缺存量资产。比如在北京、上海、广州、深圳的甲级5A写字楼的存量，有2500万平方米，约1.2万亿价值。但存量资产的资产证券化却没有做到爆发式增长。美国市场对中国房企将会有很多启发。反观中国，商业银行贷款占70%以上规模。非标、银行表外及私募REITs等占少数。中国的资产证券化虽然有很多创新，但与成熟市场相比还有巨大空间。

房企融资规模会比经营性抵押贷款高50%以上，相当于商业物业年净租金收入的12-16倍。融资期限可以做3-5年的滚动续发。定价可以根据信用评级进行优化，还款可用本金偿还、还可尝试其他创新方式，资金用途没有限制。增信措施包括物业抵押、现金质押，部分需要现金准备金的留存以及根据情况来进行外部增信。从整体情况来看，2014年底资产证券化新规发行后，在上交所共发行3356亿，其中和房地产相关的项目包括准REITs、物业租金、管理费、购房尾款等，共发行600亿，占比约17.77%。RMBS发行40单，从发行规模来说是第二大品种，仅次于融资租赁债权。房地产相关类型的证券化，在交易所市场潜力非常大。最近房企资产证券化落地案例也越来越多。如今年年初碧桂园发行资产支持证券计划。总体发行规模达29.45亿，对应1.2万份合同，210个物业项目，分布在全国24个省，实际融资规模28亿，期限是4年，发行利率达5.1%。从前述数据可以看出国内物业融资有庞大的融资需求。

^范文提纲

引言：物业资产证券化的发展沿革及现状

一、物业公司面临的融资难题

（一）物业运营的特点

（二）物业公司的融资需求

二、资产证券化的基本原理

（一）资产证券化的定义

（二）资产证券化的特点

（三）资产证券化的理论概述

（四）资产证券化两个基础.

（五）资产证券化的操作步骤

三、存量物业证券化可行性分析

（一）物业收入作为基础资产的可行性分析

（二）设立SPV的可行性分析

（三）信用增级的可行性分析

（四）规避风险的可行性分析

四、存量物业证券化实施

（一）物业证券化的难题

（二）物业证券化的解决方案

五、总结和建议

三、参考文献

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