房地产公司资本结构存在问题及优化措施研究——以上海华谊集团房地产有限公司为例_开题报告

近年来我国的房地产市场以蓬勃的态势发展，在较短的时间内却取得了卓越的成就，在不断发展的过程中一些问题也暴露了出来，而资本结构的不合理作为我国房地产市场的主要问题已经日益凸显，国外以及国内的许多专家和学者在这方面都有很多的研究和著作问世。众多的专家将研究的目光放在了二三线城市，国家新政的出台，楼市政策逐渐收紧，但是在政府的调控下，二三线城市的房价依然在上涨，目前的信贷政策为首套房贷款利率已经取消了折扣，按照上浮10%-20%执行，如果二三线城市不受宏观调控政策的影响，那么房地产公司仍然存在着资金回笼困难的问题，对资本结构而言仍然是负债较高。本文的创新之处在于针对于我国房地产资本结构进行研究的过程中，未将研究的重点放在风险防控方面，而是运用资本结构理论对房地产公司资本结构现状进行探讨，充分的发挥了理论优势，此外本问题所采用的研究角度定位于产业发展的视角，着眼于房地产产业的未来发展。

现将内容介绍如下：

（一）国外研究现状

Antonios Rovolis与Andreas Feidakis于2014年针对于资本结构的优化对于企业发展的意义进行了重申，在二人共同撰写的这篇文章中将影响企业资本结构的因素进行了分析，作者认为所有的因素中企业的负债率是影响资本结构的最大因素。

Giacomo Morri与Andrea Artegiani于2015年在二人共同发表的文章中对于资本结构优化的含义进行了重新解读，指出当下对于企业的资本结构进行优化不仅仅只是针对企业的负债结构进行调整，为了将企业的资本进行最合理的优化，除了对于企业的负债结构进行调整之外，还需要针对于企业的股权结构进行合理的调整，这对于上市公司而言具有非常重大的意义，也是调整企业资本结构的重要举措。

Jianfu Shen与Xianting Yin在2016年于两人共同发表的文章中就房地产公司的资本优化问题进行了阐述，文中指出在次贷危机之后，国外的房地产市场在遭受了危机的沉重打击之后，清醒地意识到了房地产公司合理的资本结构在应对危机时所发挥出的巨大作用，市场大环境的波动不可避免，房地产企业只有优化本企业的资本结构，才能够在危机到来时展现出超强的生命力，并在与同行业的比较中显现出巨大的优势。

（二）国内研究现状

兰茜在《房地产公司资本结构影响因素的实证研究》一文中就我国的房地产公司资本结构进行了深入浅出的分析，在对可能影响房地产公司资本结构的因素进行了整合分析后，结合具体的案例对这些影响因素进行了逐一分析，由此使得文章所得出的结论非常具有说服力。

潘久荣、李少蓉与钟海茵等人在共同撰写的《沪市上市房地产公司资本结构与经营绩效的相关性研究》一文中将我国上海市的房地产公司作为研究的对象，由于上海市经济发展的现状以及各种因素的综合影响，使得将上海市的房地产公司作为研究的对象使得本文的研究具有更深层次的含义。文中着重阐述了实现房地产企业利润的增加必须在合理调整企业资本结构的基础上，资本结构不合理的问题在对短期内对企业利润的影响也许并不明显，但是当资本结构不合理的问题发展到一定程度时将会严重地影响企业的经济利益，其中比较严重的问题表现为房地产企业的高负债率，企业只有清醒地认识到调整和优化企业资产结构与实现提高企业经营绩效目标的关系，才能够在今后的工作中将对于资本结构进行优化的工作列为重点的工作计划，不仅如此还需要在工作中进行持续地贯彻，并加大执行力度，从而实现上海房地产企业的可持续发展。

倪光耀在《上市公司资本结构和盈利能力的关联性——基于沪深两市房地产公司的结论》一文中针对于上市公司调整资本结构的重要性进行了重申，文中将资本结构的优化问题与企业的经营能力关联了起来，上海与深圳两座城市的发展速度位于我国的前列，再结合我国当前房地产市场如火如荼持续发展的大环境，针对于两地的房地产公司进行研究具有非常现实的意义，而本文所得出的相关理论可以作为我国其他城市在资本优化道路上的指导和借鉴，作者在文中反复强调的观点为优化房地产企业的资本结构将使得其在经济环境发生波动时，以及国家宏观政策变动时，能够增强其应变能力和对于风险的抵御能力，从而在复杂的环境下仍然能够实现企业经济利益的提升，依然具备强大的盈利能力，从而使得企业处于不败的地位。

刘文宇在《上市房地产公司资本结构影响因素实证研究》一文中不同于前人研究的角度，建议企业将对于资本结构进行优化的工作重点放在企业的融资渠道上，由于近年来我国房地产市场的迅猛发展，使得众多房地产项目如雨后春笋般迅猛地发展起来，其蓬勃发展之态引得众人的侧目，而我国人们的购房欲望也被充分地调动了起来，在这种情况下房地产企业通过各种渠道进行融资来进行房地产项目的扩建，而由于房地产企业的建设周期较长，以及前期的各种审批手续及流程的制约，使得房地产企业实现资金回笼需要相当长的时间，再加上国家房产政策的不断出台，使得房地产的经营状况日益复杂，在这些因素的综合影响下一些房地产企业的负债率居高不下，文章结合具体的案例对以上这些因素进行了整合分析，最终所得出的结论为房地产企业只有注重对于资本结构的优化才能够在市场竞争中占有一席之地，而想要谋求更好的发展，追求更大的经济效益必须对资本结构进行合理优化，降低负债率并不断增加债务偿还能力和盈利能力。

罗寅与王洪卫在二人共同撰写的《宏观调控下房地产上市公司资本结构调整效率研究——基于不同政策环境与调整路径的交叉分析》一文中针对于我国自2011年以来不断出台的国家对于房地产市场的宏观调控政策下，房地产企业应如何进行资本结构的优化进行了分析，此文以丰富的基础理论为理论支持，在对理论知识进行论证的过程中结合了我国近年所采取的针对于房地产市场的调控政策，对于房地产企业在其所面临的复杂政策环境下应采取怎样的调整路径给予了合理的建议，这些建议可以作为当下我国房地产企业在资本调整工作方面的指导思想。

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二、^范文提纲

一、绪论

（一）研究背景

（二）研究意义与研究目的

二、资本结构相关理论概述

（一）资本结构内涵

（二）理论基础

三、上海华谊集团房地产有限公司资本结构现状

（一）上海华谊集团房地产公司概况

（二）偿债能力指标

（三）盈利能力指标

（四）债务结构

（五）融资渠道

四、上海华谊集团房地产有限公司资本结构存在的问题

（一）负债规模超标

（二）负债结构不合理

（三）股权结构不科学

（四）融资渠道单一

五、上海华谊集团房地产有限公司资本结构的优化措施研究

（一）制定合理的目标

（二）增强债务偿还能力

（三）优化公司股权结构

（四）扩宽融资渠道

六、结论

三、参考文献

[1]Antonios Rovolis,Andreas Feidakis. Evaluating the impact of economic factors on REITs' capital structure around the world[J]. Journal of Property Investment & Finance,2014,32(1):.

[2]Giacomo Morri,Andrea Artegiani. The effects of the global financial crisis on the capital structure of EPRA/NAREIT Europe index companies[J]. Journal of European Real Estate Research,2015,8(1):.

[3]Jianfu Shen,Xianting Yin. Credit expansion, state ownership and capital structure of Chinese real estate companies[J]. Journal of Property Investment & Finance,2016,34(3):.

[4]兰茜.房地产公司资本结构影响因素的实证研究[J].企业导报，2016，06(03):99-185.

[5]潘久荣，李少蓉，钟海茵.沪市上市房地产公司资本结构与经营绩效的相关性研究[J].时代经贸，2015，02(21):101-110.

[6]倪光耀.上市公司资本结构和盈利能力的关联性——基于沪深两市房地产公司的结论[J].全国商情(经济理论研究)，2016，01(03):59-60.

[7]刘文宇.上市房地产公司资本结构影响因素实证研究[J].建筑经济，2016，10(09):95-99.

[8]潘航，朱睿文，李仪贞，汪涵玉.我国上市房地产公司资本结构分析[J].商业经济，2013，09(16):32-33.

[9]汪涵玉，李仪贞，朱睿文，金洁.中国上市房地产公司资本结构实证分析[J].经济研究导刊，2013，08(25):136-138.

[10]丰艳波.中国上市房地产公司的资本结构研究[J].金融经济，2014，06(08):131-133.

[11]罗寅，王洪卫.宏观调控下房地产上市公司资本结构调整效率研究——基于不同政策环境与调整路径的交叉分析[J].现代财经(天津财经大学学报)，2014，07(06):3-14.