房地产市场宏观调控的有效性分析-开题报告

房地产业是我国国民经济的主要支柱之一，近几年，国家针对房地产业现状，出台了一系列宏观调控政策，以维持我国房地产业稳定健康的发展。本开题报告概述了目前我国的房地产企业市场面临的一些问题，以及国家出台的相关宏观调控政策，分析了政策出台后的效果，并对房地产企业的长远发展策略进行了探讨。在这篇^范文中，我通过研究政府制定的关于房地产市场的宏观调控政策，来进行房地产市场宏观调控政策的有效性进行分析，了解其对于促进房地产市场，乃至国民经济的持续健康发展具有重要的应用价值和实践指导意义。目的在于，通过对宏观调控政策的深入了解，结合调控效果来总结政策的有效性。从而更好的了解房地产市场，并为如何改善房地产市场提出建议。

二、^范文提纲

(一)、首先在前言部分概括阐述当前我国房地产的现状

(二)、按时间分段回顾我国近年宏观调控的具体进程。

在2007年至2008年初。该阶段的政策特点为采取以稳定房地产市场为诉求的紧缩政策。该阶段的具体几项手段包括货币政策、财政政策、土地政策和产业政策。其中货币政策具体表现为五次加息、六次提高存款准备金率，财政政策表现为提高房地产企业预交的税金额等，土地政策表现为加强土地供应调控、缩短土地开发周期等，产业政策表现为二套房政策、外资管理、加强房地产资金交易管理等。

在2008年底至2009年。由于金融危机，2008年10月政府态度由“控制”向“救市”转变，政策有所放松。采取了放松的货币政策手段，比如三次下调贷款基准利率、下调存款准备金率。而在12月，楼市回温，2008年的刺激政策逐渐被废除，调控目标再次转向稳定房价抑制房地产泡沫。政府决定加强贷款资金监管。作为代表财政政策的税收政策采取了不再延长二手房营业税减免优惠政策、加强发地产开发企业的土地增值税征收管理等措施。保障房政策作为产业政策的代表再次被强调，同时提出小产权房政策、房屋节能政策等。

在2009年至今。由于房地产市场持续升温，该阶段的政策特点可以概括为宏观调控政策频出，并且调控力度逐渐加大。通过三次上调存贷基准利率、四次上调存款准备金率、个人公积金贷款利率上调这几项货币政策便可以看出来调控的决心。改革个人销售住房营业税征收方式等财政措施也对调控起到推波助澜的作用。对土地从根源展开监管，采取对全国闲置土地进行风险排查、开展空置房调查、发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》等措施，产业政策可具体为严格二套房贷款管理、开展对房地产突出问题的全面检查、要求银行提交贷款情况的评估报告等。

(三)、对于宏观调控措施的分析

2003年以来，针对房地产市场的宏观调控，其主要对象包括：  　　1．“房价上涨过快”，是2003年以来政府最主要的调控对象。2011年进一步明确调控目的，要使房价回落到符合经济规律的经济水平和民众满意的政治水平(新华社文章语)。  　　2．“投资增长过快”，构成2003-2006年明确的调控对象，2007年后虽未明确在政策目标中，但“过热”始终构成调控者的隐忧,始终保留着防范投资过热的政策措施。  　　3．“住宅供给结构偏于高端”，构成多年来调控政策对象之一，“90/70政策”是其标志性内容。  　　4．“投机、投资性购房”，也是多年来调控政策一以贯之的遏制、控制对象。  　　5．“保障房建设”，政策力度在不断加大，内容也在不断丰富。 

针对以上可以如下几个方面分析：

货币政策的分析：通过调节存贷基准利率和存款准备金率达到调节货币供应量的目的。并以信贷政策为辅，通过引导信贷投向，维持信贷结构稳定，将风险降到最低。

财政政策的分析：在土地买卖环节进行的税收调控，有利于抑制投机，创造健康的房地产市场环境。在房地产交易环节进行的税收调控区分了自用性需求和投机性需求，减少了炒作现象。

土地政策的分析：通过控制土地的供应总量，使商品住房建设合理发展。对土地价格调控有效引导了房地产开发土地供应结构，控制土地价格就是控制房价。管理闲置土地的措施充分利用了资源，降低土地供求压力。

产业政策的分析：二套房政策，通过抑制投资性需求给房市降温。保障型住房政策，解决了百姓住房问题，增加人民对房地产业的信心。

(四)、宏观调控的有效性分析

货币政策的效果和影响因素分析：经过货币政策对房地产市场的调控，房地产销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。举例来说，2010年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比增长9.3%，但涨幅比7月下降了1个百分点。可见货币政策的效果逐渐显现但速度较慢。这主要因为影响货币政策的因素有两点，政策实施存在时滞、央行调控能力有限。

财政政策的有效性分析：2010年，我国平均85.03%的城市房地产价格持续上涨，调控并没有产生出预期的效果。影响财政政策的因素主要是税收因素，比如单一的企业所得税率导致房地产商追求开发获利较大的高档住宅，造成房屋供应结构不合理。

产业政策的有效性分析：产业政策调控对中国房地产市场是直接有效的，从空置面积的量变来看，15年来商品房空置率平均为13.68%，商品住宅空置率为11.28%，明显低于平均水平。土地需求的累积、地价上涨过快、土地多头供应和土地无序供应为主要影响产业政策的因素。

(五)、总结

首先提出结论：①我国房地产市场的问题必须由宏观调控来解决。②为确保房地产业稳定持续健康发展，必须通过控制供给和抑制不合理两方面进行调控。③需要进一步完善房地产开发行为。 再从三方面提出建议：①通过法律的强制性执行调控手段。②在调控的同时考虑差异性。③兴建面向中低收入人群的住房。最后通过对我国房地产市场未来发生的预估引出对房地产调控政策的预估，展望发展趋势。

最后，房地产不管什么时候都会是支柱性产业，现在的中国房地产业，从宏观经济的角度来说遇到的最大的障碍就是制度障碍，现阶段我们应该一个拳头打人，不应过急过快的要求平均化，导致资源分散。我国有关部门应该尽快建立相关法律法规，坚持依法治国

课题的准备情况及进度计划：

从选好课题到现在的时间里，我搜集了许多参考文献和相关^范文，主要有关于调控政策的和关于房地产市场现状的。也找到了许多有关房地产市场的数据，主要是房地产价格方面的。

在完成提纲和开题报告之后，我打算在2015年11月17号之前阅读完搜集的文献和^范文，确定^范文先后结构，写作的主次关系，完成^范文初稿，在11月24号之前完成^范文初稿第一次修改，在12月01号完成^文档^范文定稿及打印。

三、参考文献

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